我国房地产价格影响因素的实证分析——兼论当前房地产调控政策

本文采用2002年1季度至2011年3季度的经济数据构建向量自回归(VAR)模型,实证分析了影响我国房地产价格的主要因素,并重点研究房地产宏观调控政策对房地产价格的影响。研究结果表明:我国经济基本面已经很难解释当前房地产价格的走势,房地产调控政策成为影响我国房地产价格的重要因素。其中,土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞,但对房地产价格的影响是长期的且效果明显;货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小,存款准备金率的调整是最有效的货币政策工具。     

认真做好房地产价格评估工作有效控制个人住房贷款

由市场理论可知，价格是由市场决定的，是市场供需双方动态平衡的结果，就房地产而言，其价格也是房地产市场供需双方的动态平衡的结果。对于房地产价格，由于其土地的特殊性、土地供给的有限性，其价格更多地受需求方影响。从需求角度而论，房地产价格则主要受房地产的效用性、相对稀缺性和对房地产的有效需求所决定的。     

目前宏观调控对房地产价格的影响分析——以浙江省杭州市为例

2007年至2008年,中国房地产市场几经波折,价格有涨有落,以杭州为代表的浙江房地产市场虽然也受了影响,但价格仍一直在高位运行。目前,政府正在采取一系列宏调控观政策,这些政策将对未来房价的变化产生重要影响。文章从土地政策、货币金融政策和住房保障政策三个方面对现行的宏观政策和它对杭州房地产价格产生的效果进行了分析并对完善政策提出一定建议。     

地方政府财政压力、土地财政与房价

本文通过理论分析结合经验研究,从制度因素出发探讨地方政府财政压力对城镇房地产价格的影响及其作用机制。研究显示,分税制改革后地方政府财政压力出现明显变化,土地财政现象同期出现。地方政府的财政压力对城镇房地产价格有显著正向影响,而土地财政也是房价变化的重要中间影响因素。在分税制改革后,地方政府财政压力增加,导致土地财政规模与依赖度扩大,地方政府出让土地行为会影响土地出让市场和房地产市场参与者行为,均将进一步推高商品房价格。因此,本文建议在维持房产市场价格稳定方面,需重视财政制度建设,减轻地方政府财政压力,通过规范地方政府预算外收入与土地出让制度,限制地方政府依赖土地财政的程度,以抑制房地产市场的价格波动。     

非均衡条件下房地产价格变化的主要因素及动力机制

房地产市场是一非均衡的市场,特殊的市场性质和独特的商品属性决定了房地产价格的变化既要受供求关系的影响,又不能单纯的依靠供求关系,还必须通过政府相关的政策加以引导,调控房地产的供应数量与供应结构,引导经济预期.纵观供需两方面,在影响房地产价格变化的因素中,成本价格是价格变化的基础,消费者的购买能力与购买欲望是决定因素,而国家的政策具有双重影响,且影响房地产发展的全过程.房地产的价格也在市场机制和预期机制的共同作用下发展和变化.     

公共政策调控房地产市场有效性的实证分析

政策作为影响地价的重要因素,对地价起着全面性、覆盖性的影响作用。近年来,土地价格变化较大,增长较为迅猛,部分长三角、珠三角和京津地区的增长速度较快,为此,国家出台了各项政策以调控房地产市场。通过建立2006—2010年上海市房地产价格指数的回归模型,将房地产政策量化后作为影响房地产价格的指标进行回归分析,验证了政策对房地产价格的实际影响力,并对影响制约公共政策调控房地产市场有效性的因素进行简要分析。     

我国资产价格财富效应的比较研究

本文通过对1994年第1季度到2009年第3季度的数据进行比较,分析了我国股票价格和房地产价格的财富效应。研究表明:在财富效应的方式上,股票价格上涨在短期具有挤出效应,在长期具有财富效应,而房地产价格上升无论在短期还是长期都具有财富效益;在财富效应强弱上,房地产价格的财富效应要强于股票价格;在财富效应的时序特征上,股票价格波动对消费在4季度后的影响较大,而房地产价格波动在当季度就有显著的影响。本文就股票价格和房地产价格财富效应产生这些差异的原因进行了深入分析。     

