宅基地换房·二套房贷·补差价

●宅基地换房2008年3月17日,天津滨海新区的综改方案获批,而土地制度改革正是其中重要的一项试点内容。宅基地换房是天津市进行土地制度改革的重要内容之一。     

农村宅基地换房中存在问题的法律思考

宅基地换房作为一个新事物,其发展无疑还面对着许多问题,这里试图就在当前经济快速发展而土地资源稀缺的形势下,对农村宅基地换房的可行性进行了法律上的分析,以探讨在宅基地换房中出现问题的解决方式。     

华明镇宅基地换房中的问题及对策分析

宅基地换房是破解城镇化建设中土地与资金双重约束难题的有效途径，是华明镇推进城市化进程的关键之举。本文通过总结华明镇宅基地换房工作中存在的问题，并通过对问题深入剖析，找出问题症结，提出切实可行的解决对策，从而对华明镇未来发展指明方向，并对天津其他近郊区县开展宅基地换房提供有益参考。     

从沪郊宅基地现状看农村宅基地法律的缺失

一、沪郊宅基地法律制度的现状和改革完善的必要性 （一）理论依据 先从法律制度和经济发展的关系看，法律的滞后性特征导致对农村宅基地法律制度的完善是随农村经济社会发展的必然选择。再从经济发展中农业、工业和服务业关系看，我国仍是农业大国，农村经济发展的水平决定着全国水平，     

物权法规定的征收和征用

一、物权法规定的征收和征用制度 征收是任何一个国家均存在的制度。征收是一个国家实现公共利益的基本手段。1954年新中国的第一部宪法也明确了征收制度。该法第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。”1982年宪法第10条第3款仅仅规定了征用：“国家为了公共利益的需要．可以依照法律规定对土地实行征用。”     

地产荟萃

声音·Sound土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等,是法律赋予农民的合法财产权利。推进集体土地征收制度改革,关键在于保障农民的土地财产权,分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。——2011年12月27日召开的中央     

浅析《物权法》对农民权益的保护

《物权法》作为规范财产归属和利用关系的基本法律，规定了农村集体所有权、土地承包经营权和宅基地使用权等农民的一系列权利，同时在集体土地征收制度中对农民权益的保护做了详细的规定。《物权法》的制定和实施，将会对农民权益的保护、促进农村的经济发展和社会的和谐稳定具有非常重要的意义。     

我国城市土地使用权流转的法律规制

一、我国城市土地使用制度的立法现状我国土地使用制度改革以后,城市土地使用权开始进入流通领域。城市土地使用权流转法律关系作为一种主体法律地位平等地民事法律关系,其流转途径主要表现为国有土地使用权的出让、转让、抵押、出租等。改革开放以来,我国关于土地的立法进入了     

我国农村集体土地征收存在的法律问题及对策

土地资源是不可再生而又十分有限的资源。土地资源的供需之间的矛盾越来越突出,土地征收现象越来越普遍。我国农村集体土地征收存在一定的的法律问题,主要是：土地权利人参与程序不科学、土地权利人寻求司法救济很困难、土地征收权滥用较严重。针对出现的问题,文章提出要通过立法或者修改现有法律规定,确保土地权利人实质参与土地征收程序、影响征收结果;逐步扩大对被征收土地农民的司法救济;明确界定公共利益的范围。     

有关土地征用的理论基础、法律程序和补偿机制的推介

2004年3月14日，全国人大通过了宪法修正草案，宪法第十条第三款，修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”征收和征用都是为了公共利益需要，都要经过法律程序，都要依法给予补偿。为此，本文从三方面介绍国际和我国台、港地区的惯例，以期对完善我国的土地征用制度的改革有所帮助。     

公平和效率视域下的征地补偿问题探析

我国现行的土地征收制度发端于计划经济时代，其历史可以追溯到1953年的《国家建设土地办法》，目前已经形成了以《宪法》为基础、以《土地管理法》及相关条例为中心的土地征收制度法律体系。土地征收是政府为了公共利益的需要而依法强制取得他人土地并给予补偿的行为。我国相关法律规定，土地征收补偿以农业生产平均产值为补偿依据。费用包括土地补偿费、安置补偿费及其地上附着物和青苗补偿费。     

宅基地的物权法规制——兼论物权法草案第十三章"宅基地使用权"

