中国房地产泡沫问题探析

2002年8月摩根斯坦利经济学家谢国忠发布了中国房地产“泡沫”预警,引起了我国政府决策层的高度重视,8月下旬,建设部等6部委联合发文,要求加强对重点地区房地产市场的监控和指导,防止出现新的房地产“过热”。10月下旬,中国人民银行在其发布的第三季度货币政策执行报告中,也提醒各商业银行要切实加强信贷管理,警惕房地产泡沫的出现。最近,中央政府以及建设部等政府有关部门的领导人也多次在公开讲话中提出:要警惕新一轮的“房地产热”。可见,当前房地产业的现状已成为了各方关注的热点。但对于目前中国房地产市场有无泡沫问题,社会上存在较大的分歧。笔者将就该问题发表几点看法。     

房地产泡沫VS暴利

2002年以来,许多大城市的房价突然暴涨。一方面,老百姓购房难问题引发争论,政府出台一系列政策平抑房价;另一方面,房价依然一路飙升,房产消费热潮丝毫不减。房价及房地产的宏观结构已经成为不管是老百姓还是学者都非常关心的重要话题。对房地产的“暴利”、“泡沫”如何判断?宏观调控何去何从?我们请著名经济学家加拿西安大略大学徐滇庆教授和中国著名制度经济学家盛洪发表他们的见解。     

启动房地产市场的九大对策

“有房没人住,有人没房住”是当前困扰我国房地产市场健康发展的一大怪圈。启动房地产市场如同一台戏,政府、银行、开发商、消费者,缺了哪一个“角”都不行。     

郎成平：政府应直接拿钱帮老百姓买房

日前，经济学家郎咸平表示，希望政府不要再把注意力放在楼价下跌还是上升这个问题上，这个问题目前看起来是小问题，房地产商资金链紧张的结果会使2009年开始的房地产市场被冷冻住才是最可怕的。     

2017年房地产市场走势分析及政策考虑

2016年初启动的新一轮房地产市场调控,跟历次调控经验类似,在控房价和去库存取得初步成效的同时,但也暴露了“调控体系不健全、加杠杆去库存、过度倚重短期行政性措施”等深层次问题.2017年是实施“十三五”规划的重要一年和推进供给侧结构性改革的深化之年,房地产市场平稳健康发展是2017年经济工作的重点.2017年我国经济下行压力仍存在、实际利率水平预计为负,必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,把防范和应对房地产市场泡沫风险放在更重要位置,把握调控节奏和力度,有序释放风险,并做好不同风险情境下的应对预案.同时按照供给侧结构性改革的要求,结合新型城镇化进程,积极稳妥推动三四线城市和县城“去库存”,加快建立符合我国国情、适应市场规律的住房基础制度和长效机制.     

中美房地产市场泡沫的对比探析

近几年我国的住房价格表现出了比较强烈的涨势,住房价格的异常波动带来了高杠杆率,大量场外资金加杠杆投机推动产生大量房地产市场泡沫,部分城市的房地产市场泡沫破灭会对我国宏观经济环境造成严重冲击,甚至有可能引发次贷危机.美国房地产市场上信用衍生产品的滥用催生了房地产市场泡沫,在紧缩的货币政策与资金链条断裂的作用下爆发次贷危机,对我国房地产市场的发展有一定的警示作用.当前我国住房市场存在着金融体系杠杆率过高、金融创新发展过快、房地产市场供求失衡等问题,形成了爆发次贷危机的隐患.我国政府对房地产市场有较强的掌控能力,虽然存在住房价格泡沫,但出现大型次贷危机的可能性较低.政府及金融监管部门应当采取加快去杠杆速度、审慎推进金融创新、实施严格限购限贷政策等有效对策,缓解房地产市场泡沫的不断扩张.     

