对拆迁裁决制度的法律思考

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”第二款规定：“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。”这是新的国务院《城市房屋拆迁管理条例》     

提高拆迁调解成功率的途径

当前，拆迁人与被拆迁人在《拆迁许可证》规定的期限内经常会因补偿、安置等问题达不成协议。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。对不能如期签订协议的，拆迁当事人应当向拆迁管理部门递交房屋拆迁裁决申请，拆迁管理部门受理后，负责组织召开调解会议。调解会议是维护拆迁当事人合法权益，化解拆迁矛盾、稳定社会秩序的一种好形式。一般拆迁过程中遇到的补偿、安置纠纷都可以通过调解会这种方式得以解决。然而，如何才能提高调解成功率昵？建议从以下五个方面入手：     

如何处理被拆迁人拒绝配合评估问题的探讨

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条和第二十五条规定拆迁人无论对被拆迁人实行货币补偿还是房屋产权调换都必须对被拆除房屋进行房地产价格评估。对被拆除房屋进行评估是为保护拆迁当事人尤其是被拆迁人合法权益而设立的程序。只有对被拆除房屋进行评估,才能合理地以房屋价值为基础确定货币补偿的金额和产权调换的差价。评估结果也是房屋拆迁管理部门裁决拆迁纠纷的重要依据。但是在拆迁工作中常常出现一些被拆迁人拒绝配合评估,导致拆迁协议无法达成,甚至连拆迁裁决也无法进行。如何解决这一问题,国务院《城市房屋拆迁管理条例》未…     

城市房屋行政强制拆迁问题的探讨

强制拆迁是指拆迁人或房屋承租人不履行生效搬迁安置协议中规定的搬迁义务时，由拆迁人通过仲裁、诉讼或向行政机关申请裁决的方式，使拆迁行为获得法律上的强制效力，迫使被拆迁人履行搬迁义务的活动。我国《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定，“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。     

拆迁补偿安置协议优先权的效力评析

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称商品房买卖司法解释）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”。     

浅析城市房屋拆迁中“强制拆迁”的法律途径

一、强制拆迁方案的确定 强制拆迁工作涉及被拆迁户切身利益，且情况复杂、矛盾突出。为此，在最终确定强制拆迁时，应当考虑多种相关因素，慎重决定。一般说，需要考虑以下几个因素：第一，拆迁人依法办妥拆迁手续。根据《城市房屋拆迁管理条例》、当地拆迁管理办法及其相关规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，拆迁人应将建设项目、用地规划、土地使用、拆迁计划、拆迁补偿安置方案与资金监管手续向拆迁管理部门提出申请，拆迁主管部门对其颁发《房屋拆迁许可证》，并将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布，并及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。第二，协议、裁决所定的期限已经届满。拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。     

如何提高拆迁评估价格的执行力

一、拆迁“评估难”，弱化了拆迁评估价格在安置补偿中的权威性 《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。上述规定明确了拆迁补偿方式、补偿依据和补偿标准，强调了拆迁评估在拆迁安置补偿过程中的核心地位及其权威作用。但在目静拆迁难”的环境条件下，拆迁“评估难”成为“拆迁难”的“孪生体”，面临着诸多的困难和问题，致使评估价格在实施拆迁补偿中，难以体现其作为补偿依据的权威性。主要体现在以下方面：     

承租人不能作为房屋拆迁行政裁决申请人

案例：被拆迁人张三是被拆迁房屋产权人，李四是该房屋的承租人，但在拆迁期间因故外出。在协商过程中，张三隐瞒了该房屋存在租赁关系的事实，与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议。李四知情后，向房屋拆迁管理部门提出行政裁决申请，应否受理？如果张三一直避而不谈拆迁补偿安置，也不申请行政裁决，李四向房屋拆迁管理部门提出行政裁决申请，应否受理？     

关于城市房屋拆迁补偿价格评估的几点体会

随着城市化进程的推进和城市框架的不断拉大，城市房屋拆迁已成为公众关注的焦点。能否客观、公正地评估拆迁房屋的补偿价格，关系着被拆迁人、承租人、拆迁人、政府的切身利益，关系着拆迁工作的顺利进行。而房屋拆迁补偿价格评估的公正与否，关键看估价人员评估房屋拆迁补偿价格时的依据及结果能否同时得到拆迁人、被拆迁人、承租人的认可，能否得到政府的认可，能否得到专家的认可，能否得到裁决机关、法院的认可。     

加强拆迁补偿安置资金监管需注意的几个问题

国务院在2001年11月1日颁布施行了新的《城市房屋拆迁管理条例》，其中第七条规定：拆迁人在申请领取房屋拆迁许可证时应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交的第五项资料为“办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明”；第二十条规定：“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用”，“县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强拆迁补偿安置资金使用的监督”。这些规定是国家全力保护被拆迁人合法利益的重要政策依据。拆迁补偿安置资金是否能及时、足额到位，并全部用于房屋拆迁的补偿安置，是事关全部拆迁工作是否能顺利完成的关键，是拆迁管理工作的重要环节。     