中国房地产价格波动与宏观经济——基于SVAR模型的研究

房地产价格与宏观经济有着紧密的联系。本文利用1999年1季度至2009年2季度的居民消费价格指数、国内生产总值、货币供给与住宅价格指数的季度数据,应用结构向量自回归模型估计了供给冲击、需求冲击与货币政策冲击对中国房地产价格变动的动态影响以及房地产价格冲击对通货膨胀率、国内生产总值增长率与货币存量增长率变动的动态影响。结果显示正向的房地产价格冲击最终导致通货膨胀率和国内生产总值增长率上升到一个新的高度,使货币供给增长率下降到一个较低的水平;而正向的供给冲击、需求冲击与货币政策冲击最终均导致房地产价格增长率上升到一个新的高度。     

政策对房地产价格影响分析

政策作为影响地价的重要因素对地价起着全面性、覆盖性的影响作用。近年来土地价格变化较大，增长较为迅猛，部分长三角、珠三角和京津地区的增长速度较快，为此国家出台了各项政策以调控房地产市场。通过建立1997-2006年上海市房地产价格指数的回归模型，将房地产政策量化后作为影响房地产价格的指标进行回归分析，验证了政策对房地产价格的实际影响力。     

普通住宅房价与地价因果关系的检验及其政策含义

本文在综述房价与地价关系研究成果的基础上,结合土地市场与住宅市场二者属性,构建一个认识房价与地价关系的基础。理论研究表明,在不完全竞争的市场中,地价是房价上涨的一个重要但非决定性因素,土地需求作为引致需求受房价影响较大。同时,本文利用1998年至2009年季度数据对房价和地价进行G ranger因果关系检测,计量结果表明：短期内房价与地价互为影响,房价对地价影响更为显著;长期内,房价是地价的G ranger因,而不是相反。计量结果可以揭示房地产市场信号短期与长期传递的机制。在此基础上,本文提出房地产市场治理的应对之策。     

基于特征价格与SVM的二手房价格评估

二手房价格的准确衡量一直是个永恒的话题。为了避免传统评估方法的不足,更加合理地预测二手房价格,引入特征价格理论和支持向量机理论(SVM),以杭州市西湖区内的二手房价格数据,构建价格评估模型,实证研究表明具有良好的评估效果。     

双参考价格范围的价格判断试验研究

传统的价格判断模型考虑常规目标价格状态的判断,然而在不规范的市场中,商品良莠不齐,消费者常常面对超低的商品价格,按照传统的价格判断模型,消费者不会接受这种超低价,然而现实情况却不是如此。消费者为什么接受了怀疑的交易,面对超低价格,消费者如何判断价格的吸引力?笔者将对传统价格模型进行扩展,通过试验验证新的价格判断模型,用以解释以上问题。     

我国城市住宅租赁价格:基于重塑房价标准的研究

随着我国房地产市场住宅投资者的增多，房价租金倒挂和租赁市场税费流失日益严重。加强城市租赁市场管理、理顺住宅租赁中的各方经济利益关系已成为急待解决的问题，而城市住宅租赁租金的确定则是经济问题的核心。本文在租赁价格性质、构成要素及租金与房价的关系探讨基础上，基于重塑房价标准，深入分析住宅租赁价格的确定方法，并对各方法进行述评，指出实践确定中应注意的问题。     

基于公平角度的房价合理性研究——以江苏某市为例

房价问题已经成为社会关注的焦点,建立科学的房价合理性评价指标体系成为当前亟待解决的重要问题。许多研究者认为房价收入比是比较合理的方法,本文认为用房价收入比衡量房价合理性不符合当前中国的实际,存在三个方面的缺陷。科学的评价体系必须能够反映收入结构、支出结构和住房供应结构的差异,以机会均等作为房价合理的判别准则。按照这一设想,本文提出了以“住房负担能力、住房机会指数和住房机会均等指数”为核心的房价合理性评价指标体系,并对2005年江苏某市房价合理性进行了实证分析,提出了改善其房价合理性的相关建议。     

