定分止争:解决住宅小区共有部分纠纷之道

随着国内商品房市场的快速发展,商品房住宅小区在全国各地日益普及,而有关商品房住宅小区的纠纷,尤其是有关住宅小区内共有部分的使用问题的纠纷,层出不穷.从物权法理角度分析,住宅小区内的建筑物大多为区分所有建筑物1,即是为多个所有人区分所有的一幢建筑物,由专有和共有两部分组成,每一区分所有人对该幢建筑物既拥有专有部分的单独所有权,又拥有共有部分2的共有权.     

《物权法》应重视保护小区业主共有物权

在<物权法(草案)>第六章"业主的建筑物区分所有权"中,对建筑物专有部分的业主所有权和建筑物共有部分的业主共有已有明确的规定,但是,对于建筑区划内作为主体建筑的附属设施的所有权的归属却比较模糊或含糊其词.作为新建住宅小区,按千人指标配置的附属建筑设施,不光是绿地、道路及物业管理用房、会所、车库,还有托儿所、幼儿园、卫生站、综合便民店、综合服务站、自行车存车处、社区服务中心、学校、文体设施等.这些小区红线范围内的按千人指标建设的配套设施应属小区全体业主共有,其理由是:     

给物权人多一种选择

<物权法>(草案)规定:"建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权,对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利."小区业主"对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利",并且"对建筑单位聘请的物业管理机构,建筑物区分所有权人会议认为不合适的,有权更换".     

解读《物权法》建筑物区分所有权中的共有权

共有权的客体--共有部分 1、共有部分的范围 关于建筑物区分所有权中共有部分的范围,我国物权法上并没有作出明确的规定.我国台湾地区的"公寓大厦管理条例"也仅仅规定了"共用部分(共有部分):指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物,而供共同使用者."     

区分所有建筑物的自治管理

现代多层高层住宅通常为区分所有建筑物,即为数个所有人区分所有一幢建筑物,每一区分所有人既拥有其专有部分的单独所有权,又对其共用部分拥有共有权。这种建筑物因不同于传统的单一所有权或共有权的建筑物,必然有其复杂的法律关系,德     

物业管理公司有权减免空置房的物业管理费用吗？

第一、要明确的一点是物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人是没有权利减免空置房管理费的权利的。空置房是指区分所有建筑物的专有部分未使用而空置的物业建筑物。因此，业主所拥有的空置房仅仅只是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个区分所有建筑物在空置着，实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行、使用之中。     

论小区物业的共有共用

近年来伴随住宅小区的出现而产生的纠纷有不断增长的趋势,而争议的焦点很大部分集中于共有共用部分的权属纠纷.笔者认为,当前须引入并加以完善建筑物区分所有权制度,弥补我国现行立法在建筑物区分所有权制度方面的缺失.同时对共有共用部分产权进行确认,以划清公私权属界限.本文拟就物业共有共用性质、范围、业主共有共用权内容以及共有共用范围的管理等问题予以探讨,以期抛砖引玉.     

当前区分所有建筑物共有部分若干问题的法律研究

建筑物区分所有是指数人区分一建筑物而各有其一部分。区分所有不同于独有，因区分所有权人的所有权仅能及于其所分有的部分，而不能及于建筑物的全部。区分所有也不同于共有。在共有中，共有人对于共有物的全部均享有权利。而区分所有人只能对于其所有部分行使权利。例如数人对于一建筑物分间、分层所有，各人仅能对于自己所有的特定的一间或数间，一层或一套房间行使权利，不能及于全部建筑物。区分所有的独特之处在于除了专有部分以外，也有一部分为共有部分，如墙壁、楼梯、走廊、大门等。在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉地…     

建筑物区分所有权人对共有部分使用之立法

我国目前尚未有专门的建筑物区分所有权法 ,民法通则也未作规定 ,为解决和避免日渐增多的建筑物使用的纠纷 ,对建筑物区分所有人的共有部分使用权加以规制实属必要。文章着重探讨 :区分所有建筑物共用部分的界定及性质 ;区分所有者对于共有部分的使用及限制 ;共有部分的管理与费用。以期引起立法的重视     

谁是物业管理区域的业主?

<物权法>第六章"业主的建筑物区分所有权"第七十条明确地阐述:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利. 讨论"业主问题"、"物业管理问题",都针对的是建筑物的共有部分而非专有部分.物业管理更加准确的表述应该是"共有物业管理".专有部分的物业管理应该属于家政服务或者"管家服务"之类的性质,与日常所说的物业管理行业应分属不同的领域.     

