新农村建设背景下农村宅基地使用权流转模式的构建

农村宅基地使用权是我国特有的一项不动产用益物权，农村宅基地使用权流转主要方式有出让、转让、出租等。我国农村宅基地法律制度设计倾向其身份性和福利性，相关法律法规不健全，农村宅基地存在法规规章滞后、监管不严、闲置浪费等问题。在分析农村宅基地存在问题及其成因的基础上，认为构建农村宅基地使用权流转模式，应当加强宅基地立法工作，完善宅基地登记公示程度，实行宅基地有偿使用制度，建立农村土地市场，促进农村宅基地使用权流转的制度化、规范化、法制化。     

贫困山区不同类型农户对宅基地流转的认知与响应——基于重庆市云阳县568户农户调查

研究目的:基于农户兼业活动探讨不同类型农户宅基地流转行为及其决策因子,为政府制定"以人为本"的宅基地流转办法提供参考。研究方法:社会学理性选择理论l,ogistic分析法,参与式农村评估法。研究结果:(1)农户宅基地流转意愿普遍偏低,且从纯农业户到非农业户意愿逐渐减弱;(2)兼业程度由低到高,宅基地流转决策因子沿生存—经济—社会方向转移,纯农业型为生存理性,农业主导型为生存与经济理性,农工兼具型为经济理性,非农主导型与非农业型以社会理性为主导;(3)农户普遍倾向"以房换房"的置换流转方式,其次是"以房换钱"为入股的流转方式,出售、抵押、出租等方式较少。研究结论:宅基地流转决策中不同类型农户对生存、经济和社会效益的关注不同,但总体上保障性心理大于经济利益,这也是宅基地流转缓慢的原因。     

政策堵疏结合 操作规范有序

农村尤其是交通便利、地势优越的城乡结合部，土地蕴涵着巨大的经济利益，催生了土地交易隐性市场的形成和发展。尽管国家、地方政府也相继出台一系列禁止农村住宅、宅基地非法流转的规定，但效果甚微。当前，许多地区农村住宅、宅基地流转的隐性市场依旧活跃，这在城乡结合部或经济较发达的农村表现尤为突出，     

农村宅基地流转模式成因分析

运用博弈理论和演绎归纳等分析方法,建立农村宅基地流转模式博弈决策模型,以期认识宅基地流转模式的成因及其发展方向。研究表明,农村宅基地流转模式的博弈均衡受地理区位、农民宅基地物权属性认知、中央政府宅基地流转政策取向等诸多参数的影响与制约。鉴于当前地区经济发展水平、农民权益诉求等差异,农村宅基地流转制度设计应因地制宜。但不论采取何种配置方式,宅基地流转模式选择与演进都应遵循利益平衡,尤其要保护腾地农户利益。而长期来看,切实实现土地收益均衡分配和农民权益保障,需要将农村宅基地市场化流转、构建城乡统一建设用地市场作为农村土地制度的改革方向。当然,建立城乡统一建设用地市场也需要多种制度协同完善以保证政府与农民联合决策下预期博弈结果的实现。     

宅基地使用权流转困境与突围

宅基地使用权流转现状考察伴随着我国经济的快速发展,农民的活动范围已经不仅仅局限于农村,农民开始以各种方式进入工厂、企业、城市,完全或者部分地脱离了农村,导致很多房屋、宅基地空置,宅基地的流转不可避免.从各地实际情况来看,宅基地使用权流转的方式主要有以下三种:     

农村宅基地使用权流转问题探析

基于现实中农村宅基地使用权流转中存在着诸多的问题,检讨现行宅基地使用权流转制度,梳理现实宅基地使用权流转中存在的问题,在此基础上提出进一步完善农村宅基地流转的一些想法和建议。研究认为农村宅基地使用权应在允许进入流通领域放开流转,因势利导,依法管理,规范宅基地使用权的流转,建立有序的农村宅基地市场,取得农村宅基地流转改革新突破,从而为完善农村宅基地制度、盘活存量土地资源、活跃农村金融,进而为解决"三农"问题提供新途径。     

农村宅基地使用权流转制度创新分析

土地已成为重要的生产要素.城市土地所有权属于国家,其使用权已大规模进入市场进行流转,而农村土地归集体所有,尤其是宅基地使用权处于被冻结的状态,不能进入市场进行流转,一定程度上限制了农村经济的发展.本文试从现行法律制度的现状入手,指出现行制度存在的缺陷,进而阐述农村宅基地使用权流转的必要性,为农村宅基地使用权流转制度的完善提出建议.     

