基于Kriging的城市基准地价级别更新研究——以河南省商丘市为例

针对城镇基准地价更新中级别范围调整问题,以河南省商丘市为例,提出运用地统计学中的Kriging空间插值法进行级别范围更新,对已交易地价样点数据进行结构、趋势以及半方差函数等统计分析,结果表明:样点呈正态分布;方向变化趋势明显;具有高度的空间自相关性,全局趋势明显,可较好地对整个区域进行插值预测.通过构建Kriging球状插值模型对商丘市市区商业用地的地价空间分布进行计算模拟,生成数字地价模型.结合专家经验、市场资料以及城市规划方案对级别进行修正和验证,得到新的基准地价级别范围.     

城市地价空间非平稳格局与测度技术优化应用探索

研究目的：在明晰城市地价空间非平稳格局形成机制的基础上，探索将空间计量经济学前沿技术首次应用于国内地价研究，改进当前常用的地价估计方法及模型，提升地价空间测度的科学性与准确性，为实现对地价空间格局更科学系统的认知及城市空间资源精细化管理提供参考。研究方法：多尺度地理加权回归—空间自回归模型（MGWRSAR模型）。研究结果：（1）区位引导地价形成空间依赖性和异质性非平稳并存的特征。（2）目前既有研究中地价空间格局测度的模型方法未同时考虑两类空间属性参数异构的情况，存在无法测度地价空间依赖强度动态变化的缺陷，模型估计的偏差降低了地价空间研究的准确度。（3）实证结果表明，相较于常用的空间计量模型，MGWR-SAR模型在地价空间非平稳格局测度及决定因素研究中的估计效果更佳。研究结论：未来可采用MGWR-SAR模型提高地价空间测度研究的准确性，并且该模型在其他地理要素空间测度上也具有一定适用性，可为其研究提供技术参考。     

中国城市地价与夜间灯光强度空间特征的耦合分析

土地价格作为城市经济发展的重要组成部分,价格过高或过低都会影响城市发展,掌握地价的变化规律有利于政府对土地价格有效监控,保持土地市场的平稳运行。本文基于NPP-VIIRS夜间灯光数据和194个城市的土地价格数据,分片区构建地理加权回归模型(GWR模型)探究了城市地价和夜间灯光强度的空间分布特征,并研究两者的分形特征。实验结果表明,夜间灯光强度与城市地价的空间分布具有一致性,呈现同向耦合关系,其强弱与地区经济发展水平相关,经济越发达的地区,两者耦合关系越强;片区间的分形特征具有差异性。西北和东北片区的城市地价和夜间灯光强度均表现出中心与四周大致持平;西南和华东片区的夜间灯光强度表现出从中心向外增加,而城市地价表现出从中心向外递减的趋势;华北、中南和华南片区的夜间灯光强度和城市地价均表现出由中心向外增加,与边缘城市差距较大。     

长三角一体化发展下城市地价时空格局及影响机制研究

研究目的：基于2008—2019年长三角城市地价数据,实证分析地价增长及空间分异格局、机制。研究方法：计量经济和社会网络分析方法。研究结果：（1）长三角城市地价历经复苏增长、相对企稳、快速增长和平稳增长4个阶段;（2）城市间地价差异整体缩小,并且呈现出一定的空间依赖性;（3）不同层级城市地价受到核心城市地价变化影响而呈现出相似变动和关联特征;（4）长三角区域地价空间关联格局成因主要是要素流动聚集效应与市场联动。研究结论：当前一体化发展背景下,长三角城市地价一体化效应还不强,应进一步出台区域协调发展政策,促进土地要素流动、土地市场整合与地价协同发展。     

基于面板数据的省会城市居住地价的差异及成因研究

研究目的：基于2000 — 2006年面板数据，分析省会城市居住地价的差异、主要影响因子及其影响程度。研究方法：混合OLS估计方法、固定效应模型和随机效应模型。研究结果：（1）中国省会城市居住地价存在明显的时空差异，2005年及以后地价增长明显，且东部地区地价与中、西部地区的差距进一步拉大；（2）将城市间居住地价的影响因素分为全国宏观经济因素、区域整体差异因素和城市个体因素三个层面，并基于引致需求理论，构建更具实效性的城市居住地价影响因子体系；（3）建成区面积、城市人均GDP、国际旅游收入、2004年8月31日之后土地供应方式的重大转变（正向关系）和房地产开发投资（负向关系）对居住地价有显著影响。研究结论：面板数据模型是中国城市间地价问题定量分析的一个有效工具。     