基于影子价格的保险资源利用的经济学分析

在世界经济一体化和金融自由化进程下,以金融保险资源利用和金融保险产业资源重组并购的战略性结构调整席卷全球,综合经营已成金融发展的必然趋势,国际金融保险关系更加复杂.金融保险业竞争力弱势的发展中国家的金融保险资源和金融保险产业资源不断流失,"地下保单"屡禁不止,金融主权与金融安全受到强烈冲击.无论从国家金融主权和安全角度,还是金融保险的可持续发展角度,作为金融保险赖以存在的客观基础,金融保险资源和金融保险产业资源的跨国境流动已自然成为国际金融保险关系的焦点.     

基于特征价格模型的农村集体建设用地流转价格影响因素研究

采用特征价格模型,判别区位特征和产权特征对农村集体建设用地流转价格的影响程度,深入探究农村集体建设流转市场建立的障碍因素。模拟结果显示:区位因素中,繁华程度、道路通达度、农民人均纯收入、基础设施完善度提高1%,农村集体建设用地流转价格分别提高11.3%、10.1%、7.3%、5.9%;产权因素中的使用权能、处置权能、占有权能的完整,集体建设用地流转价格分别提高40.8%、13.4%、8.1%。农村集体建设用地流转市场建立过程中,政策上要从提高农民生产、生活水平和完善社会保障制度着手,逐步改善农村集体建设用地条件,并从法律上明晰农村集体建设用地使用权,赋予占有、使用和处置权能,依靠市场经济手段,激活农村闲置集体建设用地。     

基于GARCH模型族的上海房价分析

本文以房价历史信息、利率、汇率作为自变量来分析1995年11月至2006年9月上海房价的变化,并采用GARCH模型族来分析上海房价的波动性。计量结果表明：房价历史信息能部分解释当期房价的变化;利率对房价具有显著的负影响;汇率对房价的影响为正;房价变化存在不对称效应,降息对房价的冲击大于加息引起的冲击。宏观调控政策效果分析结果显示：2005年3月—2005年5月出台的宏观调控政策在短期内对上海房价的上涨有抑制作用。     

基于LM算法的石油期货价格预测研究

石油价格的走势一直是世界各国所研究和关注的焦点,石油期货是世界石油交易的一种重要方式,准确预测石油期货价格的走势,对于政府宏观政策取向和相关企业经营决策具有重要意义。本文利用BP神经网络的自适应学习能力,建立基于LM算法的石油期货价格预测模型,并使用MATLAB7．0编程实现,针对纽约商业交易所的石油期货价格数据进行了训练和测试。研究结果表明,将基于LM算法的BP神经网络模型应用于石油期货价格预测中,运算速度快,预测精度高,具有推广应用的价值。     

基于利益相关者的房价波动因素分析

房价的形成是政府、房地产商、银行、消费者(投资者)和专家自身行为同环境博弈的理性选择。房价又是利益相关者理性选择的共振结果的外在表现,利益相关者博弈使得共振强弱和路径趋向于非均衡,并加大房价波动的预期,从而决定了房价形成过程由发散到收敛的多次循环,发散的起因决定了收敛结果。该文根据前面的分析思路和各利益相关者同房地产市场博弈失衡问题,给出一些针对房价在上涨和下跌过程中如何减小波动幅度的政策建议。     

基于采购协议价格的VMI协调机制研究

供应商管理库存（VMI）是供应链上库存管理的一种新思路。在VMI模式下,供应商共享零售商的库存信息,从整体上进行决策以降低供应链的总体成本。但由于商承担了零售商的库存管理,获得的利润可能会减少,从而造成其责任和利益的不统一。基于单一供应商和单一零售商的两阶段模型,假定顾客需求随机并且允许缺货,在分析VMI实施前后双方利润变化的基础上,提出了协议价格这种供应链协调机制,以保证VMI的有效实施。