论所有权保留与抵押权的竞合

抵押权的追及效力和抵押物的自由转让并行不悖。设立抵押权后,抵押人仍然是抵押物的所有权人,有权处分抵押物。我国《物权法》第188条对动产抵押采合意成立一登记对抗主义。抵押权的设立不以抵押权人对动产的占有为成立的要件或者公示方式。所以,法律面临的难题就是抵押人再出卖标的物时,如何确定抵押权和保留买主期待权的顺位。     

有关民办学校等单位所有房产的抵押登记问题

房屋抵押权登记是指根据抵押当事人的申请,登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。房屋登记机构受理抵押登记申请后应对主体和客体进行审查,如抵押人是否有权对抵押物进行处分,抵押物是否存在禁止抵押的情形,提交的要件是否齐备,要件之间的逻辑关系是否一致等。能否进行抵押登记的前提条件就是看抵押物是否存在法律规定的禁止抵押的情形。     

土地使用权抵押登记规定出台

土地使用权抵押登记规定出台为加强对土地使用权抵押登记的管理，保障抵押当事人的合法权益，国家土地管理局日前就土地使用权抵押登记的有关问题发出通知。国土局规定，土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经...     

应建立与抵押事实相适应的抵押登记日制度

《担保法》第41条规定:“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”但我国一些地方没有关于登记日的规定,也没有统一的确认方式和标准。根据抵押权顺位的法律意义,统一抵押物登记日制度,是抵押管理的迫切需要。房地产抵押权属于不动产物权范畴,不但受民法的调整,也受行政登记法的调整。房地产抵押当事人根据相关法律规范签订的抵押合同并经过法定登记部门的登记,才形成有效的房地产抵押法律关系。在抵押法律关系中,抵押权的取得经历了合同签订、申请登记、填发证等法定程序,相应发生多种时间事…     

房地产最高额抵押的风险防范

抵押合同必须办理登记,这里要注意两点： 1．抵押登记的意义。根据最高人民法院有关司法解释和《物权法》第199条第2款的规定,抵押登记具有对抗第三人的效力。也就是说,如果仅签订抵押合同而未办理抵押登记,并不导致抵押合同无效,该抵押合同在银行与抵押人之间仍有效力,只是该抵押合同不能对抗已办理登记的其他抵押权人。比如,对于同一房屋,如果抵押人与甲银行签订抵押合同而未办理登记,     

生效法律文书房屋登记的有关问题

实践中，除合同（如房屋买卖合同、赠与合同、借款抵押合同、离婚财产分割协议等）之外，因生效法律文书而取得房屋权利的情形也时常发生。二者区别在于：前种情形属于民事法律行为引起的不动产物权变动，登记是生效要件，即仅签订合同而不完成登记，房屋权利不会发生变化，此种模式学理上称为“登记生效主义”（《物权法》第9条）；后种情形属于公权力行使引起的不动产物权变动，登记非生效要件，生效法律文书本身即能发生物权变动的效力，登记的意义在于便于将来处分房屋（《物权法》第28条、第31条）。     

试论我国房屋权属登记效力

对房屋权属登记效力的认识关系到权属登记是否为房屋买卖的生效要件问题。在本文中,文章界定了房屋权属登记涵义,分析了房屋权属登记的效力,指出了我国关于房屋权属登的法律规定,及其存在的问题,在此基础上,文章提出我国法律应当进一步明确规定房屋权属登记的对抗主义原则。     

最高额抵押、最高额抵押权担保的债权确定和最高额抵押权确定登记

某市登记机构就最高额抵押提出了以下几个问题： 1．最高额抵押和一般抵押有哪些主要差别;2．最高额抵押是否有最长时限的限定;3．当事人签订的合同是最高额抵押合同,但一次就放足贷款限额的,是否还是最高额抵押;4．最高额抵押是否一定要办最高额抵押权的确定登记;5．在什么情况下,当事人必须要申请办理最高额抵押权确定登记？     

房屋承租人优先购买权的法律适用——出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵之探讨

作为合同自由原则的表现之一，当事人有订立合同的自由。但自由订立的合同并不确定地在当事人间产生法律拘束力。基于在特定情形下对社会特定或不特定利益的保护目的之实现，法律对合同自由加以限制，规定合同成立后只有满足一定要件才能生效。当合同欠缺生效要件时将产生合同效力上的瑕疵，从而一时甚至自始不能发生合同当事人意思表示所欲达到的...     

