不确定性条件下的房地产价格决定:随机模型和经验分析

本文通过构造一个随机最优控制模型,分析了不确定性环境下房地产价格的决定因素。理论结果与经验证据显示,房地产价格受按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民财富等多种因素的影响。我们还检验了近年来央行为抑制房地产价格上涨过快所实施加息政策的效果。实证结论表明,抵押贷款利率对房地产价格的影响虽然具有统计显著性,但是它缺乏经济显著性。在短期内,抵押贷款利率工具对控制房价的实际作用不明显,我国最近几年来央行所颁布的加息政策缺乏预期的效果。另外,由于居民适应性预期的作用,房地产价格自身的变动冲击是导致房地产价格上涨的主要因素,居民收入虽然也在一定程度上导致了房地产价格的上涨,但是其作用较小。     

我国房地产价格走势与利率、汇率机制改革

我国的房地产价格持续走高，已经对国民经济造成了一定的负面影响。为此，在央行的加息政策中对房地产贷款利率做了专门规定，上调了个人住房公积金贷款利率和个人商业贷款利率。但加息举措却并未起到抑制房地产价格的预期效果。究其原因，还在于影响当前房价的因素是真实需求、利率和汇率机制的僵化及监管约束不足。因此，要想平抑房价，根本措施是进行利率和汇率机制的改革，并加大监管和打击腐败的力度。     

银行加息对房地产市场的影响

中国人民银行连续加息调整房地产投资过热,通过加息逐渐地改变政府的宏观调控政策,并由此来改变企业及个人预期的行为决策。这次央行的加息,并不在于加息多少这个结果,而在于央行宏观调控方式是否改变。加息对房地产供给市场的影响、对房地产需求市场的影响和对房地产融资市场的影响三方面可以说明银行加息给房地产市场带来的重要影响。     

住房抵押贷款证券化信用风险宏观影响因素分析——国际经济波动下基于建元2005-1资产池的研究

本文检验了宏观因素对我国住房抵押贷款证券化信用风险的影响。目前住房抵押贷款风险研究大多集中在微观领域,本次席卷全球金融市场的次贷危机凸显出各国宏观经济因素的国际传导作用,这一传导轨迹启发我们将抵押贷款证券化信用风险的研究从微观回归到了宏观视角。作者选择住房抵押贷款违约率、5年以上住房贷款基准利率、国房景气指数以及工业增加值增长速度四个变量,针对建元2005-1住房抵押贷款证券建模,从宏观角度检验了我国住房抵押贷款证券市场的信用风险问题。结果表明,利率与违约率正相关,国房景气指数及工业增加值增长速度与违约率负相关。另外,利率对违约率的影响较另外两个因素要大。其政策含义在于,监管部门应加强宏观经济运行分析,高度关注宏观经济调控对资产证券化市场的冲击;维护房地产市场有序发展,警惕房地产过热的负面影响;强化信息披露;提前制定资产价格风险释放的应急方案。     

基于噪声交易的过度融资行为研究——以住房按揭贷款为例

本文基于噪声交易理论对房地产按揭贷款市场的个人信贷行为进行了研究,研究结论表明,如果消费者效用函数是常相对风险厌恶函数,并且消费者的破产价值为正值,那么当房地产价格受到噪声扰动时,居民按揭贷款金额与房地产的价格泡沫成正相关,与房地产价格风险负相关,并且受居民主观风险偏好的影响.     