关于山西农村宅基地流转现状及对策探讨

农村宅基地使用权流转是随着农村人口的流动实现的,目前可分为出租、转让、置换和国家征收等方式。农村宅基地流转是土地市场的一部分。本文对农村宅基地流转在我省的现状作简要分析,并提出相应的解决措施,促进其运行的开放化、制度化、规范化、市场化和人性化。     

农村集体建设用地自发流转的原因探讨

农村集体建设用地是土地资源中长期为人所忽视的部分,也是土地管理的薄弱环节。在全国各地,尤其是经济较发达的大中城市城乡结合部,当前农村集体建设用地自发流转现象严重。浙江省对湖州市调查区内171户乡镇企业,发生土地使用权流转企业占企业总数的71%;发生土地使用权流转的土地占土地总面积的72%。江苏省据典型地区数据分析,每年因土地权属及用途而发生流转和变化的集体土地数量大约占总数的10%。上海市截至1999年末,2万多个乡(镇)村工业企业在完成改制和重组过程中,大部分已经实现了非农建设用地流转,涉及到集体建设用地面积25万亩左右,河南省郑州市城乡结合部村民用宅基地建房,房地同时出租,其比例几乎达到100%。湖南省南洵区在1991年至1998年间,宅基地买     

农村房屋产权改革需要注意的四大问题

农村房屋产权及期流转是盘活农村现存资源、深化农村权制度改革的重要内容.农村房屋及期宅基地是农民的安身立命之所,保护农村房屋产权和宅基地使用权流转中农以利益,是顺利有效推进农村房屋产权制诫工改革的根本和前提条件.本文提出了要在农村房屋产权包括宅基地的确权,建立流转有形市场、搞好流转收益分配以及完善相关制度安排四个关键环节保护好农民利益.     

地价与房价的因果关系——全国和城市层面的计量研究

研究目的:系统地探讨地价与房价的因果关系。研究方法:计量经济学方法和比较法。研究结果:从全国层面而言,作为房价与地价一般性代表的房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间互为长期和短期Granger因,但房价的变动对地价变动的影响力更大些。而对23个大中城市的计量研究表明,各城市地价与房价的关系不是唯一而确定的,房价的增长更多地受自身因素而不是地价的影响。研究结论:地价与房价的关系是复杂且因地而异的,以一个案例的分析结果来断定两者的关系是有失偏颇的。     

Rural Residential Land Transition in the Beijing-Tianjin-Hebei Region: Spatial-Temporal Patterns and Policy Implications

Rural residential land transition (RRLT) dominates rural land use transition. Therefore, analysing the laws of transition and differentiation of land use is not only the basis for the differential management of rural residential areas but key to the sustainable use of rural land. This study constructs a conceptual model of RRLT using multi-period remote sensing monitoring data based on a comprehensive index method, ArcGIS, and FRAGSTATS landscape pattern analysis, among others. It also analyses the characteristics of the transition extent, transition trend, transition morphology, and transition intensity of rural residential land in the Beijing-Tianjin-Hebei (BTH) region from 1980 to 2018. The results show that, from a vertical comparison of long time series, the transition extent is characterised by a process of ‘slow growth—expanding start—fast expansion—slowing down’; the transition trend is characterised by an increase in the amount of cultivated land occupied by rural residential land, followed by a large number of rural residential land is reclaimed as cultivated land; the transition morphology is characterised by an increase in mean patch size and degree of irregularity, as well as aggregation; and the transition intensity is characterised by fluctuations in the process of ‘small-scale reduction—small-scale growth—substantial growth—small-scale growth and reduction’. A horizontal comparison of counties in the BTH region reveals a long-lasting and active growth trend in transition extent and transition intensity in the Beijing-Tianjin region, and a gradually slowing trend in the areas around the region. The transition morphology features of the northwest Hebei region are more prominent, and show that the scale of rural settlements is small, the plaques fragmented and irregular, and the layout more scattered. The BTH region should formulate a differentiated transition direction for rural residential areas based on the different functional areas, and play into the agglomeration, scale, and synergy effects of urban agglomerations. It should also coordinate and improve the human–land relationship in rural areas, and construct an orderly and densely distributed pattern of urban and rural spatial development with a reasonable layout and complementary functions.     