不动产抵押期间的设立应兼顾公平和效率(上)

目前，各地不动产登记机关受理不动产抵押登记后，不管当事人是否约定抵押期间，在审查合格发给的他项权证上，一般都明确填写上抵押期间，其期间限定有半年，也有一年、二年乃至更长的。如此设立抵押权的效力如何、性质如何、有无必要由法律确立抵押期间、当事人能否自行约定抵押期间，如约定其效力如何、不动产抵押权的行使是否受主债权的诉讼时效完成的影响?……对此，     

预购商品房抵押权预告登记转本登记的办理

《房屋登记办法》第六十八条规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。据此可知,预购商品房抵押权预告登记自能够转房屋抵押权登记之日起三个月内,抵押当事人也须申请房屋抵押权登记。但是,抵押当事人是申请抵押权设立登记还是申请抵押权变更登记,申请登记时应当提交什么材料,登记机构应当怎样在登记簿上作记载,《房     

论房地产的抵押登记

房地产抵押是指抵押人凭其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。设定房地产抵押,应当依法办理抵押登记,这是房地产抵押合同至关重要的生效条件,故应引起充分注意。倘若忽视了登记,那么未登记的抵押合同则会因为不能对抗第三人的行为而造成损失。     

抵押房屋转让的登记及其抵押权效力

在房屋登记实务中,有不少城市在办理抵押房屋转让的登记时,不管抵押权担保债务是否清偿,都要求抵押双方当事人先行注销抵押权,再办理房屋转移登记。而从《物权法》等相关法律规定分析,上述做法有悖现行法律的规定,笔者对此存有疑虑。本文通过阐述我国法律对抵押物转让制度的设计沿革,探讨抵押房屋转让时登记机构的具体操作模式,以及抵押房屋转让后抵押权的效力问题。     

在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记

某市登记机构询问：原建设部《城市房屋抵押管理办法》第34条第2款规定：以在建工程抵押的,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。而《房屋登记办法》第62条规定了在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。这两个规定里一个是用“重新”办理房地产抵押登记,而另一个是“转为”房屋抵押权登记。问：1.两者规定有什么不同？2.对这类抵押的办理为什么要用“转为”一词？登记机构应该如何将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记,应收取哪些登记材料？     

我国不动产登记制度的现状及缺陷

我国虽然建立了不动产登记制度，但这一制度究竟是登记生效主义还是登记对抗主义，法律并未明确。从建设部和国土资源部的有关登记办法和最高人民法院的司法解释以及多年来的司法实践看，我国是把登记作为不动产物权变动、生效的实质要件对待的，这一点符合权利登记（登记生效主义）的要求；但是，就登记发证制度而言，又与托伦斯登记制度相似。可见我国不动产登记制度是介于权利登记制度与托伦斯登记制度之间的一种登记制度。从不动产登记标的物看，有的不动产，如土地、房屋、海域等的登记属于登记生效主义：有的不动产如森林、矿产等的登记属于登记对抗主义。     

土地使用权抵押登记规定出台

土地使用权抵押登记规定出台为加强土地使用权抵押登记的管理，保障抵押当事人的合法权益，国家土地管理局日前出台了《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》。《通知》规定，土地使用权抵押合同经登记后生效。土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循登...     

最高额抵押合同案例简析

根据一则案例分析最高额抵押合同的几个问题。认为最高额抵押权登记中记载于登记簿的债权确定期间以及最高债权数额应以抵押合同条款约定为准,最高额抵押权并不以主债权的存在为前提,最高额抵押权并不因为担保的主债权数额为零而消灭。     

最高额抵押合同案例简析

根据一则案例分析最高额抵押合同的几个问题。认为最高额抵押权登记中记载于登记簿的债权确定期间以及最高债权数额应以抵押合同条款约定为准，最高额抵押权并不以主债权的存在为前提，最高额抵押权并不因为担保的主债权数额为零而消灭。     

浅谈不动产登记审查的公信与效率

根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，不动产登记，并不影响合同效力，仅产生物权变动的法律后果。可见，不动产登记行为本身并不在当事人之间设定民事权利义务关系，亦不对不动产权属状态进行设定或改变，而只是通过登记，使不动产权利具有一种公示、公信的法律效力。它是对不动产权属法律关系的确认，是对权利人合法拥有不动产权利的证明。它体现了国家行政权力对房地产物权关系的合理干预，起到了保护物权的作用，对物权的变动加以公示，其交易的主体能了解权力归属的状况和物权人的身份，减少欺骗交易的发生，有利于保护第三者的权益，维护交易安全。     

现房买卖是否可以凭预告登记证明办理抵押权预告登记

某市登记机构询问：在现房买卖时,如果当事人办理了房屋所有权转移的预告登记,是否可以凭预告登记证明办理抵押的预告登记？如果可以,那么当事人如果签订了虚假的房屋买卖合同以后,先办理所有权转移的预告登记,再办理抵押权预告登记骗取贷款,岂不让银行的利益得不到保障？对此,登记机构是否应承担责任？