宅基地管理制度创新路径分析——以江苏省为例

当前农村宅基地管理中存在"一户多宅"现象严重、宅基地超占比例过高、新村建不好、老庄拆不掉、宅基地使用对象和功能变化等问题。宅基地用益物权作为农民财产权利的重要组成部分,却没给农民带来财产性收益,其根本原因在于农村宅基地使用管理制约了宅基地流通的功能。文章以江苏省为例,从宅基地日常管理中遇到的实际问题入手,从有利于新农村建设的角度,在"户"的概念、农民身份确定,建立宅基地的法定面积标准、超占用地如何处理、如何引导农民跨村组用地等方面提出了具可操作性的对策与措施。     

宅基地确权的社会经济效应：基于全国50035个村庄的经验证据

研究目的：基于产权理论评估宅基地确权的社会经济效应，以期准确把握宅基地确权的现实价值，加快推进农村宅基地确权工作，释放制度红利。研究方法：理论分析法、问卷调查法、广义精确匹配法和回归分析法。研究结果：宅基地确权有助于保障农民居住权益、壮大村集体经济，充分彰显宅基地的社会价值，同时能够促进宅基地流转和经营性利用，释放宅基地的经济价值。具体而言，每100个村庄中，宅基地确权使存在应分未分农户的村庄下降2.8个，村集体获得宅基地增值收益的村庄增加3.8个，有宅基地流转的村庄增加4.9个，有宅基地经营性利用的村庄增加2个。区位条件对宅基地确权的社会效应无显著影响，但会弱化其经济效应。研究结论：宅基地确权是释放宅基地多重功能的前提和基础，未来各级政府还需强化对农村宅基地确权的宣传和支持力度，为有效落实户有所居、发挥集体经济优势、提高农民财产性收入提供制度保障。     

农村宅基地有偿退出探讨——以阜宁县为例

<正>江苏省阜宁县列入省农村宅基地有偿退出的试点后,全县已签订宅基地退出协议20428户,拆除相关建筑12011户,11993户退出了宅基地,复垦后净增耕地7000亩左右。在农村宅基地改革、促进节约集约用地、统筹城乡协调发展、维护农民土地权益等方面做了有益的实践与探索。     

中国农村宅基地闲置程度及其成因分析

研究目的:基于全国典型村庄调研,分析不同地区农村宅基地闲置程度和成因,为农村宅基地集约利用和乡村振兴提供建议。研究方法:实地调研法、对比分析法。研究结果:(1)调研村庄宅基地闲置现象普遍,2018年闲置程度平均为10.7%。(2)各地村庄宅基地闲置程度差异明显。分区域看,东部村庄宅基地闲置程度最高,中部村庄最低;分城乡区位看,村庄离城市距离越远,宅基地闲置程度越高;分地形看,平原村庄宅基地闲置程度最高;分是否为贫困村庄看,村庄宅基地闲置程度随村庄贫困程度的加深而升高。(3)宅基地闲置是乡村人口结构变化与宅基地利用失衡的结果。长期外出务工、城镇有住房、"一户多宅"、宅基地损毁引起宅基地闲置的成因占比依次下降。(4)农村宅基地闲置受乡村地域内外宏微观因素综合影响,经济增长和城镇化引起的就业非农化、人口市民化是宅基地闲置的直接动因,现行城乡二元制度和宅基地管理制度是宅基地闲置的根本原因。研究结论:盘活利用农村闲置宅基地,需要因地制宜推动闲置宅基地整治利用、健全宅基地有偿使用和退出机制、创新城乡制度加快农业转移人口市民化。     

