房地产市场周期波动与开发企业对策研究

房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象。根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国波动的周期长度也不尽相同。从1870年至今，美国的房地产按18～20年为一个周期；日本房地产业大约按照10年完成一次周期波动     

中国房地产周期波动研究

改革开放以来,伴随宏观经济的高速增长和持续发展,以及社会主义市场体制的逐渐建立和完善,长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展,迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察,中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后,房地产经济开始形成较为明显的复苏－－繁荣－－衰退－－苏四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的波动现象。本对坛么来中国房地产周期波动进行研究,重点探讨以深圳为代表的中国房地产经济波动特征,并与宏观经济周期进行比较,最后分析影响中国房地产周期波动的主要因素。     

通过经济运行机制有效启动房地产市场

一、宏观经济运行机制是房地产发展的前提 产业周期波动是在房地产生产规律作用下，以产业整体运动为特征的一种波动表现形式。具体特征如图１所示。 我们知道，宏观经济运行状况是部门或产业经济发展的基础和前提，以宏观经济运行状态曲线为参照曲线来描述房地产业波动情况。 国民经济复苏使生产资料优先增长规律发挥作用，具有资源配置功能的房地产业，在社会固定资产更新需求扩张的推动下，需求迅速增加，继而生产扩张引发了对商业、服务业设施的需求，尤其是劳动者的聚集和流动，导致对住宅建设的需求迅速增长．从而牵动房地产业的恢复性增长。 在国民经济繁荣时期，房地产开发建设迅速扩张。但由于房地产项目建设周期较长，因此在国民经济达到高峰并处于下滑拐点时．大量的房地产在建项目尚未竣工，于是在建项目的建设周期长度则成为房地产生产峰值滞后于国民经济高峰的时间因素。 在国民经济衰退阶段．房地产投资和消费呈急剧下降趋势，但房地产商品价值量巨大．加之受流转关系复杂、税费负担繁重影响，生产成本具有刚性，无法像其他普通商品那样可通过降减价格来进出市场。因此在衰 退阶段房地产投 资规模剧减．大 量的已竣工商品 房成为市场消费 剩余滞留在流通 领域。从曲线走 势看...     

房地产业周期波动中的信贷风险控制研究

世界各国的经济发展历程均表明，在经济总量增加的过程中，由于不同时段的增长速度或者增长率总存在着快慢或者高低的差异．所以导致了经济总量在时间序列上产生了波动现象。与宏观经济运行过程的周期波动一样，房地产业在发展过程中也客观存在着周期波动现象。开展对房地产业周期波动的研究．通过数据分析和比较分析，可以了解一个国家或地区房地产行业的发展状况，预测今后的发展趋势，从而采取相应对策制订银行的房地产信贷政策和竞争策略。     

上海房地产业“十一五”发展规划前瞻性研究

上海房地产发展经历了从计划经济向市场经济的转轨过程，并逐步与国际接轨，初步形成了都市型房地产的基本特征，目前正在向理性消费、成熟市场、规范运作和稳健发展的方向迈进。我们分别从制度演进、房地产业波动的规律和国际大都市房地产业发展规律三个角度分析，以求对上海房地产业所处阶段作出正确判断。     

城市可进入性评价与进入时机决策

国内外房地产业发展的历史经验表明，房地产市场具有周期波动特点和规律。我国的房地产业发展历史还不长。但房地产市场已经表现出明显的周期波动现象。1994年和2004年出现了明显的市场过热。导致国家采取系统的调控政策。降低了房地产投资和国民经济运行的风险，同时也导致许多企业投资失败。招致巨大损失。回顾这两次房地产市场波动的过程可以发现。政府和企业在周期上升阶段发挥了推波助澜的作用。而在周期下降阶段则是落井下石，羊群效应十分明显。不仅加大了周期波动幅度。而且也对政策效果和投资收益产生不利影响。 特别是在经历了2004年以来的宏观调控后。各级政府和各类房地产参与主体都在教训中反思。如何才能正确把握房地产周期规律。做好时机决策，未雨绸缪，运筹帷幄，始终把握房地产投资运作的主动权？为此。浙江省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心和杭州市房地产开发集团合作。在2006年开展了“房地产周期波动中企业投资项目时机决策研究”。课题研究成果主要分为三个方面：（1）房地产企业土地购买规模与时机决策；（2）城市可进入性评价与进入时机决策；（3）房地产项目启动时机与运作进度控制。 为了促进课题研究成果的应用，为广大会员单位改善决策提供科学依据。本刊特刊登课题成果的一部分，介绍城市选择和进入时机决策的思路和方法，供大家参考。[编者按]     