宅基地是我国八亿农民安身立命之基础，事关农民的切身利益、农村社会的稳定以及农业的发展，所以设计一个既符合我国现实农村国情、又具有前瞻性的宅基地法律制度就显得尤为重要。当前，正值我国物权法制定的关键时期，物权法草案对宅基地也先后做出了几种制度设计，但是，这些设计不尽符合农村的现实和发展，需要我们在立法理念和具体制度设计上再行研究。     

改革政府财税征收 促进城乡融合发展——基于乡村振兴视角的宅基地“三权分置”改革路径探索

实施乡村振兴,离不开土地使用制度改革,宅基地管理制度自然是改革的重点。首先深入分析农村宅基地“三权分置”面临的问题,接着从生产关系一定要适合生产力状况角度阐述了宅基地改革的必要性和可行性,在此基础上,以引导进城落户农民依法自愿有偿转让宅基地使用权为主线,提出农村宅基地“三权分置”改革的具体路径,促进城乡各类资源要素双向流动,推动城乡融合发展,为土地使用制度改革提供参考。     

浅论国有土地使用权出让合同的法律性质

国有土地使用权出让合同足指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的协议。国有土地使用权出让合同是20世纪80年代末以来我国国有土地使用制度改革的产物，是国有十地使用制度改革的最终法律载体和表现形式。并且它已成为了一种新型的土地管理模式，在十多年的土地使用制度改革实践中起到了十分重要的作用。     

土地征收中存在的问题及对策

土地是不可再生的资源．既是重要生产资料和财产，也是人民安身立命之本。土地征收意味着对土地所有权的转移，在土地征收过程中势必影响农民集体和农民的利益。需要严格按照相关的法律实施。如果没有科学合理的土地征收程序和适应市场经济的补偿、安置机制作保证，就难以平衡各方利益，     

宅基地产权制度之展望篇

一、宅基地产权制度改革:自由与限制的平衡宅基地使用权属于农民重要的不动产私有财产,在我国现行的法律及其政策规定内,其处分是受到限制的,如取得方面的身份限制、流转方面的对象限制、征收征用方面的服从限制等。     

对我国土地征收补偿问题的思考

一、土地征收补偿的法理依据 对所有权基于公共利益的限制，即所有权的社会化。土地因其天然具备的社会公益性格，自然不可避免地成为所有权社会化首当其冲的目标，而土地征收也就成为维护公共利益、促进社会福利而削弱财产所有权绝对性的具体表现。土地征收因为其目的符合公共利益的需要而获得正当性，其直接法律后果就是补偿方案的实施。     

基于Logistic模型的农户宅基地换房意愿影响因素分析——以天津市宝坻区为例

本文运用计划行为理论分析农户宅基地换房意愿中的行为特征,依据天津市宝坻区6个乡镇18个自然村的298份调查数据,建立Logistic二元选择模型,对影响农户宅基地换房意愿因素进行系统分析。结果显示,计划行为理论能够很好地解释农户宅基地换房的意愿,农户的行为态度、主观规范、感知行为控制对其宅基地换房行为意愿有不同程度的影响,其中户主受教育程度、改善住房条件、改善交通出行条件、家人意见、已经换房者意见、社会保障得到解决等变量的影响呈显著正相关。     

权力、权利和利益的博弈——我国当前土地征收问题的法律与经济分析

土地征收涉及各方面的利益,利益主体包括地方政府、企业、村集体和农民。由于公共利益界定模糊,利益主体间的经济地位和法律地位的不平等以及法律规定不当与法外行为并存,致使最终受伤害的是村集体和农民权益,以致于造成土地征收非农化范围不断扩大,土地资源浪费严重;土地征收补偿费偏低,截留挪用现象严重,无法弥补被征地农民的损失;失地农民土地保障丧失,社会保障严重缺失;因土地征收引发的纠纷层出不穷,影响了社会稳定。因此必须进一步完善现行的土地征收制度,具体措施是:明确公共利益的范围,以法律的形式来确定土地征收制度的目的;促成农民利益集团的组织化和强大化,健全农民利益代表机制;完善法律程序,建立公正而合理的征地程序;实行被征收土地资本化,让农民获得土地发展收益。     

上海市土地征收政策研究

土地利用问题已成为“科学发展观”的九大亮点之一，而土地征收是土地利用非常重要的一个方面。土地征收是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的单位和个人一定补偿的行为。征收土地是一种国家行为，是法律授予政府专有的权力，除了国家可以依法对农民的集体所有的土地实行征收外，其他任何单位和个人都无权征收土地。征收土地不是向农民购买土地，被征收单位和个人必须服从，但必须给予补偿。[第一段]