不恰当管制与寻租--基于广东道路旅客运输业的调查

直到20世纪20年代以前，大部分经济学家都．认为政府管制是不必要的，市场总是可以自动达到均衡之后，市场的局限性被慢慢地了解，许多经济学家又对政府寄予厚望，期望政府能够纠正市场失灵，挽救福利损失。60年代以后，经济学家们开始认识到政府同样可能“无效”、“失灵”，重又主张将市场作为资源配置的基本工具。经济学家们认为政府管制可以发挥作用的市场失灵包括：外部性、内部性、进入壁垒、垄断、信息不对称、社会不平等，等等。但也有学者认为：管制可能比市场做得更坏而不是更好，不能看到市场有毛病，就简单地认为政府应该去管制。     

世界主要国家和地区住房调控政策经验与启示

本文在归纳和总结世界主要国家和地区房地产市场调控背景、抑制泡沫政策和住房保障模式的基础上,提出了完善我国房地产市场调控、破解房地产市场难题的政策建议:政府要高度重视房地产问题,力争在住有所居和保增长之间取得最佳平衡,保低放高,继续扩大保障性住房建设和覆盖范围,增大住房市场交易和保有环节税负,实行以实物建房为主的住房保障模式,加快我国住房市场和住房保障的法制化进程。     

中央政府与地方政府对房地产泡沫调控的博弈转变

房地产市场是市场经济体系的重要组成部分,关系着中国经济的健康发展。而中国房地产市场已经存在泡沫这是毋庸置疑的。所以在市场的失灵的情况下,就必须依靠政府这只“看得见的手”来调控引导市场,为经济的发展保驾护航。     

我国房地产市场中的过热与泡沫问题分析

文章从房地产市场的过热与泡沫问题的概念出发,在对我国房地产市场的“国房景气指数”、开发投资指标、销售价格指标、房价收入指标和商品房空置率指标分析的基础上,得出了我国房地产不存在房地产泡沫,但要警惕泡沫出现的结论。     

海尔地产载誉中国住交会

2011年12月9日，以“想象2012·拯救资本”为主题的第十三届中国住交会在深圳国际会展中心拉开帷幕。本次住交会汇集了众多房地产企业和多位知名艺术家联合策展，     

论房价调控及政府的责任

近年来我国房地产市场存在泡沫,"房价——收入比"远远超出国际公认的合理水平。高商品房空置率表明我国房地产市场泡沫严重。我国房地产市场的融资结构单一,过度依赖银行;地方政府存在推动房价上涨的内在冲动,商品房开发建设成本增加;房地产的炒作与投机普遍。中央政府应履行宏观调控的责任,加大住房供应结构的调整力度,规范地方政府行为,财政、货币政策双管齐下,严厉打击房地产市场的过度投机行为。     

珠三角房地产泡沫测度实证研究——以广州为例

在比较国内外房地产泡沫测度方法的基础上,以广州为例,选择因子分析法来测度珠三角房地产市场的泡沫程度。研究发现1996—2005年珠三角房地产市场的泡沫测度值波动较小,虽然在个别年份出现了泡沫,但房地产市场整体运行平稳。而以城市规划和土地储备制度为中心的政府有效宏观调控政策、房地产业的高度市场化和消费者理性是珠三角房地产市场平稳运行主要原因。     

房地产市场理性泡沫分析

在目前我国居民消费平淡、投资渠道有限的情况下 ,发展房地产业 ,拉动内需 ,带动经济整体增长显然有着重要的意义 ,但促进地产市场健康发展的同时也要防止房地产过热 ,尤其是要防止出现严重的地产泡沫。本文以这一迫切的现实问题为导向 ,在回顾和借鉴有关经济“泡沫”的基本理论的基础上 ,构造了一个房地产市场的局部均衡模型 ,给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件 ,以及导致泡沫破灭的相应条件。在理论上我们的模型为行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中的重要作用提供了一个简明、统一的分析框架。模型的基本结论对历史上几次著名的房地产泡沫也有较强的解释力。在理论和实例分析的基础上 ,文章的最后给出了目前我国房地产市场是否存在泡沫的基本判断 ,以及如何进行宏观调控的几点建议。     