存款准备金制度谋变

当前过快增长的信贷已引起央行与研究者的重视,然而仅仅加息还不能达到抑制这一趋势的作用,央行还需通过恢复差额准备金制度、同时降低商业银行准备金存款利率(直至为零)的政策双管齐下,才能达到预期的政策效果。     

城商行重组隐忧

当前过快增长的信贷已引起央行与研究者的重视,然而仅仅加息还不能达到抑制这一趋势的作用,央行还需通过恢复差额准备金制度、同时降低商业银行准备金存款利率(直至为零)的政策双管齐下,才能达到预期的政策效果。     

货币政策操作体系走向

央行政策目标和历史经验表明,若今年全年CPI上涨幅度在3％左右,则央行现行货币政策操作体系具有良好的稳定性。影响现行赁币政策操作体系稳定性的外部因素是美元和美元利息走势。美元回升和美元加息有利于抑制输入型通货膨胀。名义利率不变时,物价走高所导致的实际贷款利率下降诱导企业产生贷款和投资冲动,实际利率对经济系统的这一调节作用使现行货币政策操作体系具有一种偏离稳态的内生离心力。现行货币政策操作体系的内部政策走向是总量和结构并重的政策组合。总量适度控制基础上的强化结构优化的货币政策工具包括选择性货币政策、再贷款和再贴现、差别化准备金率。现行货币政策操作体系的外部政策走向表现为外汇占款冲销工具的政策组合,即在首选工具公开市场操作后,法定准备金率、再贷款和再贴现、发行外币融资券为第二工具。美元加息对现行操作体系走向产生外部效用,有利于人民币加息和保持汇率汇制改革的主动性。     

看跌期权低估、银行信贷与房地产泡沫

近年来,我国房地产价格居高不下引发了人们对房地产泡沫的担忧。本文分析了看跌期权低估、银行信贷和房地产泡沫的关系,通过引入自负权益成本对PW模型进行扩展,得出低估行为造成贷款利率下降,进而导致房贷扩张和房地产价格上涨,但增加自负权益成本能够削弱低估行为对房价的影响。在此基础上,基于中国数据的实证研究检验了理论模型的主要结论,发现看涨预期和需求刚性是推动房贷增加和房价上涨的重要原因,而贷款利率对房价影响较为有限。最后,论文对我国房地产调控提出建议。     

房地产按揭中标的物转让的法律问题

我国的房地产按揭是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行,或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行,按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交与房产商所有的行为的总称。简单的说,就是以房地产为抵押物的抵押贷款关系。按揭中的一个重要的法律关系就是按揭人(抵押人)将所购房屋作为按揭向银行(抵押权人)偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系。由于贷款的清偿采用分期付款的方式,在漫长的抵押期间,抵押人如想转让抵押物是在所难免的。关于抵押物…     

次贷危机的根源及对我国商业银行的启示

为了刺激互联网泡沫破裂后的美国经济,美联储在2001年至2004年间连续降息,并将联邦基金利率降到46年的最低点l%。大量流动性资产涌入房地产市场和金融市场,导致两市场的极度繁荣。2004年至2006年美联储17次加息导致房地产市场迅速降温,次级抵押贷款市场问题初现。2007年3月,新世纪金融公司破产,宣告次贷危机的爆发。众多国际性知名金融机构在次贷危机中相继爆出巨额亏损,甚至面临破产。在这期间,我国的金融机构中,虽然中国银行、中国工商银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、中信银行6家上市银行购买了美国次级按揭债券,但由于数量较少,并没有影响这些银行的流动性。然而,次贷危机给我国商业银行风险管理的启示是值得关注的。     

数据

多次加息导致购房成本大增从2004年10月29日起央行10年来首次加息至今,已经是两年多时间内对贷款利率五次加息。     

浅析加息政策对房地产股的影响

2010年10月19日,央行在时隔34个月之后突然宣布提高存贷款利率.此后,央行又几次提高存款准备金率.对于这一重磅消息,市场给予了热烈回应,地产股当天大跌.结合2007年以来央行屡次加息后对地产股走势的分析,我们发现:加息会对上市公司的资金来源、投资额、利润额以及房地产商的预期和居民的消费预期产生影响,从而影响到上市...     