地价动态监测中数字地价模型建立方法——以武汉市为例

根据《城市地价动态监测体系技术规范》的要求,针对现有地价监测点存在的问题,运用地统计学的理论,利用空间插值充分挖掘地价监测点中的隐含信息,将地价监测点内插生成数字地价模型的原理和方法运用到武汉市地价动态监测中,利用收集的资料建立武汉市数字地价模型,并通过该模型实现地价监测在地价时空分析、基准地价更新、地价信息化建设等方面应用。     

基于GIS分析的城市商业基准地价空间演变规律研究——以娄底市市区为例

研究目的：借助GIS分析方法对多时点商业基准地价空间变化开展研究，揭示区域城市商业地价空间变化特征与基本规律，探索变化规律的原因。研究方法：IDW空间插值，主成分分析法，回归分析法。研究结论：（1）上升幅度区区段与其所在的商业用地级别基本呈正比，高幅度区在城区中心，商业地价变动幅度与距市中心距离高度敏感；（2）在商业地价的变化影响因素中，经济发展与产业结构调整起主要作用；（3）商业地价总体呈上涨的趋势，多中心商业格局趋势会加强，但不同区域各具特点。     

基于外部性理论的单中心城市土地经济效益测度与低效用地诊断研究

研究目的：以扬州市区为例，将互联网地价数据与AMM模型理论地价进行同径、圈层及邻域比较，实现土地经济效益的快速判断；基于外部性理论对低效用地成因进行研究。研究方法：空间插值，叠加分析，间断点分析。研究结果：（1）研究区土地经济效益呈半“W”梯度同心圆分布，可分为内、中间、外三个圈层，中间圈层东南及西南片区为城市低效用地集中分布区。（2）研究区土地经济效益存在不同性质突变点，学区、环境等经济突变点表现为河流、道路等；城中村、拆迁安置区等社会突变点表现为主干路。研究结论：（1）单中心城市土地经济效益呈圈层分布，土地经济效益区可划分为集约均衡区、低效用地区、过度集约区，分别与内、中间、外圈层相对应；（2）城市低效用地是经济外部性（学区、环境）和社会外部性（城中村、拆迁安置区人群集聚）共同作用的结果，应采取加大公共服务投入，改善区域社会结构等措施提升低效用地经济效益，进一步推动城市土地供给侧改革。     

基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究

研究目的：以南京市为例，探索城市住宅地价影响因素及其边际作用空间变化性及各因素边际作用大小空间分布状况，为城市土地科学管理提供帮助。研究方法：地理加权回归模型（GWR）。研究结果：（1）地铁站点、商业网点、水景观、绿地公园对住宅地均价的边际影响能力的空间变化性强，高等学校、医院等其他因素边际作用的空间变化性较弱；（2）容积率住宅地价边际增值能力高于其他因素，各因素在具体不同地块上边际作用能力高低不同。研究结论： GWR模型可以改进传统空间回归方法，可对城市地价影响因素边际价格作用空间变化性进行良好的估计；住宅土地价格对快速交通、商服条件及自然景观因素较为敏感，反映主城区人们对住宅便捷性及休憩性呈强偏好；容积率边际增值能力空间变化弱与土地的住宅性用途有关，但容积率始终是边际增值能力最高的因素； GIS良好的输出图像可视化技术能够指导相关部门调控具体地块的主要规划因素，促进城市土地科学管理。     

空间尺度分析方法在农用地估价中的应用

以河北省安平县农用地定级估价工作为例,在农用地定级成果的基础上构建地价模型。通过农用地样点投入产出调查,采用收益还原法测算样点地价,并对样点地价进行空间分析,利用Kriging空间插值,进行样点地价空间分布模拟,与定级成果叠加分析,建立农用地价格与农用地质量之间的数学函数关系,借此对农用地地价进行评估。与传统估价方法比较,定级指数地价模型是一种简单、快捷的地价评估方法。     

基于以价定级的城镇土地定级技术探讨

遵循以价定级的思想,研究了Kriging内插技术在地价空间变异规律研究中的应用方法,针对城镇基准地价更新中土地定级问题,提出了Kriging内插方法调整土地级别技术.根据安徽省固镇县商业出租市场交易资料,研究了具体的应用方法,最终采用高斯拟合模型进行地价的Kriging内插,生成地价等值线图,并以此为基础,成功的进行固镇县商业出租市场的土地定级.结果表明:Kriging技术能有效降低地价样点丛聚对分级结果的影响,在土地定级中具有广阔的应用前景.     

