中国城乡二元土地制度的特征、问题与改革

在妨碍城乡发展一体化的体制中,城乡二元土地制度是影响城乡平等发展的最重要制度安排。这一制度的基本特征是:城乡二元的土地权利体系;城乡土地拥有不同的配置方式;土地增值收益在城乡之间分配严重不公;土地管制缺陷造成城乡不平等发展。由此带来一系列严重问题:农地转用一律实行征地,城乡一体化形成土地国有化;土地城镇化与人口城镇化不匹配;集体建设用地合法市场通道基本关闭,农村发展空间压缩;宅基地法律规定滞后于现实,既不利于农民实现宅基地财产权,也不利于土地管理;农民土地权利受损,由土地问题引发的社会不稳定增加;土地增值收益城乡分配不合理程度加剧。改革二元土地制度结构、促进城乡一体化发展,需从以下方面着手:改革权利不平等的城乡二元土地所有制结构;建立城乡统一的建设用地市场;切实推进征地制度改革;改革和完善宅基地制度;建立公平共享的土地增值收益分配制度;推进城乡结合部地区的土地制度创新。     

同地同权同价:三中全会送给农民的一个大礼包

正我国现行的土地制度,在城市是国有土地,农村是集体所有制土地,二者处于相对隔绝的两个市场,农村集体土地不能进入市场直接交易。正因此,一些地方政府往往以极低的价格从农民手中获得农村建设用地,转手后又用城市建设的市场价格售出。而在这一过程中,广大农民却没有享受到土地的增值收益和应有的财产权利。     

同地同权同价 :三中全会送给农民的一个大礼包简

我国现行的土地制度，在城市是国有土地，农村是集体所有制土地，二者处于相对隔绝的两个市场，农村集体土地不能进入市场直接交易。正因此，一些地方政府往往以极低的价格从农民手中获得农村建设用地，转手后又用城市建设的市场价格售出。而在这一过程中，广大农民却没有享受到土地的增值收益和应有的财产权利。     

农地流转参与主体与社会福利的关联度

我国经济的持续、快速发展和城镇化进程的加快推进,在很大程度上依靠农村集体土地转用为城市国有建设用地提供的资源支撑。然而,我国存在的农村与城市二元土地制度、国家垄断城市土地一级市场、农村集体土地产权制度的模糊等土地制度和政策缺陷,成为制约城市社会经济发展和城镇化、工业化进程的关键。在充分考虑集体建设用地入市流转的各参与主体利益及社会福利变化的基础上,应引入农村建设用地发展权的市场交易模式,建立和规范城乡统一建设用地市场,提高土地要素的流动和利用效率。     

土地储备、入市影响与集体建设用地未来路径

未来集体建设用地的统一流转将经过农村建设用地市场自我培育、城乡建设用地市场部分对接和城乡统一建设用地市场三个可能发展时期。借鉴国外土地储备的经验,提出集体建设用地流转需构建全新城乡土地储备制度,引导土地储备从城市土地"供给方"向城乡建设用地市场"调控方"转变。     

城乡一体化进程中的农村集体建设用地改革方向研究——以上海奉贤区为例

目前的农村集体建设用地制度已成为我国城乡一体化进程中必须破解的瓶颈。农村集体建设用地应当参照城镇国有建设用地的改革模式,以提升农村土地的集体所有权为基础,实现农村建设用地所有权与使用权分离,尊重土地资源要素的市场价值规律,激发农村集体土地市场经济属性,并尊重土地不可移动的自然属性,是化解城乡二元结构,解决城乡一体化资金,实现城乡结构平衡组团式发展的有效制度安排。     

健全集体土地制度 保障农民土地权益

我国长期实行城镇国有、农村集体二元土地所有制。随着城镇国有土地的市场化配置程度的不断提高，土地的市场价格逐步得到充分体现，征地补偿与市场出让的差距日益扩大，农村集体建设用地市场化冲动与政府限制的矛盾日趋激烈，这导致集体土地投机猖獗，私下转用、转让屡禁不止，土地市场秩序混乱现象得不到遏制。完善农村集体土地使用制度，规范农村集体建设用地流转，实行城乡建设用地市场对接，     

