地方政府竞争、土地垄断供给与城市化发展失衡

文章基于地方政府竞争和土地垄断供给的双重视角,利用中国1999—2012年的省级面板数据,对人口城市化与空间城市化的发展失衡现象及其内在机理进行了系统研究。理论研究发现,地方政府间以经济增长和财政收入增加为导向的竞争机制,为地方政府偏重推进空间城市化、忽视推进人口城市化提供了内在激励,而土地的政府垄断供给则为地方政府通过经营土地来实施这种偏重空间城市化的行为提供了手段。这两个因素叠加在一起,导致了人口城市化与空间城市化的发展失衡。实证检验发现,地方政府间竞争越激烈,土地供给数量越多,人口城市化与空间城市化发展失衡的程度就越严重。这表明,地方政府竞争和土地垄断供给对城市化发展失衡确实存在显著正向影响。推进地方政府竞争模式和土地供给制度改革,是实现中国人口城市化与空间城市化均衡发展的有效途径。     

城市建设用地差别化配置的路径分析

城市建设用地供需均衡受到供给和需求的共同作用的影响,中央政府既可以通过土地利用规划、土地利用计划等手段直接在不同区域(产业)供给城市建设用地;也可以制定差别化财政政策或货币政策,通过对地方政府和企业或个人对土地投资的影响,从而产生差别化的用地需求。因此,中央政府可以通过直接路径和间接路径差别化配置城市建设用地,从而提高城市建设用地利用效益和配置效率。     

空间收敛视角下中国城市土地开发强度演变特征

利用收敛模型对中国大陆30个省区2006—2016年城市土地开发强度空间差异的演进特征进行定量刻画,并在此基础上提出针对性的政策启示。结果表明:(1)无论是全国层面、区域层面,还是省域层面,城市土地开发强度在研究期内总体上都呈上升趋势;(2)除东北地区外,全国层面和东部、中部、西部地区城市土地开发强度的空间差异表现出σ收敛特征,σ系数在考察期内都呈波动下降趋势,区域间城市土地开发强度的总体差异逐渐缩小。同时,全国层面和东部、中部和西部地区城市土地开发强度的地区分布还存在绝对β收敛和条件β收敛,东北地区存在绝对β收敛,但不存在条件β收敛;(3)土地资源禀赋、人口规模、城市化水平、经济发展水平和固定资产投资是影响城市土地开发强度的主要因素,但不同变量对不同区域城市土地开发强度空间收敛过程的影响程度并不一致;(4)应该以社会福利最大化作为确定城市建设用地规模的重要参照,通过规划约束、市场引导等抑制城市建设用地面积的无序扩张。同时探索城市存量土地资源价值核算理论和方法,指导城市用地结构调整及新增建设用地空间配置。     

我国土地财政供给类型与调控对策

从土地财政为国家快速城镇化供给大量的土地资源及公共建设资金角度出发,阐释了土地财政"地"与"钱"供给的动力及运行模式,分析出由土地财政供给模式助推的产业用地规模、土地城镇化速度、房地产供给规模及价格等国家结构性问题的内在机理。以时间序列上的国有土地出让面积、土地财政收入规模等6项绝对指标和土地人口城市化速度比值、商品房平均销售价格等8项相对指标,衡量国家层面上由土地财政助推的结构性问题变化趋势及其在31省(市、区)间的基本差异,采用变异系数、聚类分区方法并结合区域邻近原则,将我国大陆地区31省(市、区)划分为"土地财政供给紧缺"、"土地供给过剩"、"土地财政供给过剩"、"土地财政供需适度"、"土地需求不足"5类区域,以8项相对指标为主阐释其原因。基于供给侧改革视角,从征收保有环节的房地产税、土地整治工程增加用地指标、引导城镇土地节约集约利用和控制外延扩张、城市公共设施建设鼓励社会资本参与等方面,提出调控不同区域土地财政供给的政策建议。     

广西人口与城市用地异速生长关系研究

文章运用异速生长模型,对2008—2017年间广西14个城市的人口和建城区面积异速生长关系进行测度,探究了各市人口与土地城镇化之间的协调发展关系。研究结果:研究期内,广西区地区间人口规模和增速差异较大,总体表现为城市用地增长快于人口增长的正异速状态。研究结论:城市化进程中,对于城市建设用地方面,地方政府应根据城市发展的自然规律进行合理供给,注重加强城市发展质量建设,统一人口、土地协调发展,切实提升城镇化质量。     

