住房需求抑制还是土地供给调节:房地产调控政策比较研究

为了抑制房价过快上涨,中国政府在过去几年实施了多轮房地产调控,调控政策大致可以分为住房需求抑制和土地供给调节两种类型.对于这两类调控政策效果的优劣,理论界一直存在争议.文章通过构建考虑信贷摩擦和房地产抵押担保效应的新凯恩斯模型,考察了住房需求抑制和土地供给调节这两类房地产调控政策对房价的调控效果和对宏观经济的影响.分析结果表明:抑制住房需求在促使房价下跌的同时,也会减少房地产投资和财政支出,进而降低总产出,但有利于增加私人消费和优化社会资本结构;而增加土地供给在抑制房价方面同样有效,且对宏观经济特别是非房地产部门具有正向溢出效应.从整体上看,在不考虑土地供给限制的情况下,相对于住房需求抑制,土地供给调节可能是更优的房地产调控政策.     

中国高房价成因的供求分析与对策

近年来,中国房价一直持续上涨,过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担,房地产市场的非常规发展也成为中国构建和谐社会的一个不和谐因素.中国高房价的主要原因是有效需求过旺与有效供给相对不足造成的,因此,抑制有效需求与增加供给是遏制高房价的重要策略.     

从供给侧视角看当前房地产市场价格波动——以合肥为例

以2016年我国一线及部分二线城市房地产价格大幅波动为背景,从供给侧视角探析我国部分城市房价快速上涨内因,考察了货币供给、土地供给和住宅供给三者对我国房价的作用.从宏观视角看,货币供给量的快速上涨是导致房价攀升的外在背景,从微观视角看,土地及住宅供应的相对减少是推动部分城市房价上涨的内在因素.因此,政府在制定相关政策时应主要从供给侧角度出发,且显著的政策调整也存在一定时滞.     

多重价格区间与购房者的选择行为——兼论房价持续上涨的原因

在不完全制度性隔离状态下,商品房的居住性需求和投资性需求无法有效区别,会产生投资性需求对居住性需求的挤出效应。从需求角度看,"混合需求引致"将造成房价不断上涨;从供给角度看,土地供给成本和土地垄断租金上涨、房屋开发成本上升、房地产利润远高于社会平均利润等助推了房价上涨。受需求二重性和供给垄断性影响,商品房的价格均衡是双重的。与此相对应,在卖方市场状况下,利用信号发送和识别模型发现商品房购买者的选择行为会出现分离均衡、混同均衡和半分离均衡。要抑制高房价就需要实现房屋供给主体的多元化,抑制投资性需求,保护和释放居住性需求,规制地方政府过高的土地增值收益,规制房地产开发商过高的垄断收益。     

我国房地产市场的供给需求分析

次贷危机产生后,对我国房地产业产生了很大的冲击。文章通过结合相关数据,对我国房地产市场的需求和供给现状进行了分析,认为我国房地产市场存在一定房地产泡沫,在这种情况下,由于消费者预期的下降使得我国房地产业出现了危机。同时也显现出我国房地产市场在供给条件有限的情况下,真实需求和被放大的投资需求是推动我国房价大幅上涨的原因。目前,国内受到“买涨不买跌”的思想的推动,我国房价向理性回归,但仍偏高。因此,需要政府采取宏观调控手段,并规范房地产市场运作．保证房地产市场健康发展。     

房价与地价关系的因果检验:1998-2006

文章在考虑通货膨胀的条件下,利用我国1998-2006年的房价和地价的季度数据建立误差纠正模型(ECM),使用Granger因果检验方法对我国的房价和地价的关系进行实证检验,得出结论:短期而言,房价对地价没有影响,而地价是房价的Granger原因;长期来说,房价和地价存在双向因果关系.因此,要控制房价,短期内关键是抑制地价过快上涨;长期则要通过合理安排土地供给,加强住宅的建设规划引导,从而避免房地产价格的大起大落.     

抑制我国房价的政策探讨

通过研究我国目前房价过高的现状,指出土地垄断和土地、房产投机是形成房价过高的两大主要原因,探讨了抑制房价的政策,具有重要的现实意义.     

地价管制应成为房地产市场调控的重要手段

“新国八条”出台后，各地房地产交易量大幅下降，但房价却未出现显著回落。房价居高不下的重要原因在于我国房地产市场的垄断特征限制了需求管理政策所能发挥作用的空间。因此，要抑制房价过快上涨，必须进行供给管理。目前应当参照房价调控目标设定地价涨幅目标，并在当前房地产调控的关键时期暂时冻结地价。冻结地价不仅可以降低住房建筑成本，还可以增加土地供应、降低房价上涨预期。     

上海市房价逐年上涨的形成原因及实证研究

文章通过实证分析从商品房基本成本、预期、供求、利率和汇率、政府调控等角度透视了上海房价不断上涨的形成原因和商品房的定价机制,得出的基本结论是:商品房基本成本、预期、人民币升值预期、单位供给需求与上海房价正相关,而政府制定的一系列调控房价的法律政策减缓了上海平均房价的增长,与房价负相关;这些因素的变动对房价的影响程度按从大到小依次为:单位供给需求、人民币升值预期、政府制定的相关法律政策、预期、基本成本;根据弹性分析,房价对基本成本的反应敏感程度最高,对单位供给需求的反应敏感程度次之,对预期的反应敏感程度较小。     

