征地和拆迁估价实务中的几个问题

《房地产估价规范》第6．7．1条规定：征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。在深圳，由于国有土地大量地与农村集体土地穿插并存，实践中，往往在一个评估项目中同时包含上述两种估价，例如我们正在做的一条道路的征地拆迁估价，不仅有近500幢农村集体土地上的房屋，还涉及到26产业主的30宗已出让土地的收回（部分收回）。怎样既要严格按照不同的法律法规和规范评估出客观合理的价格，又要保持它们之间的平衡，避免被拆迁人攀比；既要解决宗地规划批准建设的建筑物均已建成，但不在收地范围内，收地基本不影响被拆迁人对建筑物的使用，此时所收回的土地的价值确定问题，又要解决建筑物小部分位于收地范围内，大部分位于收地范围外，其市场价值的确定问题等等。确实十分复杂。现将我们在工作中遇到的问题和我们解决的思路和想法与大家分享，也希望引起思考和争论。     

唯精唯微——客观公正的专业服务

深圳市雅府土地房地产拆迁评估有限公司（简称“雅府公司”）是一家从事房地产评估、咨询和征地拆迁服务的专业性顾问服务机构，前身是深圳住宅与房地产杂志社的理论研究室，已于2007年10月完成工商注册。     

用估价师的思维方式解决 征地拆迁中的新问题——深圳市某征地补偿评估项目中荔枝、龙眼树价格评估探索与实践

随着城市经济发展．征收地范围日益扩大．征地拆迁法律、法规日益完善．政府征收地行为日益规范化，征地拆迁评估对象不再局限于单纯的建筑物、土地，评估人员实际工作中经常会遇上新问题。这要求评估人员勇于学习与创新．在对评估对象各种特性有充分认识的基础上审慎选择适当的方法与数据进行测算．为征地拆迁补偿提供独立、客观．公正的依据。本文以深圳市某征地拆迁补偿项目中荔枝、龙眼树的价格评估实践为例．通过搜集大量详实的市场资料．运用估价技术路线及思维方式进行分析测算．分别按广东省及深圳市某地成年荔枝亩平均产量水平进行评估测算，综合厘定补偿价格合理范围．为征地拆迁方提供解决方案．有效促进该征地拆迁项目的顺利进行。     

浅谈城市房屋拆迁土地使用权的增值补偿

城市房屋拆迁中的土地使用权增值补偿是当前拆迁工作中较为突出的普遍性问题。土地使用权的增值补偿关系到拆迁当事人的合法权益，笔者结合拆迁工作实际，参考相关法律法规，探究如何实施城市房屋拆迁中的土地使用权增值补偿。     

房屋拆迁中土地权利的征收与补偿

一、房屋拆迁中土地权利的征收与补偿 1．房屋拆迁过程中城市国有土地权利的征收与补偿 我国城市土地属于全民所有,任何单位或个人只能拥有土地的使用权。在新中国成立后相当的一段时期内,我国城市实行以无偿、无限期、无流动为特点的土地使用制度。改革开放之后,由于我们遵循渐近式改革路径,城市用地并行着两种不同的土地使用权：有偿取得（出让、转让、入股等）和无偿取得（划拨）。城市房屋拆迁的过程也就是国有土地使用权被收回的过程。在对国有土地权利补偿时,如何在不同土地使用权类型中确定平衡点,既与现有制度安排保持一致,又能够协调不同利益集团之间矛盾是问题的核心所在。     

正确把握《物权法》实施后的城市房屋拆迁工作

一、《物权法》实施后城市房屋拆迁的有关法律规定 《物权法》第42条规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收居民房屋的？还应当保障被征收人的居住条件。第148条规定：建设用地使用权期问届满前,因公共利益需要提前收回该土地,应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,     

房屋征收及拆迁中的土地补偿问题研究

士地使用权是宪法确定的私有财产权，物权法也将土地使用权作为用益物权予以明确保护。既然私有财产权包括公民个人合法取得的公共财产的权利，如土地使用权，那么在涉及对这种私人财产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，对土地使用权是否补偿、如何补偿，出现了一些争论。在审判实践中，有关土地使用权的补偿纠纷也时有发生，甚至矛盾激化，影响了社会的稳定。有人主张，拆迁只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，因此，在面对城市房屋拆迁过程中的土地使用权的补偿纠纷时，     

深圳首次发布《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》城市拆迁：公共利益先行——访深圳市国土资源和房产管理局副局长刘永根

随着社会经济、城市建设的发展，房屋拆迁已成为城市建设中的重要环节，而立足于公共利益的公共基础设施建设项目所涉及的房屋拆迁的牵涉面更广，社会影响也更为广泛。不久前，深圳市政府出台了《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（简称《办法》），就公共基础设施建设项目房屋的拆迁管理、补偿安置、拆迁评估、法律责任及补偿标准等问题作了系统、详细的规定。     