广州市农村住宅建设管理的思路与建议

紧密结合广州市农村住房建设管理的现实需求,分析了广州农村住宅建设管理存在的主要问题:"一户多宅"与新增分户需求的结构性矛盾突出,农村建房秩序较为混乱,建房违法成本低,部门监管力度不足,现有政策环境下宅基地报批难,旧村宅基地空置率较高;针对这些问题,在充分考虑村庄长远发展,尊重农民权益的基础上,着眼于政策需求和政策创新角度,提出加强农村村民住房建设与管理的对策建议:明确"一户一宅"的认定标准,加强政策创新,强化审批服务,建立宅基地退出机制,发挥村集体和村民在宅基地管理中的积极作用,加大监督执法力度。     

农村宅基地置换的探索与思考

推进农村宅基地置换和有序流转，是促进农村有限宅基地资源合理配置与集约节约利用，提升村庄规划建设水平的重要举措。近年来，浙江省常山县辉埠镇东乡村在村庄整治建设中，以村庄规划为龙头，以农村宅基地置换和流转为抓手，实施旧村改造，先后置换和流转宅基地50余亩，建成规划小区3个，联片建设农民新房80多户，不仅明显地改善了村容村貌，而且有效地促进了建设用地与建设资金的双向良性滚动，实现了一举多得。     

试点地区农户跨村有偿实现宅基地资格权探究——基于安徽省凤阳县燃灯社区的考察

研究目的：探索宅基地农户资格权保障机制是新一轮农村宅基地制度改革重点探索的内容,研究在新一轮改革试点背景下跨村保障农民户有所居何以实现,为试点地区探索宅基地资格权的多种实现形式和深化农村宅基地制度改革提供有益参考。研究方法：基于安徽省凤阳县小溪河镇燃灯社区的考察,从公共池塘资源治理视角出发,借鉴IAD分析框架,分析试点地区农户跨村有偿实现宅基地资格权何以实现。研究结果：科学合理的村庄规划是农户跨村有偿实现宅基地资格权的前提;不同行动情境下约束各主体行为的规则框架是农户跨村有偿实现宅基地资格权的关键;宅基地常务理事会积极作为是农户跨村有偿实现宅基地资格权过程中的重要推动力。研究结论：在农村宅基地制度改革中,试点地区需要加快“多规合一”村庄规划的编制工作,重视发挥村民自治的作用,围绕保障农民基本居住权,在宅基地“三权分置”框架下进一步探索农户宅基地资格权的多种实现形式。     

序化、活化、转化象山宅基地改革奏出“三部曲”

<正>农民与宅基地的关系直接影响农村改革发展稳定大局,是实现乡村振兴的基础性因素。近年来,浙江省象山县围绕宅基地管理迈出改革"三部曲",打开了乡村振兴的新空间。第一步是序化,开展"一户多宅"村庄梳理式改造,规范宅基地建管秩序。第二步是活化,探索农村宅基地"三权分置",适度放开使用权政策空间,激活乡村沉睡资源。第三步是转化,以培育乡村发展新动能为重心,开展农村"三抢双动""双招双引",激发     

农村宅基地资格权设置的内在逻辑与实现形式探索

研究目的：探索农村宅基地资格权设置的内在逻辑与实现形式,为推进农村宅基地“三权分置”改革提供理论支撑和路径参考。研究方法：文献研究法,案例分析法,综合分析法。研究结果：在当前农村建设用地规划空间和指标不足的情况下,宅基地资格权设置的内在逻辑是作为新增成员户兑换宅基地使用权“期权”,赋予农户资格权实现形式的多样化选择。宅基地资格权的实现形式除去规划批地的传统方式,还可以选择集中安置、宅地退出“类市场化”交易、村庄更新以旧换新、继承祖宅、城镇落户优先保障居住权利等多种形式保障“户有所居”。研究结论：农民权益的底线保障是宅基地资格权设置的初衷。资格权的“期权”逻辑可以指导实践中实现形式的多样化,让从事农业生产的农民拥有宅基地或农村住房保障,让城乡双栖人口盘活闲置宅基地的利用,让进城落户的新市民同步实现城镇保障性住房供给。     

