掌握政策把握市场——谈房地产开发企业如何应对土地供应新政策

土地是房地产企业开发建设的基本要素.适时把握土地供应政策,有利于开发商正确理解政府宏观政策导向,合理确定投资规模和投资方向,减少交易风险,取得最大利益.近年来特别是2001年以来,我国政府加快了土地市场制度建设的步伐,连续出台了有关土地收购储备、土地招标拍卖挂牌出让、土地协议出让等一系列政策规章,逐步形成了国有土地供应中政府收购--储备--供应的一套较为完整的政策体系.如何理解新政策、把握新政策、运用新政策,是每一个开发企业所面临的必答命题.有鉴于此,对土地供应新政策的诠释也就具有必要的现实意义.     

土地收购储备制度下房地产转让的特点

建立土地收购储备制度是国有土地有偿使用制度的一项重要改革。从一些地方出台的规定看，土地收购储备的基本含义是指土地储备机构依据有关规定，将需要盘活的土地收购（收回）、置换、征用后予以储备，并通过前期开发和土地出让的前期准备，实现政府集中统一供地的行为；其目的是“加强土地资源和资产管理，垄断和规范土地一级市场”。在这一制度背景下，房地产转让与一般房地产转让相比具有明显的特征，主要体现在以下四个方面：一．房地产转让自由度降低。建立土地收购储备制度后，政府按照一个渠道进水（政府统一征用、收购和回收土地）…     

刘洪玉：土地储备策略

一、政府实行土地储备制度时面临的三大问题 1、土地收购储备中心现在还很难具备统一的上地开发能力。原来北京市一年有2000宗地要出让,现在一年可能收购、储备、整理、开发只有10宗。现在处于过渡期,还有大量的土地可以协议出让。如果将来只通过这一个出口供应土地的话,土地供应就很难满足市场的需求。土地供应的方式转轨以后,政府相应的供地能力     

关于城市土地收购和产权的思考

城市土地收购储备制度是政府为盘活国有企业闲置用地、促进企业改革和规范土地市场等目的,依法委托土地收购储备机构对国有企业的闲置用地、旧城改造用地和其他类型的土地进行收购(收回、置换)、开发、整理和储备,并按计划进行出让的一项城市土地管理制度。这一制度的运作伴     

规范土地市场健全供应机制

按照国务院关于“有条件的地方要试行土地收购储备制度”的要求和国土资源部“拟用于商业的土地必须通过拍卖或公开招标的方式出售”的规定,全国250多个城市开始陆续推行土地收购储备制度,由土地储备中心代表政府对土地实行统一规划、统一储备、统一收购、统一开发、统一供应、严格控制供地总量。城市土地储备制度,是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等     

浅析商业银行对土地收购储备市场的介入与风险控制

一、土地收购储备制度的含义及运作流程所谓土地收购储备制度是指由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过统一收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度；垄断和专营国有土地的一级市场，以强化政府对土地市场的宏观调控，达到优化土地资源配置，确保土地资产保值增值，实现国土效益最大化。自1996年，上海建立了我国第一家土地收购机构——上海土地发展中心后，这一新的土地管理模式以一种悄然而缓慢的方式在国内许多…     

土地储备财务风险控制浅谈

土地储备制度是指政府依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,财通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理,变成可建设的“熟地”,并进行储备,根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市种类建设用地的需求,确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。     

浅谈我国城市土地一级开发运作模式

为规范我市土地市场运行．提高土地一级市场运营能力,建立和完善市级土地储备库。增强政府土地供应能力,（哈政发法字（2008）26号）下发了《哈尔滨市土地一级开发暂行办法》,2009年5月下发了《哈尔滨市土地一级开发资金管理实施意见》的通知,根据这一规定,哈尔滨市实施土地统一规划、统一征地（收回收购）、统一储备、统一整理、统一供应的集中统管制度,推行土地一级开发,建立土地征收、储备和供应的三位一体新机制。     

土地储备制度对房地产市场的影响

一、问题的提出土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段,自1996年上海土地发展中心成立至今的短短几年内,这一制度在全国许多城市得到了广泛推行。土地储备制度及其相关政策的出台、执行,是我国又一场新的“土地革命”,对我国的房地产市场必将产生深远的影响,同时,对政府部门和房地产开发企业都提出了严峻的挑战。如何应对与适应这一新的土地制度,是每一个开发企业面临的重大课题。二、土地储备制度在我国的发展土地储备是一种简略的提法,它的完整概念应是土地收购、土地储备(开发)和土地供应的全过程。所谓土地储备制度,是…     