土地利用转型与乡村振兴

研究目的:论述土地利用转型与乡村振兴的关系。研究方法:理论分析及文献研究法。研究结果:论述了土地利用转型的概念内涵,探讨了土地利用转型与乡村振兴二者之间的相互关系,以及实现乡村振兴的土地利用转型路径。研究结论:不同的经济社会发展阶段,对应于不同的区域土地利用形态和土地利用转型阶段,由此必然带来特定的土地利用转型过程;乡村重构是实施推进乡村振兴战略的重要手段,也是关联土地利用转型和乡村振兴的纽带,依托土地利用转型与乡村重构实现乡村振兴是一项系统工程;乡村社会经济重构过程中生产要素的流动以及行为主体的响应必然带来地域空间结构和土地利用形态的变化,土地利用形态的转变反过来又作用于乡村重构与乡村振兴的实践;实现乡村振兴的土地利用转型路径主要包括重构乡村生产空间实现产业振兴,重构乡村生态空间实现生态振兴,重构乡村生活空间实现组织和文化振兴。     

农户分化对农村宅基地退出行为影响研究 ——基于江苏省1456个农户的调查

研究目的:揭示农户分化视角下农户宅基地退出行为的影响因素。研究方法:文献资料法和Logistic模型分析法。研究结果:农户分化是农户退出宅基地行为发生的主要诱因,这一行为还取决于被调查者自身和家庭禀赋条件以及由此带来的产权安全感知差异。研究结论:应该充分考虑异质化农户的行为差异,促进经济落后地区宅基地有偿退出机制的发展和完善,并将就业能力提升、农地流转、住房保障、权益保护与宅基地退出制度安排有效匹配,从而进一步促进闲置宅基地退出和土地资源优化配置。     

基于集体建设用地流转与土地征收视点探讨完善农村住房体系建设——以北京市为例

研究目的：从农村集体建设用地流转与土地征收的视点切入，分析完善农村住房体系建设的可能性，提出统筹城乡一体化住房体系建议。研究方法：文献资料法、比较分析法和调研相结合。研究结论：中国正处于城市化快速发展时期，大量人口从农村进入城市需要解决居住问题，而现有城市住房体系无法满足这一要求。完善农村住房体系，建设新农村，是推进城市化的有效途径。     

农村土地承包经营权可抵押性及其约束条件分析 ——以湖北与江苏的试点为例

研究目的：辨明农村土地承包经营权可抵押的约束条件,为农地抵押试点提供可靠的理论依据和可行的政策建议。研究方法：基于湖北天门和江苏新沂的典型案例,从经济条件、职能分工、试点政策与进展等方面对两地试点进行比较研究。研究结果：农村土地承包经营权可抵押性受到法律因素和经济因素的共同制约;在相同的法律制度下,其可抵押性更多地由农业生产水平、土地流转市场、农村社会保障水平等经济条件决定。研究结论：试点应选择在经济发展水平较高、农业生产水平较高、土地流转市场相对完善的地区开展,相关法律政策也应在此类地区有选择地放开。     

农村宅基地流转的障碍因素分析及激励措施——以重庆市璧山县为例

农村宅基地流转对于农民致富、统筹城乡发展、加快农村劳动力转移有着重大意义。本文以重庆市璧山县为例，在抽样调查的基础上，分析了该县农村宅基地流转的障碍性因素，运用数学模型进行了定量分析，有针对性地提出了促进农村宅基地流转的建议。     

供需系统视角下北京市集体土地建设租赁住房政策效果仿真研究

研究目的：基于系统论视角构建北京市集体土地建设租赁住房政策效果仿真模型,剖析政策运行影响机理,预测政策试点未来实施效果并寻找优化路径,以期形成可复制可参考试点经验。研究方法：运用系统动力学构建仿真模型模拟压力型、需求型、要素型、市场型4种情景下政策运行效果。研究结果：（1）从供给和需求两方面构建集体土地建设租赁住房政策效果仿真模型,供给侧包括政策供给子系统、项目供给子系统、土地供给子系统,需求侧为承租人需求子系统;（2）至2030年,北京市集体土地建设租赁住房土地供应量可以达到2 000 hm2左右,建设项目150个左右;（3）对政策效果的影响方面,政府压力因素是最主要正向的影响因素,其次为市场因素、承租人需求因素、土地供给因素。研究结论：加大投融资政策扶持,综合运用政策、市场、要素、需求等途径,激励市场主体参与积极性,保障集体土地建设租赁住房政策有效落实。     

农村集体建设用地住宅用途入市的现实约束与赋能探索

研究目的：分析当前农村宅基地流转的现实约束,通过构建集体建设用地住宅用途入市的市场交易和收益分配机制,赋能宅基地制度改革。研究方法：文献资料法,案例分析法。研究结果：允许闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市是城乡融合发展的重要路径。目前受到宅基地流转和集体经营性建设用地入市范围、用途的限制,试点地区的改革探索整体上是城乡二元土地制度的延续。农业转移人口市民化的闲置宅基地转为集体经营性建设用地,可以从商业和工业用途拓展到住宅用途入市,在城乡统一建设用地市场公开交易,城乡居民均可成为使用权主体,入市收益缴纳相关税费后由农民和集体共同分享。研究结论：深化宅基地制度改革的方向是城乡住宅用地具有平等的财产权能,协同推进新型城镇化和乡村振兴。