我国农业供给侧结构性改革研究

根据宏观经济学基本原理,宏观经济调控包括需求管理和供给管理。在需求管理应对我国经济问题边际效应日益递减、实施成本与风险已高于预期成效的当下,引入供给管理已是大势所趋。目前我国农业发展中面临的农产品有效供给不足与高库存并存、农产品价格"天花板"与成本"地板"两板挤压等问题大都根源于供给侧,因此要从劳动力、土地、资本、创新力以及制度安排等方面入手,加快农业供给侧结构性改革,以实现我国农产品更有效率效益、更可持续的供给。     

我国房地产市场定位对房价的影响

1998年房改后,我国对房地产市场进行了三次的市场定位.市场定位对保障性用房的供给非常重要.文章通过分析我国房地产市场里保障性用房的提供对需求有着决定性的影响从而对我国房价产生重要影响,说明市场定位是我国一项重要的房产政幕.并表明在正确的定位下,我国中央政府应该更合理、有力地去引导地方政府去执行政策,使得政府能对房价进行有效的控制.     

货币政策在房地产调控中的不确定性

2007年货币政策调控力度之大前所未有,然而房地产业却呈现了少有的"四高"现象.本文从影响房价的供给与需求入手,探究货币政策在房地产调控的效应.既然旺盛住房需求发端于实体经济,货币政策并不是唯一的或决定的因素,坚持货币政策与土地、税收政策的协调,坚持短期应急措施与长远的住房保障、政策性金融体制建设的协调,才能营造使调控发挥效应的机制.     

房地产调控为何越调价越高——未满5年的存量房交易税过高是重要原因之一

政府调控房价政策的重要误区之—啦于,未满5年的存量房交易时调节税过高,过高的调节税阻碍二手房交易。一方面,调节税过高,持房者出售未满5年的存量房的实际收益可能会低于原始投入,这些人士更愿意“捂房惜售”,从而减少房屋供给,导致房价上涨;另一方面,房价的上涨,刺激大量投资、投机的需求,或让未来需求成为即期需求,从而增加房屋需求,导致房价进一步上涨。政府若真想降低房价的话,目前未满5年的存量房交易时调节税要降低,以增加供给;未来购买的未满5年甚至是lO年的存量房交易时调节税要调高到一个较大值,以减小需求,从而降低房价,至少是抑制房价迎陕上涨。     

我国城市房价上涨过快的根源及应对策略

2009年是我国楼市疯狂飙升的一年。房价上涨过快的根源主要在于房地产业的开发利润居高不下、地价的过快上涨和投机需求过旺。应对之策是疏堵兼顾,即通过开征物业税、重新分配土地出让金、建立健全住房管理制度、打击房地产业的偷税漏税、清除房价中的腐败成本等予以解决。     

对当前中国房价过快上涨的研究

房地产市场是社会主义市场经济的重要组成部分,其发展能满足人们改善居住条件需求,满足享受型、投资型需求。但房价过快上涨,就表明其出现了问题,已引起社会各界重视。探讨近几年房价变化过程,分析房价过快上涨原因及其不利因素,认为应限制购房需求、分散异地购房需求。     

房地产市场的现在与将来

随着房地产投资规模持续扩大,房价不断涨高,房地产市场供给、需求不合理现象逐渐表现出来.文章对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析,并提出了解决我国当前房地产市场问题的对策.     

抑制我国房价的政策探讨

通过研究我国目前房价过高的现状，指出土地垄断和土地、房产投机是形成房价过高的两大主要原因，探讨了抑制房价的政策，具有重要的现实意义。     

基于垄断的商品住宅市场价格均衡分析

住房市场不同于其他商品市场,其垄断的特性也和其他垄断市场有别.本文通过一个价格均衡的函数模型对均衡情况下的供给和需求进行分析,由此提出在住房市场垄断情况下涉及短期需求变化时价格的相应调整.本文认为,在住房高端市场存在过高需求(住房需求和投资需求)的情况下,住宅均衡价格由需求弹性的高低决定.由此,对我国当前房价高涨及住房保障措施进行阐述和分析.     

增加土地供应能抑制房价过快上涨吗?

政府抑制房价过快上涨所采用的常用的政策之一是增加土地供应的数量,但这一措施在现实中并不总是有效的。笔者构建了一个简化的房价与地价的决定模型,分析了政府的土地供应数量对房价和地价的影响。笔者认为,政府调控措施的效果依赖于具体的市场条件,特别是投机现象的严重程度和预期房价对地价变动的敏感程度。如果一个房地产市场中存在着比较严重的投机现象,则增加土地供应的政策有可能会进一步提高而不是降低房价。     

物业税对房地产市场的调控作用研究

本文从需求、供给、制度层面,对引起房价歧高的原因进行了剖析,认为合理的物业税制度可以增加房地产市场供给总量,调节供给结构,减少总体房地产需求,使房地产价格有所松动.同时指出,物业税调控的有效性需要其他制度的配合.