北京房地产泡沫实证研究——基于1996-2007相关数据

本文在市场修正法的基础上发展并创新性地提出了“指标修正法”概念与公式,并将此方法运用到北京房地产市场的实证研究当中。研究结果表明,在1996～2007年间,虽然北京房地产在个别年份出现了泡沫,但市场整体运行平稳;近期泡沫显现,但泡沫程度不高。     

中国宏观杠杆率对房地产价格泡沫的非对称动态影响研究

本文从理论上分析资产价格泡沫与金融杠杆之间的定价关系,发现在违约概率为正的前提下,金融杠杆的上升会导致正向资产价格泡沫增大.为验证上述理论结果,本文采用NARDL模型实证分析了分部门宏观杠杆率对我国房地产价格泡沫的长、短期非对称影响.实证结果表明,首先,实体经济部门以及金融部门杠杆率的负向调整均会长期有效抑制房地产价格泡沫的持续膨胀,但"一刀切"的逆周期杠杆调整不利于房地产市场的长期稳定运行,因此应实行差异化的杠杆调控政策.其次,在长期可采用非金融企业部门向居民部门的杠杆转移来实现对房地产价格泡沫的温和平抑作用.再次,应有效、合理发挥中央政府杠杆的前瞻指引作用.同时,政策当局不应对地方政府施行强效去杠杆政策,应试图"熨平"地方政府债务波动以免引发局部房地产价格泡沫风险.最后,就金融部门而言,应对金融部门杠杆进行有效调控,谨防金融资产价格泡沫向房地产价格泡沫转移所引发的房地产市场泡沫风险.     

我国房地产市场的供给需求分析

次贷危机产生后,对我国房地产业产生了很大的冲击。文章通过结合相关数据,对我国房地产市场的需求和供给现状进行了分析,认为我国房地产市场存在一定房地产泡沫,在这种情况下,由于消费者预期的下降使得我国房地产业出现了危机。同时也显现出我国房地产市场在供给条件有限的情况下,真实需求和被放大的投资需求是推动我国房价大幅上涨的原因。目前,国内受到“买涨不买跌”的思想的推动,我国房价向理性回归,但仍偏高。因此,需要政府采取宏观调控手段,并规范房地产市场运作．保证房地产市场健康发展。     

诸种第三条道路

本文对重庆的“第三只手”模式与东欧社会主义晚期的各种“第三条道路”理论进行了比较.“第三只手”被赞誉为一次引人入胜的尝试,在自由市场的“看不见的手”和国家社会主义的“再分配之手”之间,提供了一种替代性的选择.用政府持有的土地和房地产的盈余来资助公共物品,是一种富有创新性的想法,但是这一主张是否能够得以维系,则尚不清晰.中国也许正在形成一种房地产泡沫,而与其类似的泡沫在美国和欧洲大陆已经破裂.关键的问题是,土地和房地产的价值是否肯定能够比工资增长得更快.     

当前中国大城市房地产泡沫的成因及防范

房地产市场运行既具有一般规律性，又在不同国家和地区表现出特殊性。在分析中国转轨经济和社会文化特点的基础上，探讨了中国大城市房地产泡沫的形成原因，认为强劲增长的真实需求是投机需求兴起和泡沫形成的基础，投资渠道的狭窄、政府对土地供给的垄断、银行的预算软约束以及市场秩序的不规范成为进一步推高房价和泡沫的重要因素。在进一步反思中国当前住房调控政策的基础上，提出了五点防范中国大城市房地产泡沫的政策建议和措施，即加强房地产泡沫的预警工作，建立以空置率为主要指标的预警体系；树立以需求调节为主的调控观念，恰当配以供给调节；建立以财税手段为主的调控体系，谨慎使用行政手段；深化改革，完善市场体系和规范市场秩序；加强廉租房建设，为住购房需求降压等。     

我国房地产业的软肋与对策

总体上看,中国房地产市场不存在整体泡沫,基本处于一个理性的发展阶段,但是面对中国房地产业“有屋没人住,有人没屋住”的现象,我们必须理性探讨其中存在的问题。文章从房地产业的市场潜力巨大与有效需求不足、房地产业发展中主要问题为起点,进行了相关分析和提出对策。