物企合同法律风险的内部控制

现代化的物业管理企业在发展、经营过程中会遇到各种各样的法律风险，而有效地控制这些法律风险不但可以让企业经得起大风大浪更能提高企业的营运效率。由合同引发的法律风险是目前物业管理企业最常见的法律风险之一，如何有效地避免合同法律风险而使企业顺利地经营，企业应当从控制合同法律风险做起。 一、物业管理企业合同法律风险 物业管理企业的合同主要分为三大类，第一类是物业管理服务合同（这是物业管理企业的主要合同），第二类是工程合同，即与各类分包商签订的工程分包合同（这是物业管理企业常见的合同），第三类是劳动合同（该类合同不仅存在于物业管理企业中，也存在于其他公司），本文主要探讨前两类合同，因为这两类合同最能反映物业管理企业的商业活动情况。     

应立法保证前期物业管理合同的公正性

新建住宅小区业主大会召开之前，业主被迫承担不平等的前期物业服务合同义务、物业管理公司不全面履行或不履行前期物业管理服务合同中的合同义务是当前物业管理中存在的普遍现象。由于前期物业管理服务合同的主体是开发商和物业管理公司，在合同期限内物业管理公司与开发商已达成“默契”的情况下，开发商不监督物业管理公司履行合同义务，即便在物业管理公司根本违约时开发商也不解除合同。对此，业主不能解聘物业管理公司，甚至不能取得任何补偿。业主没有对合同权利损害的救济权，微观上造成了物业服务质量下降、物业管理收费难等社会现象，宏观上阻碍了物业管理行业的健康发展，足见这一救济途径是极其重要且必要的。     

物业管理公司的尴尬和出路

尴尬一:房地产商是"大爷"让人干活不付钱物业管理公司是受房地产商的委托,与房地产商签订了《物业管理委托合同》才得以进入小区进行物业管理的。既然《物业管理委托合同》叫做"委托合同",那么,按照《合同法》关于"委托合同"的规定(《合同法》第398条:委托人应当预付处理委托事务的费用;第405条:受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬),房地产商就负有向物业管理公司     

《前期物业服务合同(示范文本)》八大新意

物业管理活动的基础是物业服务合同,没有物业服务合同,物业管理企业就无法与业主建立稳定的、合法的服务关系。从这个意义上说,无论是对物业管理企业的生存发展,还是对维护全体业主的合法权益,物业服务合同都是第一重要的。建设部最新颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》(以下简称《示范文本》),无疑将对规范前期物业管理活动起到巨大作用,笔者认为其中体现的八大新意更是令人欢欣鼓舞。新意一:明确合同性质,强化“公众服务”核心最醒目的变化是该示范文本的名称由《物业管理委托合同(示范文本)》改为《前期物业服务合同(示范文本)》,从“…     

物业管理中的合同纠纷

一、物业管理合同的性质物业管理合同是由业主(团体)与物业管理企业签定的有关物业管理的合同。其主要规范的是物业管理关系双方当事人就特定物业的管理事项而合意设立的权利义务关系。这是一种平等的契约关系,业主与物管之间的一切行为均以契约中明确的双方权利义务为法律依据     

论物业管理合同

作为确定物业管理关系各方当事人权利义务的主要依据,物业管理合同乃现实生活中一项重要的合同类型.然而,由于物业管理在我国尚属新生事物,现行法未及对其进行系统的规制,物业管理合同在我国合同法中仍属于无名合同范畴.从物业管理合同的内容出发,区分了其与民法中相似制度的异同,认定物业管理合同所调整的生活关系具有较大的个性,民法应对其进行特别的、类型化的而非概括的归制.     

论物业服务合同

物业服务合同属于民事合同,具有一般民事合同的特征。同时,物业管理合同更是一种新型的合同,它不同于《合同法》原有的各个类型合同,就合同订立的主体、形式、程序、内容、目的等都有其自身的特殊性。     

论物业管理合同

作为确定物业管理关系各方当事人权利义务的主要依据,物业管理合同乃现实生活中一项重要的合同类型.然而,由于物业管理在我国尚属新生事物.现行法未及对其进行系统的规制,物业管理合同在我国合同法中仍属于无名合同范畴.从物业管理合同的内容出发,区分了其与民法中相似制度的异同,认定物业管理合同所调整的生活关系具有较大的个性,民法应对其进行特别的、类型化的而非概括的归制.     

物业服务合同性质研究

<正>研究物业服务合同性质的意义在于：不同性质的合同,适用不同的规则；合同法分则规定的有名合同,除了适用合同法总则的规定以外,还具体适用合同法分则的规定；合同法分则没有规定的各种无名合同,参照最接近的有名合同,无法参照的,适用合同法总则的规定。因此,开展对物业服务合同性质的研究,具有重大的意义。关于物业服务合同的性质,历来众说纷纭。有“代理合同”说、“委托合同”说、“承揽合同”说、“劳务合同”说、“复合合同”说等等,其中以“代理合同”说和“委托合同”说为多数。笔者赞同“复合合同”说。一、物业服务合同不是代理合同代理说认为,物业管理公司受全     