郑州市商服用地基准地价时空变异研究

本文以郑州市为研究区域,利用基准地价分级图与价格指数,对2003-2008年郑州市商服用地基准地价进行时空变异分析,主要结论如下:(1)基准地价呈现单中心连续分布;(2)基准地价在部分地区出现了跳跃现象,其空间分布存在着变异性;(3)基准地价分布与城市主干道呈局部平行关系;(4)基准地价变化受经济、政策和城市规划影响显著。     

立体综合用地宗地价格评估方法研究

研究目的:研究具有多权属、多用途特性的立体综合用地地价评估方法。研究方法:文献评述法,数学模型法。研究结果:分析了影响立体综合用地价格的影响因素,设计了由综合基准地价、用途、地价空间分配决定的立体综合用地宗地价格评估方法。研究结论:立体综合用地宗地价格评估方法,可用于宗地地价评估,亦可应用于不同用途、不同权属、不同楼层的地价分摊。     

基于空间扩散方程的天水市城镇土地基准地价平衡研究

研究目的：通过天水市城镇土地基准地价平衡研究,解决同一区域内不同城镇基准地价客观反映城镇之间的经济差异和地价水平的问题。研究方法：多维城镇土地分等指标体系,非均质地价空间扩散方程。研究结果：天水市商业地价与城镇之间质量及距中心城镇距离成负相关性,商业基准地价平衡前后差异较大,但平衡后地价符合实际情况。研究结论：从城市空间结构来看,位于“强场强区”内的城镇,其地价主要受中心城镇扩散的影响,而位于“弱场强区”内的城镇,其地价是中心城镇扩散和周围城镇共同作用的结果;影响平衡前后地价变动的主要因素为城镇质量（综合分值）和距中心城镇距离,且与城镇本身的区位交通条件关联较大。     

基于GWR的南昌市中心城区商业地价驱动因素分析

研究目的:以南昌市中心城区为例,利用2019年2月份实时监测的商业地价数据,在分析南昌市中心城区商业地价的数量特征、空间特征以及分布规律的基础上,探索驱动商业地价变化的重要因素。研究方法:半变异函数分析和地理加权回归(GWR)。研究结果:(1)南昌市商业地价均价约10 000元/m~2,属于典型的单中心圈层结构,地价具有空间连续性与非平稳性的特点;(2)南昌市商业地价具有空间相关性且空间相关范围大,主要受结构性因素的影响;(3)人口密度和公交车站数量显著影响商业地价,公交车站数量对商业地价的增值作用最为明显;(4)通过手机信令反映的实时人流量是驱动商业地价变化的重要因素。研究结论:商业地价对城市资源配置与发展规划具有指示作用,应根据商业地价的空间特征和驱动因素并借助大数据分析,制定差别化的城市管理策略。     

城镇住宅用地基准地价的地质灾害影响及修正系数研究 ——以兰州市为例

研究目的:研究地质灾害对城镇住宅地价的影响及城镇住宅基准地价的地质灾害因素修正系数编制。研究方法:探索性空间数据分析、网格地价模型和地理加权回归模型。研究结果:基于兰州市1621个住宅地价调查样点数据的分析显示,地质灾害隐患可导致土地价值的降低,但作用程度在不同土地级别、不同空间位置存在差异,地质灾害对地价产生负作用的极值易出现在各类洪道、沟坡地带;运用兰州市公开出让住宅用地数据进行验算,将网格地价模型和GWR模型法得出的修正系数应用于兰州市基准地价修正法评估,验算结果基本符合兰州市地价实际情况,网格地价模型的验算结果较GWR模型更为平稳。研究结论:地质灾害因素修正系数的空间量化,有助于提高地价评估的准确和客观性;网格地价模型法较GWR模型法更适合当前基准地价修正系数编制。     

中国省会城市地价空间变化实证研究——以昆明市为例

研究目的:借鉴西方城市空间结构均衡理论,分析中国省会级单中心城市地价空间变化特征,探讨影响中国单中心城市地价空间变化的因素,地价空间变化曲线及其优化土地利用模式。研究方法:采用昆明市2001—2005年的实际交易地价数据,运用GIS空间分析和计量经济学模型。研究结果:随距市中心距离增加,地价呈逐步衰减的趋势,但有明显的空间变异性和方位差异。地价空间变化的最主要影响因素是距市中心的距离,其次是商业中心分布、城市公用设施和自然条件等。研究结论:昆明市地价空间变化实证研究表明,经过10余年的城市土地使用制度改革,地价对土地资源空间配置已发挥作用,省级单中心城市地价空间变化基本符合阿朗索空间结构理论模式。