国内房地产周期研究综述

在我国,房地产周期厂家介伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发展而提出的。进入作九十年代,随着经济体制改革和住房制度改革的深化,房地产业蓬勃发展,这为房地产业周期研究提供了现实的经济环境。同时,国外对于房地产业周期的研究成果很快被介绍到国内,国内一些专家、学者、业界人士纷纷对房地产业周期波动加以分析、研究。本文作为前一篇文章“国外房地产周期研究综述”的续篇,主要从对比的角度出发,来总结国内对于房地产业周期的研究。全文分三部分,第一部分简要介绍国内房地产周期研究的背景;第二部分回顾国内对于房地产业周期的研究以及与国外相比的一些特点,向大家展示目前国内的研究状况;文章最后一部分提出国内对于房地产周期亟待解决的问题。     

上海房地产产业生命周期阶段分析及发展趋势预测

近年来,上海经济一直保持了高增长、低通胀的良好发展态势.2003年上海实现国内生产总值6250.81亿元,按可比例价格计算,比上年增长11.8%.上海经济持续、健康发展的大背景对房地产市场是一个有力的支撑.目前,上海市房地产业已成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的第四大产业,房地产业增加值占全市GDP的比重已从1990年的0.5%上升到2003年的7.4%,从发达国家的经验来看,在房地产作为支柱产业发展的阶段,该比例大致在6%～10%之间,这表明其对经济增长的作用正在不断提高.上海房地产业已初步形成了覆盖房地产生产、流通、消费各领域的门类齐全的产业体系,房地产市场已成为上海的主要经济增长点之一.因此,上海房地产业目前处于房地产业周期的什么阶段,有什么样的发展趋势,是关系整个上海市经济发展的大问题.本文将就这两个问题进行初步研究.     

房地产市场疲软与周期波动的治理对策

房地产市场疲软与周期波动的治理对策潘秩庆（深圳宝恒（集团）股份有限公司深圳５１８１０１）中国房地产业刚刚起步，存在许多问题．而当前房地产市场疲软是一个较为突出的问题．与此相关联的是房地产市场的周期波动．房地产市场的周期波动是指房地产市场依照繁荣－衰退...     

大企业的反周期营销

做营销的都知道产品生命周期，产品生命周期是由引入、成长、成熟、衰退四个阶段构成。经济周期则是经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象，也是国民总产出、总收入和总就业的波动。经济周期与产品周期相同，也存在繁荣、衰退、萧条、复苏等四个阶段。     

把房地产业发展成为上海的支柱产业

“九五”期间,市委、市政府在上海房地产业前阶段快速发展的基础上,相继出台了一系列培育和发展房地产市场的政策举措,这对于初步建立房地产二、三级市场联动的框架,深化住房制度改革,促进存量房的流通,形成住房消费热点,拓展市场规模,规范交易行为等方面均产生了积极的作用,不但使上海房地产业在过去的短短的几年里,从供大于求迅速进入供求两旺,房地产投资和消费信心互动的可喜局面,而且为上海房地产业进一步发展创造了更为广阔的空间。     

用房地产经济周期波动规律审视当前楼市

一、周期波动是经济发展过程中常见的现象,它表现为经济周而复始地由扩张到紧缩的不断循环运动。周期波动分为上升期、下降期。又可细分为复苏、繁荣（波峰）、衰退、萧条（波谷）四个阶段。连续的两次波峰（或波谷）所间隔的时间,就是“周期”。     

