房地产二级市场中央政府与地方政府博弈分析

在国际金融危机的冲击下,我国必须扩大内需才能确保经济的稳定发展,在这种情况下,我国更需要一个健康发展的房地产市场。房地产二级市场涉及了中央政府、地方政府、房地产开发商和消费者等众多参与主体的经济利益关系,是一个典型的利益博弈领域。在博弈过程中,任何参与主体的决策都影响其他参与者的行为,而又受到其他参与者的决策和行为的影响。     

关于房地产调控政策的博弈论分析

通过经济学博弈论理论对房地产调控政策进行研究,将部分地方政府与房产开发商之间的博弈,以及房产开发商与购房者之间的博弈,通过相关政策实施效果数据进行分析研究得出结论:政府通过宏观调控的制定和指导,可以规范房地产市场,并使其健康发展。     

房地产泡沫与政府间的利益博弈问题研究

房地产市场之所以出现严重的泡沫,关键在于土地市场的单边垄断,而这又和中央政府及地方政府的利益密切相关,由于中央政府和地方政府在房地产业的利益分配上存在着竞争关系,所以构建房地产环境下中央政府和地方政府的利益博弈模型是理解房地产泡沫的关键。分析表明,扩大地方居民对地方政府官僚的惩戒力度及控制中央政府不受约束的税收权力是抑制房地产泡沫的关键。     

房地产开发与地方政府寻租:策略抉择的扩展式博弈

探讨寻租活动中多元主体的博弈行为及其治理策略。采用扩展式博弈或博弈树方法。结果表明:构建了寻租活动中多元主体的扩展式博弈模型,识别了两种不种情况下多元主体寻租博弈的关键策略。可以发现在房地产开发领域的寻租治理方面,不仅要合理引导开发商等多元主体的市场行为,还要利用中央政府的调控政策来治理地方政府的寻租行为,其最重要的就是实施以引入奖惩机制为主的调控政策,提高中央政府治理寻租活动的强度和效率。     

土地财政视角下城乡统一建设用地市场构建——基于现行财政体制的博弈分析

我国的征地制度实现了政府对农转非市场的垄断,这一制度造成了许多问题,需要对其进行改革。改变农村土地农转非的方式,构建城乡统一建设用地市场则是人心所向。在现有财政体制下,地方政府依靠征地获取巨额的差价,土地出让金成为地方政府的财政收入支柱。因此地方政府经营土地财政的行为必然成为城乡统一建设用地市场建设的一大阻碍因素。本文根据中央政府与地方政府的目标以及行为特征,构建中央政府与地方政府的动态博弈模型,揭示出在现有财政体制下,征地模式成为地方政府的占优策略,并提出相应的破解地方政府土地财政行为,促进城乡土地市场一体化的政策建议。     

经济博弈论在房地产领域的发展应用

我国房地产行业取得了迅速的发展,但是过多的开发商之间的不良竞争可能会使得整个市场陷入囚徒困境。房地产行业的博弈中,涉及到政府,开发商,投资人,消费者等多个主体,本文以房地产开发商与消费者之间的博弈为例,进行了简单的纳什均衡分析,希望能够为房地产市场健康稳定发展提供些许的建议。     

当前我国房地产市场形势分析

2005年我国房地产开发投资增长总体上比2004年有所下降，房价的增长速度有所放缓，“金九银十”的房地产销售繁荣季节已经成为历史。2006年国内房地产市场仍然是一个利益博弈十分激烈的场所，无论是对房地产开发商及购房者，还是对地方政府及中央政府来说。这种博弈可能会比2005年更为明显与激烈。     

我国房价虚高的成因、危害及治理路径分析

我国房价虚高的现状主要源于地方政府的土地财政和＂GDP情结＂、房地产开发商的垄断和暴利、房地产市场供需失衡以及地方政府调控执行力不足等方面。虚高并持续快速增长的房价水平将加大金融风险、抑制内需、延缓城市化进程、拉大贫富差距、降低居民生活质量、加大通货膨胀压力并导致经济资源配置效率低下。中央政府应强化房地产调控政策,平衡各方利益并破解土地财政,实现我国房价合理回归。     

地产低迷与货币超发的市场性政策矛盾

中国房地产行业近些年来的高位运行,与在分税制背景下地方政府对土地财政的依赖以及政府与房地产商的利益合谋有关,即地方政府依靠土地开发和土地转让获得预算外的财政收入,同时也使地方政府GDP政绩大幅增长。目前的楼市惨淡还只是对这几年房价涨幅的回落调整,一些开发商的随行就市心态使作为资源调配的价格策略变得愈加谨慎。值得注意的是,中国的房地产市场与世界宏观经济形势之间并没有必然的联系。     

基于房地产市场中购房者与开发商间价格博弈分析

博弈理论是通过寻求在各博弈方具有充分或者有限理性、能力的条件下,合理的策略选择和合理选择策略时博弈的结果,并分析这些结果的经济、效率意义的理论和方法。房价博弈是房地产市场中各方行为主体博弈的核心。本文以博弈理论为研究基础,通过分析房地产市场中价格博弈主体购房者与开发商之间的动态博弈过程,试图说明房地产市场中各方行为主体决策对房价博弈均衡结果的影响,以期为政府实施有效的房地产政策提供理论依据。     