浅析物业管理收费的“质价相符”原则

居住物业管理行业中普遍存在的收费难问题,物业管理企业必须以物业管理服务合同为平台,以合同双方真实意愿为基础,通过市场游戏规则和监督保障机制实现物业管理市场的“公平”、“诚实信用”的思路。应从“加强物业管理活动主体意识”、“物业管理市场诚信建设”,“通过科学合理的市场机制,调节和规范市场参与者的行为”,“加强市场监管”等方面努力实现物业管理收费的质价相符。     

发挥主人翁作用 实施有效监管

监督物业管理企业履行物业服务合同，是法律赋予业主和业委会的一项基本权利和职责。监督的内容包括物业管理企业是否遵守物业管理的相关法规，是否履行合同约定的服务内容，是否达到合同约定的服务质量。监督的时间应从合同起草、洽谈之日起，直至合同终止为止。监督的形式可以采取检查、奖惩、评议、指导等多种方法。监督的目的是确保物业服务合同约定的服务内容和标准得以实现，为建立和谐社区做出贡献。具体讲，业委会对物业管理服务质量实行监管，     

物业管理欠费原因分析及解决建议

<正>依法而沦,业主享受合同约定的物业管理服务,就应承担缴纳管理费的义务,但是由于种种原因,物业管理欠费成为一种普遍而严重的行业问题。分析欠缴管理费的原因,大致有四类:     

物业服务合同的风险防范与纠纷解决

物业服务合同作为物业管理活动的依据，其地位非常重要，它对明确双方的权利与义务以及规范物业管理活动起到了不可替代的作用。物业服务合同作为一种民事合同，是平等主体之间签订的合同。我国《物业管理条例》以及相关法律法规中明确规定物业服务合同必须采用书面形式。近年来，在我国的司法实践中，由物业服务合同引起的物业管理纠纷开始呈现大幅上升的趋势。物业服务合同的风险防范和纠纷解决开始引起业内同仁的关注。     

物业管理若干问题的法律思考

物业管理是一个新兴的朝阳产业,它对改善人民群众的生活和工作环境、提高城市的管理化水平,扩大就业起了积极作用。但随着城市房地产业的发展,物业管理中深层次问题逐渐暴露,因此,加强物业管理立法成为当务之急。本文结合现行立法对物业管理中业主委员会、物业服务合同和物业服务收费等法律问题作了探讨。     

合同物语——物业合同：“真实”意愿的表达？

随着住房制度的改革,传统的行政福利型房屋管理已逐渐被现代的专业化物业管理所取代,而物业管理企业通过合同获得物业管理权,为全体业主提供服务。根据合同,物业企业提供相应的服务,而业主要支付相应的物业服务费用。从这个角度来说,物业管理企业和业主是民事合同的双方当事人、平等的民事主体,物业服务合同是平等主体之间订立的民事合同,也适用民事法律关系的基本原则。     

物业新实例能否走通？

三方物业服务合同、物业管理公共账户、信托法合同等,这些新的物业管理现象的出现,体现出随着物业管理行业的逐渐成熟和进步,行业管理水平和管理模式有了提高,同时,也引发一些积极参与社区建设的物业管理资深人士,探索更为有效的新的管理服务模式。     

如何妥善解决物业管理收费难问题

物业管理收费难一直是困扰物业管理的一大难题,本文对物业管理收费难产生的根源及其解决措施做了探讨,对于因开发商遗留问题、能源公摊不明晰、业主对物业服务合同不了解和业主的物业服务意识未树立等四大原因引起的收费难问题,提出了若干解决意见和建议.     

浅谈委托人与会计师事务所签订委托合同的有关问题

《注册会计师法》第十四条规定:“注册会计师承办业务,由所在会计师事务所统一受理并与委托人签订委托合同.”现就签订委托合同的有关问题谈谈自己的看法.一、委托合同及其特点委托合同又称业务委托书,是指委托人与会计师事务所签订的业务委托和接受委托具有法律效力的协议.委托合同具有以下特点:①委托合同是一种法律行为,能引起一定的法律后果,任何一方违反合同都将要承担经济责任,乃至法律责任;②签订合同必须具有两个当事人.当事人各方的法律地位平等,任何一方不得把自已的意志强加给对方;③签订委托合同必须符合国家的法律和政策规定.否则合同得不到国家承认和保护,在法律上无效.二、委托合同的种类及其形式和格式委托合同可分两大类:1.审计委托合同类;如审计企业会计报表出具审计报告.验证企业资本出具验资报告,办理企业     

物业交付与否与交纳物业管理费没有直接关系

上海市青浦区某楼盘系上海亿兆房地产发展公司（以下简称“亿兆公司”）所开发，2003年9月10日，亿兆公司与上实物业管理（上海）公司（以下简称“上实公司”）签订《前期物业管理服务合同》，委托上实公司进行物业管理。管理期限为自合同签订之日起至业委会成立时止。自2004年12月起，该小区开始陆续交房，根据双方合同的约定及物价局的核价，该小区的物业管理服务费标准为：住宅1．30元／平方米／月，商铺1．70元／平方米／月。     

浅析物业服务合同“称谓”

尽管国务院《物业管理条例》早在2003年就已明确规定业主与物业企业之间签订的、涉及物业管理服务的合同的名称为“物业服务合同”,即该类合同已具有一法定名称。但我们通过对宁波市各类物业合同的调查却发现,目前实务中有关此类合同的称谓仍未完全统一,这不仅容易引发广大业主与物业服务人员对该类合同认识上的困惑,