利率调整对我国居民住房按揭贷款产生的影响及政策建议

在我国居民住房按揭贷款负担已经比较高的情况下,面对利率的上升,贷款人的供房负担进一步上升。在我国居民收入水平没有大幅提高以及信用体系还不完善的体制下,银行面临着借款人被迫违约和理性违约的风险。文章针对利率调整对我国居民住房按揭贷款产生的影响及政策建议进行了分析。     

房地产信贷与房地产价格变化:效应与风险

我国房地产开发信贷对房地产价格无Granger因果关系,影响房地产价格变化的主要是个人按揭贷款。房地产价格是金融机构建筑业贷款变化率的Granger原因,表明房地产价格的上升可能会吸纳过多的信贷资金从而造成流动性潜在风险或资源配置机制的扭曲,对过度的房地产价格变化进行政策调控是必要的。     

政策调控下房地产开发企业的资金循环与债务危机识别

根据系统动力学原理,构建了我国房地产开发企业资金循环系统的动力学模型;借助土地供给政策调控参数、按揭贷款利率调控参数、房产税收政策调控参数和住房限购政策调控参数,优化了系统外生调控变量,并首次引入跳跃函数和条件函数,对房地产开发企业资金循环系统进行了情景模拟和危机识别,显现出"政策实验室"效果。由现实的初始状态推演结果表明,房地产开发企业面临较大的流动性风险和偿债压力,将被迫或采用民间融资以缓解短期流动性压力,或出售股权以解决累积性偿债压力。同时,不同调控政策在作用力度和作用环节方面都存在明显差异,调控效应从高到低依次为:土地供给政策调控、按揭贷款利率调控、住房限购政策调控和房产税收政策调控。     

中国经济尚未进入加息周期--从央行加息看利率调整趋势

在当前面临通货膨胀压力的宏观经济环境下，央行的利率调整会进入新一轮的加息周期吗?本文试图通过对宏观经济趋势和加息的政策意义及效果等问题进行剖析，从而对利率调整的趋势作出自己的判断，为人们在投资和消费决策时提供一些理性预期的参考。     

提高个人房贷利率无助于抑制房市过热

中国人民银行于3月17日起调整了商业银行自营性个人住房贷款政策,个人住房贷款利率从即日起不再实行以往优惠利率,而回复到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。简言之,这是一次个人房贷升息。以五年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍,换算即为5.51%,比原先的优惠利率5.31提高了0.2个百分点。与此同时,央行还规定对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。     

高价楼宇促销应借鉴的经验——香港房地产按揭

按揭一词,从广义上来说,包括任何形式的质押和抵押;从狭义上来看,则不包括抵押,是指属主、业主或归属主将其物业转让于按揭受益人作为还款保证,还款后,按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让回予按揭人。目前,香港有银行154家,其分支机构超过1400间。在香港,房地产业所占用的银行资金,高达香港银行放贷的1/4,其按揭业务非常兴隆。 一、按揭贷款在香港房地产金融中心的特殊作用 香港金融业向房地产提供信贷,主要采取按揭贷款的形式,其作用表现在以下三个方面: 1、取得按揭贷款能提高房地产商自有资本的效能。 香港房地产商要营建房地产项目,在他以自有资金支付买地的定金后,其余地价款的大部分来自银行按揭贷款。房地产商买下土地后,以自有资金完成基础工程,至于房屋建筑工程所需资金,又可向银行贷款,条件是把要建的楼宇抵押给银行。买地贷款和建筑贷款往往在买地前后就与银行一次性谈妥。有了银行的支     

关于在我国推行住房抵押贷款证券化的建议

１９８６年我国开始推行住房抵押贷款业务,但是一直以来发展缓慢,尤其现在不能满足拉动内需、作为新一轮经济增长点的需要。在推行住房抵押贷款、推动住房消费的过程中存在着种种障碍。从贷款供给角度看：住房抵押贷款期限长,往往长达１０～２０年,市场利率波动频繁,从而银行存在着利率收益风险;同时,银行的负债多为活期存款和期限较短的定期存款,短借长贷又导致了流动性风险,银行缺乏发放住房抵押贷款的积极性。从贷款的需求来看,居民购买力和住房价格之间存在着相当大的距离,即使分期付款,贷款买房,大多数工薪阶层也不能消费…