房屋拆迁中土地使用权价值补偿机制探讨

2003年以来,我国城市房屋拆迁房屋过程中出现了一系列剧烈冲突事件,并且越演愈烈。这些事件的焦点之一是房屋拆迁者和被拆迁户之间对土地使用价值补偿费数额存在极大争议。本文通过对城市拆迁土地使用权价值补偿存在的问题及原因进行分析,探讨一下房屋拆迁的土地使用权价值补偿的机制。     

对房屋拆迁估价中委托主体的思考与建议

根据国家建设部《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途。建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”的规定，对于城市房屋拆迁货币补偿的价格需由房地产估价机构评估确定。     

浅议城市房屋拆迁的土地使用权补偿

本文对城市房屋拆迁中的土地使用权补偿问题进行了学理基础和立法依据等方面的分析,在此基础上对城市房屋拆迁中土地使用权的补偿权利和补偿具体操作标准进行了法律思考。     

城市房屋拆迁中土地使用权价值补偿的显化

城市房屋土地使用权是一项具有财产属性的权能,房屋拆迁时不宜对房屋和土地使用权不加区分进行一体化补偿.在城市土地所有权和使用权可以相互分离的现行制度安排下,房屋拆迁时应根据土地使用权的财产属性,对土地使用权的增值收益在土地所有人和合法房屋所有人之间进行合理分配,并显化土地使用权价值补偿,将是减少城市建设拆迁纠纷的必然选择.     

城镇土地收购储备与土地证券化

城市土地储备制度，是指城市土地整治储备机构通过征用、收购、转换、改制、收回等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地整治储备机构组织进行安置，房屋拆迁，土地平整，“三通一平”或“七同一平”等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再由政府根据土地利用规划、城市规划、年度建设用地计划和年度土地出让计划，通过授权(或政府委托)     

房屋拆迂补偿新模式探讨

有道是城市化进程一日不止，房屋拆迁补偿便会一日不息，从而在房屋拆迁补偿过程中可能引发的社会矛盾也将会变得复杂多样化，尤其是在房价快速上涨的城市-深圳，更为明显。     

养殖业拆迁损失补偿及估价探讨——以养鸡场为例

近年来，随着城市化进程的加快，城市房屋拆迁业务频繁，其中对养殖业房屋拆迁时有发生，由于缺乏相关规定，多数情况下只是对土地、房屋给予了补偿，而对养殖户因拆迁导致养殖产品受到的损失没有合理的界定，被拆迁户往往得不到相应的补偿。本文以拆迁养鸡场为例，对拆迁受到的损失作一个简单的分析测算，与业界同仁共同探讨。     

工程移民中的房屋拆迁补偿价格评估

分析了被拆迁房屋补偿价格的内涵和现行城市房屋拆迁补偿价格的特点。对城市房屋拆迁补偿价格评估与房地产转让价格评估的内容和方法进行了比较。分析提出了城市、农村房屋拆迁补偿价格的构成。阐述了城市房屋拆迁补偿权益的内涵和确定方法，归纳了城市房屋拆迁补偿价格评估的步骤，并给出了城市房屋拆迁补偿评估的个案。     

1412会计自测题解

正1.2014年5月,小亮家发生如下事件:(1)小亮家的住房因政府规划需要拆迁,甲城乡建设公司中标进行拆除建筑物并代为向小亮家支付拆迁补偿费,中标取得款项330万元,其中包括拆除建筑物费用20万元、支付小亮家拆迁货币补偿费300万元(能提供该市人民政府收回土地使用权的正式文件)。     

誓做道德规范的排头兵，不做只讲赚钱的执业者——“造城运动”中如何把握拆迂评估的公正力度

随着和记黄浦拿下武汉市中心老城区花楼片的土地开发，武汉的“造城运动”被推向高潮。武汉市今年先后有金地、万科、顺驰、三金等多家重量级开发机构注入巨资配合武汉市政府提出的城市发展规划。大量土地储备也预示着城市开始大量的拆迁。作为在拆迁补偿中占主导地位的房地产估价公司，在国家不断出台保护拆迁户利益政策的同时，如何结合市场，不损害开发机构利益，公正地出具补偿价格成为武汉市拆迁估价机构面临的一个新课题。     

城市房屋拆迁对土地使用权如何补偿

某市2002年根据城市规划进行旧城区改造，居民王某的房屋被划入拆迁改造范围。当时，该市拆迁机构与王某达成《房屋拆迁协议》，对王某依法进行了补偿。2003年，王某以拆迁机构未足额补偿为由向人民法院提起诉讼，要求对收回房屋的国有土地使用权进行补偿。     

向国际之水准 聚团队之精神——访戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司总经理程家龙

程家龙，1966年1月8日出生于安徽安庆。1990年3月，以研究生学历毕业于同济大学测量专业，1993年11月来深圳，现担任戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司总经理，全盘管理戴德梁行深圳公司房地产市场研究、估价、营销策划、代理、物业管理等各项业务。曾参与国内多个城市的上百个重要房地产研究及估价专案，主持领导了深圳东海花园、蛇口天海豪景苑销售策划，地王大厦及公寓独家租务代理，振华大厦商铺、铜锣湾百货等的策划招商工作。