论建筑物区分所有权之专有权

随着住宅商品化,建筑物向多层、高层发展,一幢高楼通常为众多住户所有,这种建筑就是区分所有建筑,这种权利就是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有权,对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利。本文主要探讨建筑物区分所有权之专有权。     

解读《物权法》 建筑物区分所有权中的共有权

所谓共有权,是指业主对于建筑物内专有部分以外的其他共有部分和建筑区划内的共用部分和共用设施所享有的权利。新制定的《物权法》第一次规定了建筑物区分所有权制度,明确业主除了对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权以外,对建筑物专有部分以外的共有部分,以及建筑区划内的共用部分和共用设施,也享有特定的权利,这便是业主的共有权.但是《物权法》对共有权的规定较为简单和抽象,本文通过参考我国台湾地区和国外相关立法和理论界的相关学说,对共有权的客体、内容及共有权中的若干争议问题进行解读,以期为实践提供一定的参考依据.落于京杭大运河河畔、风景如画的山东济宁运河小区。     

如何区别住宅小区物业共有部分

城市商品房住宅小区物业共有部分,就是指一个住宅区域内,属于该区域全体所有权人即业主共有共用的不动产.对我国城市商品房住宅小区物业共有部分所有权的界定和怎样经营管理城市商品房住宅小区物业共有部分,是铲除房地产业腐败源头、维护广大购房百姓利益的关键,更是共建和谐社会的基础之一.     

试析住宅区区分所有权

我国住宅区因共有部分权属模糊、开发商任意分割销售导致大量纠纷的产生,通过对建筑物区分所有权(distinguishable ownership of building)、住宅区等概念的分析,得出住宅区区分所有权(distin-guishable ownership of residential district)的基本定义,从而对住宅区法定共有部分、住宅区专有部分的特征进行界定。     

浅析建筑物区分所有权共有权之客体

共用部分是建筑物区分所有的核心问题。民事生活中，建筑物区分所有权人之间绝大部分纠纷几乎都是因共有部分的权利和义务划分不清而起。由此，论证建筑物区分所有权共有权的客体及分类，可以为我国建筑物区分所有权之共有权的客体立法与司法实践提供理论前提。     

业主共同体与个体复合权利主体法治化管理模型

住宅区不动产是由区域内数幢多层或高层建筑物、附属物及其基地构成的。一幢多层高层建筑物不同于传统的永恒的单独所有权或共有所有权,表现为区分所有权形态,即多个业主拥有一幢建筑物的专有部分的专     

商品房外墙面使用权归属刍议——兼议《物权法》(草案)关于建筑物区分所有权规定的完善

按照建筑物区分所有权理论,商品房外墙面是全体业主共用的部位,其使用权自然归全体业主所有。但现实中,《商品房买卖合同》通常将外墙面使用权约定由开发商无偿和无期限行使。这种约定,一方面由于保留了所有权重要的使用权能而违反了民法的公平原则;另一方面,也有悖于外墙面作为共同共有的财产应由全体共同共有人加以处分的民法基本原理。《物权法》制订应当体现建筑物外墙面、楼宇等共用部位的共同共有与专用部位的单独所有相统一的建筑物区分所有权精神。     

"会所、车库归谁所有"当有明确标准

尽管国家已经出台的法律法规对建筑区划内业主共有物权问题进行了相应规定,但时至今日,共有部分权利归属问题仍然是业主与开发商之间争执不休的问题.<物权法(草案)>为此进行了专章规定:"业主对于建筑物的住宅、商业用房等专用部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.     

区分所有的建筑物中业主权利探析

本文从我国高层、多层居住物业产权现状出发,以城镇商品住宅的专有、共有部分产权归属和权能行使为探究主线,阐述、界定了区分所有的建筑物业主专有和共有所有权,提出健全房地产法规、完善登记制度、规范开发商行为,发挥业主委员会纽带作用,切实维护业主权益。     

物业管理中建筑物共有部分的认定研究

区分所有建筑物管理中共有部分的认定,是建筑物区分所有权的核心重要问题,实践中的物业服务纠纷案件,有许多涉及共有部分的范围界定问题。就其本质而言,共有部分在物理上是由不可分割之要素所组成,在功能上,是为全体业主所共用。区分所有建筑物管理中的共有部分,主要包括法定共有部分、天然共有部分、约定共有部分及建筑区划内的土地等。物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备,其建设、投资、产权归属、移交及维护问题,应该从源头上解决,因为产权明晰是定纷止争的前提。