农村宅基地限制交易的正当性

研究目的:分析是否应当禁止农村宅基地在城乡之间自由交易。研究方法:深度访谈法和比较分析法。研究结果:在宏观上,宅基地对于农民而言是一种社会保障福利,允许其自由交易,农民必定是最终的受损者,而各种社会强势群体才会成为真正的受益者;在微观上,农村宅基地自由交易以后会破坏村庄伦理,加剧村庄内部的不平等。研究结论:限制农村宅基地自由交易具有正当性。     

城乡一体化进程中要保护农民土地权益

近年来,宅基地整理与村庄整治在不少地区推进得很快,其优点是节约了用地,为城镇发展和工业建设争取了用地指标.但工业和城市发展缺地,不能靠"拆村腾地"来解决,盘活城镇存量建设用地也有很大潜力.城市建设缺钱,更不能靠开发经营农村集体建设用地来筹措,必须最大限度地让农民分享开发经营集体建设用地带来的收益,真正能够造福农民.     

宅基地登记发证的相关政策把握

宅基地登记发证政策性强,涉及面广,同时又牵涉农民的切身利益和社会稳定.当前,农村宅基地管理中存在一户多宅、面积超标、自发流转、私下联合建房、违法占地等问题,给宅基地确权登记发证工作带来一定难度.依法调查、规范发证,牢牢把握相关法规政策是做好宅基地登记发证工作的关键. 一户多宅、面积超标的如何登记 严格把握"一户一宅"政策严格按照《土地管理法》的相关规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地.根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》,农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准.对于继承取得一处以上宅基地的,按照《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》,已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记"该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人".     

中国农村宅基地闲置程度及其成因研究

研究目的：基于全国典型村庄调研，分析不同地区农村宅基地闲置程度和成因，为农村宅基地集约利用和乡村振兴提供建议。研究方法：实地调研法、对比分析法。研究结果：（1）调研村庄宅基地闲置现象普遍，2018年闲置程度平均为10.7%。（2）各地村庄宅基地闲置程度差异明显。分区域看，东部村庄宅基地闲置程度最高，中部村庄最低；分城乡区位看，村庄离城市距离越远，宅基地闲置程度越高；分地形看，平原村庄宅基地闲置程度最高；分是否为贫困村庄看，村庄宅基地闲置程度随村庄贫困程度的加深而升高。（3）宅基地闲置是乡村人口结构变化与宅基地利用失衡的结果。长期外出务工、城镇有住房、“一户多宅”、宅基地损毁引起宅基地闲置的成因占比依次下降。（4）农村宅基地闲置受乡村地域内外宏微观因素综合影响，经济增长和城镇化引起的就业非农化、人口市民化是宅基地闲置的直接动因，现行城乡二元制度和宅基地管理制度是宅基地闲置的根本原因。研究结论：盘活利用农村闲置宅基地，需要因地制宜推动闲置宅基地整治利用、健全宅基地有偿使用和退出机制、创新城乡制度加快农业转移人口市民化。     

农村宅基地若干问题探讨

在我国历史上,农村宅基地从来都是农民私有的,共和国开国后,农村宅基地经历了从农民私有、农民享有宅基地所有权到宅基地归集体所有、农民享有宅基地使用权的演变。在社会主义市场经济条件下,现行农村宅基地制度日益显露出严重的弊端和矛盾,造成农村宅基地利用效率低,宅基地供需矛盾,空心村、一户多宅现象大量存在以及"小产权"房问题,并引发政府与农民、房地产开发商与农民和政府、城市居民与农民和政府的利益冲突。应着眼于农村宅基地的利用效率与公平,通过立法,将农村宅基地的所有权归还农民,变农村宅基地无偿取得为有偿取得,以提高农村宅基地的使用效率,促进农村发展和城乡一体化。     