土地有效供应才能抑制房价

在政府垄断土地供应制度下，土地供应方式会对房地产市场及其价格产生较大影响。地方政府可通过土地供应手段，调控房地产市场供应及价格。但如果土地供应的节奏、结构和出让金政策等方面不能跟进，将会降低土地供应的有效性，最终导致调控政策不能发挥应有作用。     

城市土地收购储备制度与土地市场建设

城市土地储备制度，是指由城市政府委托的机构，通过收购、置换等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或由政府委托的机构组织进行前期开发，再根据城市规划、土地年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。土地收购储备制度在我国城市土地管理中的出现，充分发挥了政府的宏观调控作用，优化了城市土地资源配置，同时，也有利于增加财政收入，筹集城市建设基金。但是，我们也应看到当前土地收购储备中还有许多法律问题与当前的土地市场建设主流并不和谐。一、土地储备机构运作法律依据分析目前，土地储备中心在国内大部分…     

浅谈如何实现土地效益最大化

一、建立土地储备制度、垄断存量土地 城市土地是城市政府的财政储备，也是城市建设的重要资金来源，政府对城市存量土地的供应不能垄断，是造成城市土地供应总置失控、土地招拍挂制度难以推行、土地资产流失屡堵不止的首要原因。建立土地储备制度需依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换、征用等方式取得土地，进行前期开发并予以储存，以适应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理机制。通过建立土地一级市场，政府控制了土地的批发权，这样才可以实现土地的招标、拍卖，发挥土地资源的最大效益。     

土地储备开发成本形成机制及确定原则分析

土地储备和一级开发（以下简称土地储备开发），是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。根据现行政策，土地储备开发需坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。     

土地收购储备与房地产转让的异同

近年来,关于土地收购储备究竟是商业行为还是政府行为众说纷纭。有人认为土地收购储备就是房地产买卖,应适用房地产转让的法律规范,也有人认为土地收购储备是政府行政行为,只能用行政法律规范进行调整。本人认为,土地储备是特殊的行政行为,虽然收购谈判具有民事谈判的特质．但与房地产转让还是存在较大的区别。     

浅谈青浦区国有土地收购，储备，出让

土地收购、储备、出让制度，是土地使用制度的一种创新，它可以从制度上减少腐败的根源，也是发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用。通过政府的宏观调控手段，在切实加强政府对土地一级市场高度垄断的基础上，建立公开、公正、公平的有序竞争的土地市场，促进土地市场的发育和发展，提高政府对土地市场的调控能力，增加政府的财政收入，解决城市公共设施的用地问题，从制度上减少腐败现象的发生等都具有十分重要的意义。     

改革土地使用制度 促进房地产业健康发展

土地制度通过土地供应量、土地供应结构和土地供应方式影响房地产价格.土地供应量变动影响土地价格、房地产供给量和购房者预期,进而影响房价.土地供应结构影响房地产供给结构,进而影响房地产供需结构,最后影响房价.     

关于建立和完善土地储备制度的几点思考

土地收购储备制度是指政府依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划的要求,通过对征用、收回、收购、置换等方法取得的土地进行前期开发、整理、并予以储存,以调控城市各类建设用地的需求,从而确保政府切实垄断土地一级市场的行为.……     

城市储备土地供应方式的创新

土地储备是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制，它是随着我国土地使用制度改革的不断深入，以及城市土地市场的发育而产生和发展的。自1996年上海成立土地发展中心至今，全国已相继建立了城市土地储备机构2000多家。     

快速实现“做大做强”的必由之路——房地产跨区域投资开发全攻略

国家房地产新政策的出台给我国房地产企业的发展戴上了双重紧箍咒。一方面，房地产行业信贷紧缩政策的出台大大压缩了目前我国房地产企业的资金空间，使房地产企业突然面临资金紧张的格局，另一方面，土地收购储备制度和招标拍卖制度的完善，使政府开始垄断土地一级市场，土地进一步成为稀缺资源。信贷政策和土地政策的双重紧逼使房地产企业的发展走上了又一个十字路口，生存还是毁灭，收缩还是扩张，都成为当前房地产企业面临的迫切问题。随着一系列调控措施的深入实施，及房地产业规模优势的凸现，跨区域开发成为众多房地产企业的必然选择。     

浅谈土地供应及其对房地产市场价格的影响

随着我国经济发展进入新的历史阶段,为了确保房地产市场的稳定,相关政策显得至关重要。土地供应与房地产市场之间存在着密切的关系。相关部门可以从土地供应和房地产市场两个方面入手,以实现房地产经济的稳定发展,进而推动市场经济的稳定增长。文章分析土地供应对房地产市场价格的影响,并提出一些保障土地供应市场与房地产市场可持续发展的意见和建议。