推行“两分两换” 统筹城乡发展

一、“两分两换”的内涵及特点 “两分两换”即农民的宅基地与承包地分开,征地与拆迁分开;以宅基地置换住房,以土地承包经营权置换社会保障（以下简称“宅基地换住房、承包地换社会保障”）。     

宅基地使用权置换中的利益平衡机制研究

宅基地使用权置换,有利于解决宅基地闲置和低效利用的问题,牵涉到农民、地方政府等众多利益相关者。为了在宅基地使用权置换中实现公平公正,可以通过利益平衡机制确定宅基地使用权置换的目的,通过对利益相关者在宅基地使用权置换中的成本收益分析,寻求利益平衡的支点。宅基地使用权置换所节余土地的开发利用,应在实现节余土地的用途变更性增值和复垦成耕地、保护耕地之间,在实现节余土地的用途变更性增值和原宅基地上的建筑资源充分利用之间进行利益平衡;通过节余建设用地指标的流转实现利益平衡。     

完善我国农村宅基地置换制度的思考

宅基地的置换,是指在县市政府的统一安排下,进城工作和生活的农民及其家属把自己的宅基地和上面的房屋,交给县市政府处理,换取城市户籍,并得到一套居住面积大体上相当的城镇公寓住房。一、推进农村宅基地置换的现实意义（一）实施宅基地置换有利于提高土地集约利用率 宅基地置换节约了对宝贵的土地资源的利用,     

宅基地换房中的若干法律问题

一、宅基地换房的基本法律性质 所谓宅基地换房，就是指“承包责任制不变，可耕地总量不减，尊重农民自愿，以宅基地换住房”。宅基地换房是一系列法律关系的综合体，是在自愿平等基础上的一种新型置换关系。其实质上是一种新型的土地征收关系，进一步演变便可能形成一种新型的土地征收制度。这种新型的土地征收制度与传统或现行的土地征收征用制度有什么区别？     

以宅基地置换为抓手以农民得益为前题推进“三个集中”

以农民宅基地置换为抓手，切实推进“三个集中”，作为今年本市一项重点工作。市政府把农民住宅集中作为推进“三个集中”的突破口，重点在农民宅基地的置换、老年农民以土地换保障、农民入股工业园区建设等三个方面进行探索。今年以来。由市局会同市农委等有关部门研究制定了     

农民参与宅基地置换工程的成本收益分析

目前对宅基地置换的研究主要集中于驱动力、潜力测算、模式探讨、效果评价等方面，但很少有学者重视农户层面的研究。然而，作为宅基地置换主题之一的农民，其态度和感受直接或间接地影响着置换工程的进程，能够在一定程度上反映出宅基地置换的效果，对相关政策的制定和完善起重要作用。因此，对宅基地的研究应从微观层面着手，分心农民参与宅基地置换工程的成本收益，以帮助政策改进与完善。     

农民参与宅基地置换工程的成本收益分析

目前对宅基地置换的研究主要集中于驱动力、潜力测算、模式探讨、效果评价等方面,但很少有学者重视农户层面的研究。然而,作为宅基地置换主题之一的农民,其态度和感受直接或间接地影响着置换工程的进程,能够在一定程度上反映出宅基地置换的效果,对相关政策的制定和完善起重要作用。因此,对宅基地的研究应从微观层面着手,分心农民参与宅基地置换工程的成本收益,以帮助政策改进与完善。     

宅基地置换扩大试点有关问题的探讨

上海农村宅基地置换试点工作已经过近二年的时间．在这期间。主要做了前期准备和置换房基地的建设，目前已逐步进入实质性的置换阶段。今年三月，市推进“三个集中”试点工作联席会议办公室就继续推进农民宅基地置换试点工作发出通知，要求在做好现有十五个置换试点的同时，今年要有条件扩大（或增加）试点，继续稳步推进。     

积极探索失地农民的生活就业保障

上海土地资源稀缺，实行农民居住向社区集中，实现节约、集约用地是必然的趋势。在大规模的城市开发建设和宅基地置换过程中，积极探索失地农民的生活和就业保障，这对社会发展稳定，缩短城乡差距，提高农民生活质量，实现建设社会主义新农村目标具有极为重要的意义。     

沪郊宅基地置换问题思考

十八届三中全会《决定》提出要改革完善农村宅基地制度,这为农村宅基地制度改革指明了方向。近年来,上海综合运用城乡建设用地增减挂钩、集体建设用地流转等政策,宅基地置换为沪郊美丽乡村建设起到了重要作用。但自2004年开始启动沪郊宅基地置换试点以来,有些区县在资金和政策的双重阻碍下,宅基地置换推广工作出现了新情况新问题。     

上海经济2004年发展与2005年预测政策研讨会观点综述

袁以星(上海市农委主任): 今年郊区主要抓的工作包括:禽流感、粮食问题、蔬菜问题、清理整顿土地市场、宅基地置换如何突破以及农民增收问题.     