农村闲置宅基地盘活利用方式研究

随着城市化进程不断推进,农村流动人口越来越多,闲置宅基地问题越来越引发关注。通过文献分析法和实地调研法,归纳了农村闲置宅基地的主要类型,分析了形成原因,提出了解决对策。调研发现,现阶段农村闲置宅基地主要有继承宅基地闲置、外出务工季节性闲置及建新不拆旧闲置等。究其根本原因,主要是农村宅基地的执法和监督机制不健全、宅基地流转不出村限制、宅基地退出机制不完善等。因此,建议加强监管,严格落实"一户一宅"制度;构建镇域或县域范围内的市场流转机制;完善配套机制,减少农民后顾之忧,推进农村闲置宅基地信息登记制度,依法构建农村闲置宅基地的有偿退出机制,注重农民退出后的社会保障等。     

桐庐:规划引领破解农民建房难

正过去,浙江省桐庐县的农村宅基地存在"无规划、乱审批、缺监管、未批先建多、建新不拆旧"5个方面的突出问题。为了解决这些问题,浙江省桐庐县出台政策、规范审批、强化监管、保障用地,最终实现了"3年~5年基本解决无房户、危房户"的总体工作目标。规划引领村庄建设桐庐县从严控制村庄人均建设用地指标,科学分配、节约利用宅基地资源。新规划的农民居     

农村宅基地改革综合绩效研究

文章通过对农村宅基地现状、存在问题进行分析,发现当前我国在宅基地制度立法方面已经相对完善,如宪法、物权法、土地管理法和国务院及相关部委发布、下达的若干规定与意见都对宅基地相关问题进行了规定,以切实保证农民利益。但同时也发现存在着布局散;多数村庄无用地规划,有规划的一般都起点高、标准高,不符合实际情况现象严重;一户拥有多处住宅现象普遍存在,宅基地私下交易市场活跃的使用现状。宅基地存在问题主要包括宅基地闲置多、宅基地浪费大、所有权形同虚设、使用人群变化大、功能变化大、存在买卖行为、对违法宅基地的拆除措施难以落实等问题。国家高度重视农村宅基地改革,通过近几年的努力实施,也收到了一定的成效,主要表现在使用权登记的有序推进,截止2014年7月,我国在农村宅基地使用权发证率达到80%。同时流转试点也初见成效,如浙江、四川、江西部分县市宅基地流转试点均较为成功。     

宅基地管理现状问题与对策建议——以山东省济阳县为例

正加强农村宅基地管理,节约集约利用土地,改善农民居住条件,保障农村新兴产业用地,对于乡村振兴、统筹城乡发展、拓宽农民增收渠道等非常重要。从山东省济阳县宅基地的管理现状和实际问题看,农村宅基地"三权分置"改革,对于完善宅基地管理起到了较好促进作用。济阳县宅基地管理现状和问题济阳县是山东省济南市近郊,全县辖856个行政村,总人口55万,总面积1098平方公里,村庄面积116平方公里。至2016年,全县宅基地地籍     

泸县宅基地制度改革实践与创新

正作为农村土地制度改革试点县和全国住房财产权抵押贷款试点县,四川省泸县通过宅基地取得和成员权保障、宅基地有偿退出及使用、节余宅基地的市场化等方面的制度创新,为探索农村土地制度促进农民财产性权益的实现、城乡融合、乡村产业发展和村庄转型提供了一定的制度推动力。制度创新改革宅基地取得方式。村民申请使用宅基地,严格按照"定人定面积"原则,即3人及以下户按3人,4人户按4人,5人及以上户按5人。每     

农村宅基地有偿退出的困境与破局

目前,我国农村宅基地利用中存在宅基地需求量增多、一户多宅现象普遍、建筑规划之后等问题,同时宅基地有偿退出也面临着相关法律法规不健全、补偿资金陷入困境、农民腾退意愿不强等阻力,进而从增加农民收入、补全宅基地立法空白、建构相关退地的激励机制以及构建宅基地入市交易制度等加速农村宅基地退出的进程。