对低收入被拆迁家庭住房保障的思考

目前,在城市建设中,旧城区、棚户区是拆迁改造的重点范围,而旧城区、棚户区往往是低收入家庭集中居住的区域。因此,如何解决好被拆迁低收入家庭的住房问题,显得尤为重要。《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第四十一条规定：“被拆迁人属于低收入家庭,其被拆房屋每户建筑面积小于36平方米（在同一城市规划区内有其他住宅房屋的,合并计算）,并实行产权调换的,拆迁人应当提供建筑面积不小于36平方米的成套住宅作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换差价。     

房屋拆迁纠纷裁决是否属于行政复议范围之我见

依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第十六条的规定,房屋拆迁纠纷当事人(拆迁人、被拆迁人、房屋承租人)就拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项达不成协议的,可以向房屋拆迁管理部门(房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,为同级人民政府,以下统称“裁决机关”)提出裁决申请,由裁决机关依法对上述事项做出裁决。关于房屋拆迁纠纷裁决(以下简称“拆迁纠纷裁决”)是否属于行政复议范围,当前存在两种不同意见:一种意见认为,《行政复议法》第六条第(十一)项规定,公民、法人或者其他组…     

广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁延期公告 穗房延拆字[2012]48号

我局于1999年12月3日核发拆许字[1999]第202号房屋拆迁许可证,并以穗房拆字[1999]202号房屋拆迁公告予以公布。根据拆迁人的申请,现我局同意核发延拆许字[2012]第48号房屋拆迁许可证。现将房屋拆迁许可证的内容和有关事项公布如下:一、建设项目名称:商品住宅。二、拆迁地点和范围:宝华路宝源北街29号、29号之一、31号、33号、35号、37号、39号,宝德里2号、4号,宝源正街26号、28号、30号、32号及24号一部分。三、拆迁人:广州市恒隆房地产投资有限公司。四、拆迁实施单位:广州市恒隆房地产投资有限公司。五、拆迁期限延期至:2013年11月4日止。六、拆迁人员进行房屋拆迁工作时,应当佩带房屋拆迁员证;未佩带房屋拆迁员证的,被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。七、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由本局裁决;被拆迁人或     

对房屋拆迁补偿价格标准的思考与建议

在城市房屋拆迁行为中,拆迁人与被拆迁人之间的关系不同于一般市场主体之间的关系。一般市场主体之间的交易是平等、自愿、等价的交易关系,交易双方都不受任何压力,只要有一方不愿意实施某种交易,该交易就不能实现。但是对于拆迁这一行为却是一方强买,另一方不得不卖的关系。根据现行政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,拆迁就是不可逆转的。被拆迁人不能选择拆还是不拆,而只能在被拆后的货币补偿和产权调换之间进行选择。在拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿价格尚未达成协议的情况下,只要履行了相应的程序和手续并进行证据保全,拆迁人就可以申…     

应当保护弱势群体的根本利益

城镇拆迁房屋补偿与安置的全过程是实际上拆迁人(指取得房屋拆迁许可证的单位)与被拆迁人(指被拆迁房屋的所有人)之间进行的房地产市场买卖(指货币补偿)、交换(指产权调换)的非正常的特殊交易市场，是二级市场。     

实施《城市房屋拆迁估价指导意见》中的难点及建议

《指导意见》第三条第二款中规定：“被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。”此款规定采用拆迁人和被拆迁人协商确定不具可操作性，因为房屋拆迁行为中被拆迁人是被动的，一般情况下作为被拆迁人往往希望利益最大化，而拆迁人往往希     

《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条的适用和执行

《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十九条规定，“拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。”     

城市房屋拆迁估价工作中的几点体会

随着城市化进程的推进，城市房屋拆迂已成为公众关注的焦点。能否客观、公正地评估拆迁房屋的价格，关系着拆迁人、被拆迁人、承租人的切身利益。而拆迁房屋的估价结果能否得到拆迁人、被拆迁人、承租人的认可，能否得到专家的认可，能否得到裁决机关的认可，关系着拆迂工作的顺利进行。因此，房地产估价在拆迁工作中是十分重要的环节，在整个拆迁讨稃中起到举足轻重的作用．     

贯彻《城市房屋拆迁管理条例》应处理好四种关系

贯彻国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》,应注意准确理解其立法思路,遵循其确定的基本原则,实际工作中尤其要处理好以下四种关系:一、准备资金与准备房源的关系新条例在对拆迁补偿方式的规定上,突出了货币补偿方式,并且在补偿标准上以房地产市场评估价格取代了原条例规定的重置价结合成新。这一重大变革,引发拆迁当事人的思维发生变化:被拆迁人从自身利益出发对补偿方式的选择,由过去主要选择产权调换转为现在的主要选择货币补偿。据统计,成都市执行新政策以来被拆迁人选择货币补偿方式的占被拆迁户数的70%左右,只有约30%被拆迁人选择产权…     

房屋拆迁行政裁决应强调举证责任

房屋拆迁行政裁决是指房屋拆迁裁决部门根据法律规范的授权，对拆迁人与被拆迁人、房屋承租人等平等主体之间，就有关房屋拆迁的补偿与安置事宜作出的明确拆迁当事人之间权利和义务的行政裁决。这是目前我国国家机关处理拆迁当事人因房屋拆迁而产生的拆迁补偿安置争议的唯一法定方式。