城市化、乡村化不协调与农民工住房解决路径——基于客户均衡框架的分析

文章从城市化、乡村化发展的不协调现象揭示了社会发展的弊端,提出二者对称发展的需求及从农民工住房解决着手的路径。用客户均衡道理分析:政府应允许农民工在农村老家宅基地(建设用地)复垦并指标化,允许他们携带土地指标进城兑换城市住宅用地指标,最终仅支付建设与征地等费用(70平米住房在20万元之内)而获得城市的住房,使农民工城乡双重身份转变为纯粹的市民成为可能。指出乡村化是城市化的另一方面内容,乡村化与城市化同时发力才能解决农民工的身份转化,克服农民工双重身份的社会福利损失。     

谈基于土地经济供给的城镇土地利用潜力挖掘

土地的自然供给是有限的,但其经济供给是有弹性的。土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。随着中国经济的快速发展、城镇化进程的加快以及人口的不断增长,对城镇建设用地的需求量呈逐渐增加趋势,靠增量用地来满足建设用地需求的传统供地方式,已越来越不适应经济发展和城镇建设的需要。因此,积极创造条件,挖掘现有城镇土地利用潜力,增加土地经济供给,是缓解中国城镇土地利用供需矛盾的有效途径。     

土地资源错配阻碍了产业结构升级吗?——来自中国35个大中城市的经验证据

加快产业结构转型升级是新常态下中国经济保持中高速增长的有力支撑.文章讨论了土地资源错配对产业结构升级影响的内在逻辑机制,并利用中国城市和行业层面数据验证了相关假说.研究发现:(1)地方政府低价过度出让工业用地、高价限制性出让商业和住宅用地的"双二手"供地策略是土地资源错配的根源.(2)土地资源错配进一步强化了以中低端制造业为主导的产业结构刚性,抑制了产业结构从低级形态向高级形态的转变,这表明土地资源错配的确是制约我国产业结构升级的重要因素.(3)土地资源错配对不同产业和产业内部升级的影响存在异质性,其促进了制造业和生产性服务业的发展,但对生活性服务业和公共性服务业的影响并不显著.此外,土地资源错配对产业结构升级的作用效果呈现出明显的东、中西部区域分化以及显著的时序异质性,其中,对东部地区的影响显著为正,对中西部地区的影响则显著为负.     

商住用地价格何以倒挂：策略选择与干预激励——基于全国微观地块数据的经验证据

商住用地价格倒挂是城市内部土地配置逻辑的重要体现，研究地方政府在商住用地出让中的行为对于把握未来中国城市发展逻辑具有重要现实意义。本文基于中国2007—2020年286个地级市的土地交易数据集，系统论证了城市商住用地价格的倒挂及其背后的干预机制与激励动机。研究发现：在控制地块和城市的相关特征后，商业用地的出让价格显著低于住宅用地的出让价格，并且面积越大、距市中心距离越远以及城市第三产业占比越高的商业用地，其出让价格低于住宅用地越显著。商住用地价格倒挂的背后是地方政府更多地通过挂牌方式出让商业用地，从而调节其出让价格。而地方政府在面临更大的财政压力和官员晋升压力时，挂牌出让商业用地的倾向会减弱，同时挂牌出让造成的商住用地的价格差异会缩小，这可能是为了获取更多可支配资金以弥补财政缺口、发展地区经济。     

集体建设用地流转的利弊与应注意的问题分析

集体建设用地流转的利是：为国家工业化、城市化提供用地空间;为小产权房屋的解决,宅基地的流转,户籍制度改革、征地制度改革提供配套的法律依据,缓解目前高房价造成的住房困难,解决众多城市居民的住房问题。让生产要素在城乡之间自由流动,促进农村市场经济的发展;减少征地纠纷和由此引发的群体性事件,有利于三农问题的解决。集体建设用地流转的弊是：耕地可能大量流失,威胁国家粮食安全;对国有土地市场形成一定冲击;地方政府财政收入减少,难以支撑其正常运作。集体建设用地流转应注意的问题有：集体建设用地流转要符合“三规”要求和“三个集中”原则;集体建设用地流转必须遵循土地用途管制规则;集体建设用地流转应通过城乡有形土地市场公开交易;集体建设用地流转收益必须归集体土地所有者集体经济组织并依法合理分配。