同一不动产上设立多个抵押权的效力认定——兼议再抵押与重复抵押

所谓不动产再抵押，是指抵押人在同一不动产标的物上设立抵押权之后，就该抵押物担保前一次债权的剩余价值再设立抵押担保的行为，其担保债权价值总额以不超过不动产抵押价值为限。     

论所有权保留与抵押权的竞合

抵押权的追及效力和抵押物的自由转让并行不悖。设立抵押权后,抵押人仍然是抵押物的所有权人,有权处分抵押物。我国《物权法》第188条对动产抵押采合意成立一登记对抗主义。抵押权的设立不以抵押权人对动产的占有为成立的要件或者公示方式。所以,法律面临的难题就是抵押人再出卖标的物时,如何确定抵押权和保留买主期待权的顺位。     

抵押物转让：立法变迁与实务回应

目前,学术界关于抵押物转让制度的研究一直围绕着平衡抵押人、抵押权人、受让人三者之间的利益,实现“物尽其用”的社会价值目标而展开。学术界关于抵押物转让制度的设计集中体现在两种方案上：一种是力主追及效力模式,另一种是力主转让价金物上代位模式。关于此两种模式的利弊分析,以及我国法上关于抵押物转让的立法变迁,学者多有论述,在此不赘。但是,既有的研究都忽视了不动产登记机构在抵押物转让中的作用,毕竟抵押物所有权的转让需要到登记机构完成过户登记,那么登记机构对抵押物上的负担抵押权如何处置呢？当然,这里的抵押物转让主要是围绕不动产抵押权展开,且也是办理了登记的抵押权。本文探讨的抵押物也严格限定为办了登记的不动产,主要是房屋。     

浅析抵押登记的效力

关于抵押登记的效力,存在着三种不同观点。一是登记要件主义。抵押登记为抵押合同生效的要件,未经登记,抵押合同不能生效,抵押权不能成立。以瑞士民法为代表。二是登记对抗主义。抵押权的成立不以登记为要件,只需当事人之间就设立抵押达成了合意便可产生抵押权,但此种抵押权的效力权存在于当事人之间,不能对抗善意第三人。三是混合主义。根据抵押物类型的不同而赋予抵押     

论抵押人对不动产抵押物的处分权(上)

在设立抵押权后，抵押人能否处分不动产抵押物，我国的立法、行政执法和司法实践一直持保守和谨慎态度，往往过于看重不动产抵押权在担保债权实现方面的功能，对抵押人的权利作了种种限制。从《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）到物权法立法的几个草案，均将抵押人处分不动产抵押物视为“不轨行为”，在法律条文尤其是运作程序上层层设“卡”。     

我国应立法确立抵押权的追及效力

在传统大陆法系民法中，抵押权具有追及的效力，即抵押权一经设立，抵押物所有权的变动，不影响抵押权的效力，抵押权的效力及于抵押物的受让人，我国民法虽承袭传统大陆法系民法，但目前的担保法中没有对抵押权的追及效力作出明确的规定。同时，由于我国物权法以及相关理论尚不发达，对于抵押权的追及效力是否应当作出规定，以及如何作出规定，还没有形成统一的看法和认识。本文拟就此问题进行研究。     

不动产抵押物与其所担保债权的价值之比不应受到限制

《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第3章第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超过抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超过其余额部分。”若将这一规定用于不动产抵押权，虽然当事人可以在同一不动产之上设立数个抵押权，但是它同时又要求抵押人提供的不动产抵押物价值必须大于或者等于（讲等于仅停留于理论上，而实际上一般都要大于）其担保的债权价值。     

登记——不动产物权公示的表征方式

不动产物权的登记公示在物权法上是一个重要问题。不动产物权的公示，是指不动产物权在变动时将变动的事实向社会公开。不动产物权为了具有绝对排他性效力的权利，要发挥物权的排他作用，防止人对物的争夺及对他人财产的侵犯，法律必须明确物权公示制度及公示方法。任何当事人设立、移转物权时，都会涉及第三人的利益。例如，在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现该抵押权的存在，那么，     

不动产抵押期间的设立应兼顾公平和效率(上)

目前，各地不动产登记机关受理不动产抵押登记后，不管当事人是否约定抵押期间，在审查合格发给的他项权证上，一般都明确填写上抵押期间，其期间限定有半年，也有一年、二年乃至更长的。如此设立抵押权的效力如何、性质如何、有无必要由法律确立抵押期间、当事人能否自行约定抵押期间，如约定其效力如何、不动产抵押权的行使是否受主债权的诉讼时效完成的影响?……对此，     

论房地产抵押权

房地产抵押权是指在房地产抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的房屋产权和土地使用权所享有的处分权和优先受偿的相关权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本属性。房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权，具有物权特有的支配性、对世性、追及性及优先受偿性。房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权，是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。房地产抵押权是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。     