城乡统一建设用地市场中农村集体经济组织与政府博弈分析

十八届三中全会的召开,为建立城乡统一的建设用地市场提供了新的契机。论文在前人研究的基础上,提出了城乡统一建设用地市场的基本框架。并通过建立双种群进化博弈模型,寻求建立城乡统一建设用地过程中农村集体经济组织与政府的进化稳定策略,以及进化稳定策略的影响因素,增大博弈双方选择合作战略的概率,促进农村集体建设土地资源配置效率的提高。城乡统一建设用地市场的顺利建立,根源在于政府行为的转变,以及农村集体经济组织的角色转变,应充分发挥税收在土地交易中的杠杆作用,调整我国土地收益的分配格局,使政府与农村集体经济组织的行为与建立城乡统一建设用地市场的目标相适应。     

中国城市化发展模式的土地制度检讨

转变中国城市化发展模式需要对土地制度进行反思和改革。集体土地所有权制度的改革可以成就几亿农民工的真正城市化;征地制度的改革将倒逼政府用心于集约型城市化发展模式;破除农地转非农地的国家垄断使得农民持续分享城市化的成果;建立统一的建设用地交易市场可以实现土地资源的优化配置,促进城市化发展方式的转变;确立土地利用总体规划法的权威,可以均衡城市化发展与耕地保护等价值目标。     

集体土地"隐形"市场的法律对策

集体土地流转尤其是农村集体建设用地流转缺乏应有的法律规范和控制,导致了集体建设土地“隐形”市场的形成,文章认为这种市场形成的原因主要是由于外在市场的需求和集体土地制度尤其是土地征收制度存在缺陷,因此,消除集体建设土地“隐形”市场的根本途径在于改革土地征收制度和构建保障集体建设土地科学流转的法律机制。     

让农民得到土地增值收益

在中国现行土地制度下,农村土地属于集体,农民承包土地经营权。国家为了公共利益可以将农村集体土地收归国有,转变为国有建筑用地进行售卖。在加速的城市化进程中,农村土地被大量征收,土地增值收益巨大,众多农民却无法公平地分享,农民几乎被排斥在土地增值收益分配体系之外。     

浅析我国农村土地产权制度的改革与完善

由于农村土地产权制度存在集体土地所有制主体界定不清、土地流转制度欠缺、农户承包经营权内涵不充分等问题,妨碍了土地资源的高效利用,农民土地权益也得不到保障.因此,必须完善农村土地产权制度,使得农民拥有完整的土地占有、收益、处置以及他项权利,调动农民生产和投资农村经济的积极性,使农民从土地的增值中获利.     

充分发挥企业党组织在构建和谐企业中的政治核心作用

由于农村土地产权制度存在集体土地所有制主体界定不清、土地流转制度欠缺、农户承包经营权内涵不充分等问题，妨碍了土地资源的高效利用，农民土地权益也得不到保障。因此，必须完善农村土地产权制度，使得农民拥有完整的土地占有、收益、处置以及他项权利．调动农民生产和投资农村经济的积极性，使农民从土地的增值中获利。     

对农村集体土地制度的几点思考——以成都统筹城乡综合配套改革为例

随着经济的不断发展,多种所有制形式的经济实体不断壮大,特别是二、三产业的发展,对建设用地的需求量越来越大,城乡结合部地区一些集体非农建设用地自发地、无序地流转形成了一定的隐形市场。集体非农建设用地的流转对发展区域经济、提高人民生活水平发挥了重要的作用,但也导致了土地利用混乱、土地产权关系不明晰、建设用地供应总量难以控制、土地市场秩序遭到破坏等不少问题。本文以成都统筹城乡综合配套改革为研究背景和范例,浅析了农村集体土地用地流转的制度设计、存在问题和解决措施。     

