土地开发整理的概况、内涵及实践

介绍了我国土地开发整理的进展,研究了土地开发整理的概念、分类及内涵,总结了土地整理的理论依据和土地整理几种模式。我们选择了合肥市作为调研的对象进行实地调查,对土地开发整理实践进行较为系统的研究,分析当地项目实施过程中取得的成效,总结经验,同时发现问题,提出解决的思路和方法,希望能对土地开发整理项目实施和建设提供参考依据。土地开发整理是土地可持续利用的重要途径之一,为科学合理地进行土地开发整理活动,有必要进行土地开发整理研究。在分析探讨过程中,认为土地开发整理具有相对性、地域性、多样性、复杂性、时限性等基本特性。     

土地承包期延长对农地流转市场的影响——基于苏南苏北农户的对比研究

文章结合科斯定理和供求理论,分析了农地承包关系的稳定对土地流转市场供求关系的影响。结合苏南苏北的调研数据,理论推断基本得到印证:延包政策确实使农户的土地流转决策更加放心;承包关系的稳定将使农地的需求量大大提升,但农地供给量的增减并不能断定;延包政策使农地需求者预期到土地流转的成本会上升。     

房市在官商勾结的羁绊下趔趄蹒行

当前的房地产市场存在着严重的官商勾结已成为不争的事实，官商勾结已成为潜法则，是这个行业赢取暴利的基础。地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价；开发商则不仅在土地二级、三级市场通过炒卖土地，而且通过炒卖楼花等众多手段，牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本，开发商的行为直接导致房价节节攀升，两者共同作用的结果是房价更快地上涨。     

地方政府土地经济行为异化的表现及制度根源

本文首先分析了我国地方政府土地经济行为异化的五大表现,在此基础上,分析其来自于经济发展模式、地方政府决策体制、土地产权制度方面的制度性根源。     

不确定性、实物期权与政府土地供应决策:来自杭州的证据

中国城市土地储备制度使得地方政府可以通过决定土地供应时机而对土地市场施加影响。在追求土地收入最大化的假定下,本文将地方政府假定为一个垄断的开发商,从实物期权理论的视角来研究地方政府土地供应决策。本文的主要推测是,市场不确定性的提高将延迟土地供应的最优时机。本文的经验研究基于生存分析模型,采用杭州市的243宗地块样本,考察了土地供应时机的影响因素。研究发现,市场不确定性提高1个标准差将使得土地供应的可能性降低42%。上述结果验证了地方政府供地行为符合实物期权规律,也为地方政府供地决策具有收入最大化倾向的论断提供了证据。     

土地收储融资现状分析与对策

我国土地收储融资是在土地储备制度建立的基础上而产生的,土地收储融资是指土地储备机构根据未来土地收购储备的需要,结合自身的经营发展状况和资金持有状况,通过进行科学合理的分析、预测与决策,采取适当的方式来筹措资金,保障资金的供应,以确保其经营管理活动能够正常进行的一种行为。文章就土地收储融资发展历程和三种模式,分析了在土地收储融资发展过程中存在的问题,并提出了解决相关土地收储融资问题的对策。     

广州：六项措施严限开发商囤地

广州市国土资源和房屋管理局将采取六大措施约束开发商囤积土地。第一，建立健全土地出让合同。第二，存在延期动工、预售、竣工和欠缴土地出让金等行为的开发建设企业，在未有效整改前一律不得进入土地一级市场；开发企业及其关联企业在广州市储备土地超出其开发能力的，也将被限制参加土地拍卖。第三，将闲置土地监控、处置关口前移，实现对开发建设过程的全程监管。第四，坚决杜绝低价转让土地、转让闲置土地等违规行为。只有开发建设面积超过动工开发建设总面积三分之一或已投资额超过总投资额25％的土地。才能进行土地转让。第五，定期全面公开开发建设企业拥有土地的数量和开发建设进度，[第一段]     

建立我国城乡一体的土地市场体系探索

本文分析了我国城乡土地市场的结构现状；探索了城乡土地市场体系建立的路径选择；最后提出建立统一的城乡土地市场体系的基本原则和框架模式。     

主体功能区土地政策研究

“十一五”规划提出了推进形成主体功能区的基本思路,十七大报告明确提出,“主体功能区布局基本形成”是全面建成小康社会的基本标志之一。推进形成主体功能区需要用土地政策规范空间开发秩序和开发行为。文章以相关政策文献为依据,阐述了主体功能区土地政策的内涵和功能,重点从宏观和微观两个层面,研究了主体功能区土地政策选择,以期为国家、省区市主体功能区规划提供参考。     

土地市场管理存在的问题及其对策研究

<正>1987年深圳敲响了拍卖土地使用权的第一槌,此后被誉为“以土地换黄金”的“二次土地革命”席卷全国。据国家土地管理局统计,截至1993年上半年,全国已出让使用权的土地7000多幅,总面积37000多公顷,共收取出让金826亿多元人民币。 土地市场的开放和形成,一方面对优化土地资源配置,活跃房地产经营,聚拢吸纳资金,增加财政收入,带动区域经济增长起到积极作用;另一方面也带来诸多问题,主要表现在: 1、一级市场上,土地供给量失控。我国土地市场共分三级:所谓土地一级市场,是国家把土地使用权批租给土地使用单位形成的市场;二级市场是土地开发公司把经过开发的土地使用权有偿让渡给各个用地单位形成的市场;三级市场是一般拥有土地的企业和单位（不含土地经营汗发公司）,横向让渡土地使用权给其他需要土地的单位形成的市场。根据国家土地管理局编制的年度用地计划,1992年全国建设川地指标为400     

土地开发整理规划设计变更问题浅析

为了减少土地开发整理项目规划初步设计的变更,文章结合土地开发整理中的实践经验,在对规划设计变更的形式、变更原因及变更中存在的问题进行分析的基础上,提出了全局性观念、遵循技术规范和提高规划设计质量等建议.     