浅议抵债资产中房产、地产的评估方法

房产、地产抵押是一种物权担保,债务人依法将持有的房屋所有权、土地使用权向银行抵押,从银行获取贷款。在抵押期间,抵押物仍由债务人占有使用。当债务人不能按期履行债务时,债权人有权依法以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。在实际工作中,经常会遇到房产、地产抵押物用于优先偿还银行贷款而进行资产评估的行为。下面笔者就这类资产评估中应注意的一些问题谈几点粗浅的认识,以便大家共同探讨。一、抵债房产、地产评估应注意的问题(一)房产、地产抵押标的物的界定在评估过程中,抵押标的物的界定往往是依据银行提供的抵押物清…     

论抵押权与质权竞合时的位序关系

在同一标的物上存在两个以上不同种类的担保物权且其效力相互冲突时,构成担保物权的竞合。笔者根据《物权法》、《担保法》司法解释等有关规定,提出在《物权法》实施后,应结合解释学原理适时解释法律,对在同一标的物上动产抵押权与质权竞合时,其效力位序问题进行了分析和探讨。     

抵押权证券化相关法律问题初探

"证券化你的梦!"--国外有关抵押权证券化的立法与实践 "证券化你的梦",这是美国一个家喻户晓的广告,虽然有些夸张,但却从某种角度反映出证券化所具有的巨大发展潜力.早在1900年颁布实施的<德国民法典>中就有抵押权证券化的规定.该法典第1116条规定了"证券式抵押权",即在设立该权利时,必须将其制作成证券,由登记机关将该证券颁发给抵押物所有人,再由抵押物所有人将抵押证券交付给债权人,债权人可以将抵押证券作为投资的手段在证券市场自由流通.     

从我国抵押商品房出售法律规定的发展过程看涤除权制度的建立

一、抵押物出售的基本规定 抵押作为我国担保方式之一，在融通资金、促进商品流通、保障债权实现等方面发挥着重要作用。抵押的概念，我国《担保法》第33条作了明确规定：“抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”根据抵押标的物性质，可分为动产、不动产。     

抵押房屋转让的登记及其抵押权效力

在房屋登记实务中,有不少城市在办理抵押房屋转让的登记时,不管抵押权担保债务是否清偿,都要求抵押双方当事人先行注销抵押权,再办理房屋转移登记。而从《物权法》等相关法律规定分析,上述做法有悖现行法律的规定,笔者对此存有疑虑。本文通过阐述我国法律对抵押物转让制度的设计沿革,探讨抵押房屋转让时登记机构的具体操作模式,以及抵押房屋转让后抵押权的效力问题。     

有关民办学校等单位所有房产的抵押登记问题

房屋抵押权登记是指根据抵押当事人的申请,登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。房屋登记机构受理抵押登记申请后应对主体和客体进行审查,如抵押人是否有权对抵押物进行处分,抵押物是否存在禁止抵押的情形,提交的要件是否齐备,要件之间的逻辑关系是否一致等。能否进行抵押登记的前提条件就是看抵押物是否存在法律规定的禁止抵押的情形。     

浅谈构筑物登记

随着市场经济的发展，大量的自然人、法人将自己的构筑物等不动产财产推向市场，以求将合法的财产以资产、资本的身份为自己带来剩余价值。根据《物权法》的有关规定，构筑物等不动产进入市场的前提是登记。《物权法》的实施为构筑物登记创立了法律上的依据，也成为我们房屋登记机构的一个新课题。近日，我们蓬莱市房地产管理处为蓬莱中柏京鲁船业有限公司办理了码头在建工程抵押权登记，成为蓬莱市第一例码头为抵押物的构筑物抵押权登记。     

论抵押人对不动产抵押物的处分权(下)

依据《担保法》第49条第2款规定：“转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物”。笔者认为这一限定仍不妥当。抵押人既然有权转让不动产抵押物，他就很难考虑到抵押权人的利益。如果因转让价款过低，抵押人又不能另外提供财产作抵押担保，该转让合同就被认定无效，     

房地产权属管理疑难问题解析(八)

41、房地产抵押有哪些种类?房地产抵押权有哪些效力? 房地产抵押以抵押的标的物来区分,可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押;按担保的债权是否特定来区分,还可以分出最高额抵押。抵押权是担保物权的一种,担保物权是以保证债的履行为目的,在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。房地产抵押权有以下效力:一、优先受偿的效力。房地产抵押以后,债务人如果不按期履行债务,债权人有权依照法律的规定以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。1、抵押担保的范围包括主债权及利息、因债务人未履行债务而发生的违约金、损害…     

建立我国建设工程优先受偿权登记制度的思考

一、我国建立建设工程优先受偿权登记制度的必要性 虽然学界对建设工程承包人优先受偿权的性质争议较大，但该优先受偿权是担保物权之一种不容置疑，该性质决定了其必须进行公示。虽然承包人的该项权利直接源于法律规定，具有一定的公开性，但这种公开性是有限的，它只能向公众明示该权利的存在，却不能使他人知晓该权利的具体内容（包括优先受偿的数额、债权人和债务人的基本情况等）。一方面，这不利于交易安全，易损害第三人的利益；另一方面，易使第三人囿于其法定性而不敢再于标的物上设立担保物权，妨碍不动产物的利用，不利于充分发挥物的经济效能。而且，建设工程优先受偿权登记制度的建立，有利于确定债权数额，减少纠纷，降低社会成本。