改革和完善我国农村建设用地流转制度的思考

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。伴随工业化和城市化的进程,土地的价值不断提升,“小产权房”等农村建设用地隐性市场大量存在,现行的农村建设用地流转亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从根本上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

农村建设用地流转:城乡统一市场并非全部北大核心CSSCISSCI

建设城乡统一的建设用地市场是农村土地流转的改革方向,但地方政府作为现存制度的既得利益方,不会主动放弃征地模式,需要中央政府层面进行一系列的制度设计。本文的研究认为,对地方政府更大的政治压力、更多的保护农民利益的法律判决、农民保护土地产权意识的觉醒等因素都有助于地方政府逐步放弃征地策略。城乡统一的建设用地市场并未解决规划区外集体经济组织的土地产权实现的问题,只有与建设用地的异地流转机制相结合,才能解决新的市场失灵问题。为此,应赋予各集体经济组织平等的土地发展权,通过土地发展权的交易实现规划区内外集体经济组织的土地产权价值。     

农村集体建设用地直接入市的理性思考

农村集体建设用地直接入市有着深刻的利益动因,是土地使用制度改革的推进和市场经济发展的必然,但不应操之过急。文章分析了建设用地直接入市存在的诸多亟待解决的问题,如对现有土地制度的冲击、土地产权障碍、收益分享与支配、政府利益障碍、支撑体系研究滞后等,以期为建设用地入市制度的变革与完善提供借鉴,促进建设用地流转市场的发育。     

集体建设用地流转及其收益分配机制

以马克思地租理论和外部性理论研究集体建设用地流转的收益分配表明:国家应对征用集体的建设用地进行合理补偿;对于集体建设用地的转让,集体经济组织应获得全部土地流转收益;国家应以税收的形式对国有土地外部性所导致的溢出效应进行宏观调控;土地管理部门可收取土地管理费等。同时,应进一步明晰集体土地所有权的权利主体、合理制定土地规划以及完善集体建设用地流转收益分配的相关配套措施。     

土地征用制度改革探讨

土地是农民最基本的劳动对象和经营基础，保障农民的土地财产权利是农民权益保障中非常重要的一个方面。新的经营性土地征购制度概括为：经营性建设用地实行完全的政府征购制；征购农民集体土地按照公正、公开、平等的市场价格定价的原则进行；农民集体土地产权进入市场转移(包括被政府征购)要按照市场管理法则缴纳各种法定的税费；失地农民在再就业问题上应当得到政府有效的扶持，并享有当地城市居民享有的同等待遇。     

完善我国土地市场管理的探讨

一、加大政策扶持土地市场的力度 我国用不到世界10%的耕地养育着世界22%的人口.据最新统计,目前全国耕地面积18.37亿亩,人均耕地1.41亩.2004年耕地减少1200万亩.土地节约集约使用、从紧供应,是国情的必然选择.要加强土地市场政策与产业政策、货币政策、财政政策的协调,不断提高参与宏观调控的能力.要研究制定相关政策,通过调整土地收益分配关系和严格收益管理,探索激励节约集约用地的利益机制,充分调动各地各行业节约集约用地的积极性.要及时做好土地供应计划、供应结构、存量建设用地情况、土地价格变动情况等信息披露工作,以稳定市场心理预期.完善土地执法监察体制,建立国家土地督察制度.抓好建立国有土地收益基金、推进经营性基础设施用地有偿使用等方面的试点工作.要抓紧制定协议出让土地最低价标准、征地的统一年产值标准或区片综合地价.认真做好土地市场治理整顿验收工作,彻底解决清理出来的问题.严格执行土地管理法律法规和供地政策、土地利用总体规划和计划,严把建设用地预审和审查报批关.积极为符合供地条件的建设项目提供用地保障和优质服务.