地方政府土地财政形成机制研究—基于动态多阶段博弈模型

土地财政是近年来中国地方政府行政管理的热点问题,然而学术界对其生成机制尚未有一致的结论。使用动态多阶段博弈模型分析中央政府、地方政府以及开发商的土地收益函数与战略选择,揭示地方政府土地财政形成的内在机理与演化过程。研究结果表明,地方政府越来越依赖于土地财政,既与我国的财政体制与税收结构有关,也与中央政府的目标变化以及地方政府的目标构成密切相关。改善分税制的制度设计,创新干部考核评价体系,加大违法征地的惩罚力度,加强土地管理工作,是缓解地方政府对土地财政依赖的关键。     

房地产企业售房策略与居民购房行为的博弈分析

金融海啸冲击世界各地经济,我国房地产业也碰到了前所未有的挑战。为此将有限理性的房地产企业和居民群体购房行为演化过程视为两人非对称进化博弈,建立了企业销售和居民购房行为的进化博弈模型。结果表明,在特定的市场背景和政府一系列政策出台的情况下,房地产企业使房价合理到欲购买者可以接受的举措将有利于促进楼市的旺销,消化存量住房,也可促进房价理性回归的进程。     

浅析地方政府投资行为对中国房地产市场的影响

本文针对目前中国房地产市场价格与结构的双重不合理现象,阐释了地方政府投资行为对造成这一现象的重要影响——主要从地方政府的直接投资与非直接投资两个方面说明了地方政府投资行为是中国房地产市场急剧膨胀的一个重要因素,并试图针对房地产市场的不合理现象与地方政府的投资行为关系提出相应的解决办法。     

2009甘肃省房地产业发展现状与趋势分析

2008年-2009年,与全国房地产市场的形势一致,甘肃房地产市场经历了从严冬到回暖的过程。影响房地产市场的因素有宏观经济环境、地区经济状况、各类住房需求因素、土地供给、房地产企业行为和地方政府行为等。2010年,土地交易将继续向好,房价涨势或将持续,但需警惕全国房地产泡沫的负面影响,由此带来购房者预期的不确定性,保障性住房建设力度继续加大。为了保持房地产市场平稳健康发展,政府需要继续加大普通商品住宅的土地供应,完善住房保障制度,减轻中低收入居民购房负担,建立科学的住房消费模式,促进市场交易双方信息的公开与平等;银行需创新房地产信贷产品,拓宽融资渠道;房地产企业需要实现发展战略转型和升级。     

土地财政的危害性与政策建议

本文分析土地财政带来的社会经济问题,包括绑架地方经济、政府行为短期化和滋生社会问题。土地财政困局是造成房地产调控不力的主要原因,我国应改革土地财政,优化房地产税收体系,建立分级补贴制度,加快廉租房建设,设立国家住房开发银行,允许地方政府自行发债,土地使用权完全市场化。     

土地财政形成的博弈分析

土地财政是我国特有的一种经济现象。它的形成既与我国的经济体制有关,也是中央政府、地方政府、开发商以及居民在土地收益上博弈的结果。用博弈论的方法来分析各个利益主体的收益函数、战略选择以及利益主体之间的博弈过程,可以揭示土地财政形成的演化过程和必然性。     

土地财政与房地产业发展

实行分税制改革以后,在中央财政收入迅速增长的同时,中央政府承担的相对义务大幅度减少,地方政府则承担了过重的财政支出责任。为了缓解地方财政困难,地方政府产生了对房地产业的过度依赖,地方政府通过低价征地,高价出售,以及推高地价带动房价来增加建筑业税和房地产税等方式来增加地方财政收入。虽然土地财政缓解了地方财政困难,但对房地产市场的可持续发展带来了严重冲击。针对土地财政的问题,文章提出了规范土地出让收入管理,建立国有土地收益基金;合理确定土地供应量,理性引导储备土地供应价格;建立健全与事权相匹配的地方财税体系,推进以房地产税制为重点的财产税改革;转变政府职能,合理定位地方政府角色等对策。     

从房地产税费政策博弈的视角看不可置信和动态不一致

通过建立地方政府与中央级政府在房地产税费政策方面的动态博弈模型及其对模型的分析,得出当前我国房地产税费政策存在的"不可置信"和"动态不一致性"问题.试图从一个新的角度揭示我国房地产行业中税费问题的根源及其治理的政策取向.     

寡头型国有土地供应、土地信贷融资与财政调整——基于城市面板数据的联立方程空间计量研究

由土地资源属性和制度决定,国有土地供应出让中形成了受到土地利用规划约束和上级政府管制,由数百个城市寡头厂商组成的土地一级供应市场,并产生了诸多策略行为和机会主义做法。本文运用2003-2008年282个城市面板数据的单方程和联立方程空间计量模型,检验了城市政府围绕土地供应市场份额的策略互动影响、土地信贷融资和土地出让垄断利润的数量关系,并据此构造目标供应量、实际收益和惩罚三者相结合博弈策略选择空间,以形成激励地方政府改善土地供应的财政约束机制。     

中国住宅产业化的动力机制：期权博弈和行为博弈解释

从经典博弈角度,可以发现现阶段我国住宅产业化动力不足的原因主要在于相关经济主体过于关注眼前的经济利益,忽视了产业化住宅的未来经济价值与社会效益。可以构建期权博弈模型和行为博弈模型,运用政府、开发商和消费者对未来产业化住宅的高增长期权价值预期推动住宅产业化的发展。基于互动公平的思想,通过政府引导,促使开发商和消费者积极参与产业化住宅投资,住宅产业化的社会理想结果才能得以出现并共同维护。