地方政府土地市场行为的经济学分析

当前,城市非理性扩张、房价不断攀升、土地市场秩序混乱等问题日益凸显,这离不开地方政府的土地市场行为。文章重点分析了地方政府的土地征购、出让定价、实物地租转嫁以及协议出让等行为,指出中央——地方的财政竞争以及地区之间的平行竞争是其深层次的制度根源,而中国土地制度的产权缺陷决定地方政府对土地市场的“事实垄断”为其提供了现实基础。因此,规避地方政府行为对经济的不利影响,必须明确地方政府土地市场的监管职能,深化土地市场改革,充分发挥市场机制的基础性作用。     

论浦东新区土地滚动开发机制

一、土地滚动开发机制的主要特征 浦东新区土地滚动开发机制的启动特征是土地资本与金融资本、社会资本相结合。 作为城市土地,当它不能作为商品在土地市场上流通经营时,尚不具有资本的特征。因此,必须赋予它可有偿使用的经营属性,并且在投资开发中实现增值。浦东开发从初期就致力于变土地划拨为土地有偿使用,变农业用地为城市建设用地,变政府投资开发为委托开发公司滚动开发。政府作为城市土地的所有者,以土地“空转”的形式向国有开发公司有偿投入成片出让土地的使用权,使开发公司拥有了有价值的土地资本。 拥有土地资本的国有开发公司为实现自我积累、自我发展。     

城市化进程中土地征用制度的经济学分析

本文试图运用新制度经济学理论，以农地产权为核心，以制度变迁为主线，以市场化改革为导向展开立论。首先分析土地征用制度的本质特征和绩效，接着讨论土地征用制度的约束条件和制度变迁的动因及路径选择，最后提出了以城乡土地产权对等、城乡土地市场统一和规范政府征地行为为途径，以实现农民土地财产权益和分享城市化成果为目标的土地征用制度创新的政策建议。     

农村土地承包经营权流转调查研究——基于农民生产行为视角

文章以调查数据为例,从农户特征、农户种植决策行为、生产用工行为、生产投入行为四个方面探寻影响农地流转意愿的主要因素,并对农地流转行为特征与原因进行分析。研究结果表明:目前的土地流转多为农村劳动力转移过程中的暂时性流转,农户生产效率低,农业效益不高,土地流转的意愿不强烈,如何提高农业生产效率,实现土地的适度集中,从而转移农村劳动力成为土地流转中需要解决的难题。     

农村土地价格评估存在的问题及对策研究

在多元统一农村土地市场建设背景下,分析农村土地市场建设对农村土地估价的要求。通过实地调查、文献统计的方法,分析当前农村土地价格评估在评估委托、评估目的确定、评估方法选择、修正系数确定以及评估报告使用中存在的问题,结合我国土地管理法律法规、土地估价规程和其他土地估价相关理论,提出改良农村土地估价现状,推动农村土地估价发展的对策。为完善农村土地估价理论与方法体系,制定农村土地管理政策,调整估价企业发展模式,促进农村土地市场健康发展提供参考。     

土地储备与土地一级开发比较分析研究

土地储备制度作为我国城市土地管理的制度创新,是政府实现土地一级垄断、集约土地利用、保障土地供应、调控土地市场的重要途径。但我国学者有时将土地储备与土地一级开发概念相混淆,存在着片面性理解,其实两者既存在一定的相互联系,也存在着本质区别。本文从土地储备、土地一级开发的概念研究入手,分析总结了两者内在涵义,从实施主体、实施目的、实施内容等方面比较分析了两者的相互联系和区别。     

从土地使用权转让引出的经济学分析——一个经济现象的实例研究

文章就洞庭湖平原地区在土地使用权转让中土地使用权拥有者在出让权利时还必须向权利受让方支付每亩50元的耕作补贴费这一经济现象展开经济分析，经过农户行为的理性分析－－土地资源是否剩－引入分配机制进行的经济分析这三个步骤的逻辑推导，分析得出导致这一现象的原因是土地产权的模糊界定和行政手段分配机制，并且文章基于土地产权的明确界定和市场分配制提出了另一种机制设置。     

假设开发法拿地成本案例分析

目前用于商业开发的土地,政府采用的土地供应制度是以公开“招拍挂”的方式出让国有土地使用权.拿地成本分析是房地产开发企业参与土地拍卖市场竞价过程中决定是否继续举牌的重要环节.本文通过假设开发法,对土地使用权“招拍挂”的最高楼面地价进行研究,从而估测出在土地使用权竞价过程中可承受的最高举牌价格.     

我国土地开发整理的基本特征和存在的问题及发展建议

土地开发整理是现阶段我国实现耕地总量动态平衡的主要途径,在实现土地资源优化配置、增加土地效益和改善生态环境方面具有重要的作用,因而成为社会关注的焦点。开展土地开发整理工作是实现建设占用耕地与补充耕地相平衡、保障经济社会发展、促进土地集约利用、提高土地质量和产出率的最有效途径和措施之一。本文主要探讨土地开发整理的概念、内涵,分析土地开发整理目的、任务、内容和基本原则,总结我国土地开发整理的基本特征及土地开发整理的基本状况,审视当前我国土地开发整理工作的意义及当前土地开发整理存在问题,提出发展建议。