本市召开宅基地土地置换专题会议

[本刊讯]2月23日本市有关部门召开郊区宅基地土地置换问题的专题会议。市农委、市发改委、市建委、市规划局、市房地资源局等部门和9个试点区(县)推进办、区(县)房地局相关负责同志参加了会议。各试点郊区(县)就前阶段宅基地置换试点工作的进展情况、推进中遇到的主要问题和有关建议进行了交流发言。市各有关部门试点区(县)汇报的情况和提出的问题，发表了各自意见。认为各试点(区)县在实践中创新的一些做法，如奉贤区提出的“政府监管、公司监理、百姓监督”模式；     

上海建设节约型社会出新招

一、加强土地节约和集约利用。完善供地总量调控，实施最严格的土地保护制度，做好土地利用的综合平衡；深化“批项目、核土地”制度，逐步推进制定工业、基础设施、社会事业等项目的用地定额标准，研究制定分行业用地定额标准；加快工业向园区集中，郊区加快推进分散企业“退点进园”，努力提高工业开发区土地利用率，工业企业的建筑净容积率要提高到0．8以上；推进农民居住向城镇集中，积极稳妥推进农民宅基地置换试点，合理确定新建农民居住地容积率；     

农村个人住房不能用来抵押

在农村，个人贷款越来越多，债务人大多以其私有住房用于抵押贷款，而金融机构也偏爱 采取这种抵押方式，降低贷款风险。殊不知，这种以农村私有住房作抵押的行为是无效的。一、《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不 得抵押。农民个人住房的宅基地均属集体所有，房屋所有人只拥有土地使用权。根据上述法 律规定，此种使用权不得用于抵押。二、农村私有住房用于贷款抵押会损害集体的利益。依照有关规定，农民申请宅基地，使 用集体所有的土地无需支付土地使用费。以住房作抵押，虽然是用房子抵押，但…     

法律顾问

他们能否再取得宅基地云南省威信县旧城镇一位农民来信说:几年前,他们这里发生了一次特大山体滑坡,有15户村民的住宅和土地都被冲毁,并出现了人员伤亡。因本村土地已经不适宜作宅基地,受灾农民就向镇政府申请宅基地。但镇领导以列入小城镇规划不再审批宅基地为由,拒绝批准他们宅基地。请问,他们能否再取得宅基地?     

宅基地“自由之身”的构想

农村宅基地能否自由流转和买卖？尽管《物权法》已经对此说“不”．但实际生活中宅基地私下买卖和交易的现象在一些地方仍时有发生；与此同时，相关理论界对此问题也各持己见，说法不一。 法学专家孟勤国认为，宅基地是农民的最低生存保障，开禁农村宅基地交易只是满足部分强势群体的利益诉求。而李敬峰博士则提出，宅基地大量闲置不利于土地合理利用，应鼓励宅基地自由流转，使农民享受土地增值带来的收益。 无论孰是孰非，作为当前土地管理理论和实践共同面临的一个热点话题，农村宅基地的流转问题备受关注。 “真理越辩越明”。本刊此次推出这两篇观点相左的文章，旨在引发读者共同思考。希望读者踊跃参评。     

济宁地区宅基地整理调查与研究

从济宁地区宅基地分布、宅基地利用状况、宅基地权属的侵占与取得和宅基地上附着物四个方面分析问题及原因。进而从完善土地立法、加强执法监督、完善规划布局、加大土地整理宣传力度和鼓励农民参与几个方面探寻宅基地问题解决方案。     

从战略高度加快推进农村宅基地置换工作

农村居民宅基地置换是郊区实施“三个集中”战略的重要举措，同时也是一项十分紧迫而艰巨的工作。据调查，南汇区现有农村宅基地总面积10万余亩（近70平方公里），人均占地140多平方米。户均宅基地偏大的情况更为突出，如康桥镇户均为320平方米，航头镇为380平方米，惠南镇则超过了一亩，达到733平方米。全区农村宅基地呈现出“量大、点多、分散、闲置多”的特点和用地总规模逐年上升的态势。此外，全区50户以下的自然村3441个，占总数的74.3％，有些正逐步趋向“空心村”。由此可看到，这样的村宅规模和分布情况，与全区城市化、现代化和国际化的战略目标相差甚远，与全区人地关系高度紧张反差强烈，也与目前全区上下为拓展产业发展空间费尽心思的努力极不协调。因此，必须从解决“三农”问题和加快全区“三化”步伐的战略高度，以加强党的执政能力建设、提高驾驭市场经济能力和构建社会主义和谐社会的客观要求为出发点，大力推进农村宅基地置换工作。     

上海农村宅基地置换模式探析——以松江区佘山镇为例

一、上海宅基地置换工作的由来 宅基地置换是上海市＂三个集中＂战略的重要组成部分和突破口,通过农村居民点的整体规划和归并达到农村建设用地的高度集约利用,同时,促进村民身份从农村户籍向城市居民的转变,推动城市化进程。     

宅基地使用权和农村房屋转让的法律问题

《物权法》第一百五十二条对于集体土地中作为建设用地的宅基地使用权的规定为：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”