基于经济周期模糊边界的企业财务战略透视

一、经济运行周期分析经济学家对于经济周期的研究源于对市场经济发展中波动现象的认识。美国经济学家密契尔对经济周期的定义是:经济周期是以市场经济为主的国家总体经济活动的一种波动,一个周期是由很多经济活动的差不多同时扩张,继而以普遍的衰退、收缩与复苏所     

房地产业周期及其与宏观经济的关系研究——来自天津的经验证据

房地产业是产业关联度很高的行业,是一国经济的重要组成部分。本文运用HP滤波方法对天津市房地产周期进行了分解,并从宏观政策的角度解读了房地产周期波动的原因,进而研究房地产周期与经济周期之间的关系,发现：1998年至今天津市房地产经历了两个周期,房地产与经济增长之间存在协整关系,且互为格兰杰原因,房地产业对经济增长的作用大于经济增长对房地产业的作用。     

房地产业周期波动简析--以上海房地产业为例

上海房地产业近几十年的发展中，虽然在总体上是呈上涨的趋势，但也经历着不断的扩张收缩、循环往复的波动过程。房地产业周期性波动是内生因素和外生因素两方面协同作用的结果。     

上海新世纪房地产业的机遇与挑战

21世纪初的上海房地产业是一个充满希望的发展时期,管理部门、市场经营主体等市场各方的参与者,都需要未雨绸缪,以适应本市房地产市场发展的趋势和要求,以推动市场走向成熟和完善。走出低谷的上海房地产业2000年上海房地产业呈现的重要特征是投资、消费信心形成良性互动的可喜局面,各项指标预示着市场走势发生了根本性的转变,房地产业的发展正逐步进入一个新的发展周期。在市委、市政府出台的一系列深化房改综合配套措施的政策效应下,今年房地产市场发展形势比预计更好,表现在:一、从房地产供应情况看:房地产开发投资在经     

2006：三湘楼市展望

今年是“十一五”规划开局之年，从以往经验看，投资增势会比较强劲；一些地方经济对房地产倚重较深，一旦经济有所下滑，立即想到房地产业的拉动作用。房地产业2006年有可能出现反弹。房地产业既是稳定今年经济增长的重要力量，也是经济协调增长、扩大消费的必需。同时，我们也应该看到：经过此轮宏观调控，虽然投资还保持着较强劲的增势，但下降很明显，表明房地产业已进入调整周期。那么，2006年我省房地产市场到底怎样呢？     

如何保持上海房地产业的健康发展

一、房地产业对上海是至关重要的 房地产业作为上海近几年的支柱产业之一，为经济增长做了很大的贡献。据有关统计，2004年上海房地产增加值占整个GDP 8．4％，直接和间接地拉动四分之一的上海GDP增长。对上海而言，房地产担负着经济快速增长的重任。去年上海GDP增长为13．6％，虽然不算低，但已经落后于主要竞争对手江苏（14．9％）、浙江（14．3％）和广东（14．2％）。目前，汽车、电子制造与房地产并列为上海三大产业。但全国汽车销售一片萧条，电子制造业去年的增长不错，但是后继乏力的势头已隐约可见。虽然以金融和物流业为首的现代服务业正在兴起，但尚未形成决定性力量。此时，如果支撑上海经济半壁江山的房地产出现问题，居中国经济龙头地位的上海便面临着增长危机。     

对我国房地产周期波动问题的几点思考

房地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业,不仅是各国经济发展的晴雨表,而且早已成为国民经济的增长点,对各国经济的增长意义重大。密切关注、认真研究房地产业周期波动,分析房地产业周期波动的现状及存在问题,探索促进房地产业增长的政策,趋利避害、充分发挥房地产业对国民经济的带动作用,本文拟探讨我国房地产周期波动的特点和问题,并以此为基础探讨防止我国房地产周期剧波动的对策问题。     

创新是房地产研究的灵魂

房地产研究是指有关房地产理论与实践的研究,包括房地产经济、金融、法制等涉及房地产生产、流通、消费、服务各个领域的理论性或应用性等方面的研究。20多年来,上海房地产业的改革与发展始终伴随着房地产研究,房地产研究的成果在房地产发展过程中所起的指导和推进作用,令人瞩目。