以政策更新破解城市更新中的难题——由香港土地“强制售卖”制度引发的思考

<正>土地"强制售卖"是与政府不动产征收并列的概念。不动产征收主要是政府根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收条例》等法律的规定,将土地使用权和建筑物本体所有权收为国有、并支付相应对价的行政行为。而"强制售卖"是一种平等主体之间的交易行为,但与建立在自愿基础上的一般交易行为不同,它是通过第三方介入,强制不动产权益主体将该不动产权益出售给     

不动产承租人权益价值损失评估

研究目的:理清不动产承租人权益价值损失的概念及根源,探讨不动产承租人权益价值损失评估方法。研究方法:文献资料法,理论分析法,报酬资本化法,案例分析法。研究结果:对不动产承租人权益损失和权益价值损失分别进行了法律和经济分析,并采用报酬资本化法探讨了不动产承租人权益价值损失评估的方法。研究结论:将承租人权益价值损失从违约损失中剥离出来,可为法庭诉讼、法庭调解和当事人协商等提供理论依据,最终能更好地保护承租人合法权益;本研究同样适用于承租人与次承租人的关系分析。     

当代不动产法评述（Ⅱ）

当代不动产法评述（Ⅱ）特邀撰稿人中国社会科学院法学所民法室副主任孙宪忠博士二、不动产的范围不动产的范围十分广泛。用“房地产”一词取代不动产的概念是不正确的。因为“房地产”比不动产的范围要狭窄的多。如果坚持使用“房地产”一词，就会使许多不动产失去法律调...     

美国的不动产概念及其物质组成

美国的不动产概念及其物质组成＊戴银萍（《中国土地科学》编辑部）不动产是美国一个举足轻重的产业，不动产法也为其一个重要的法律部门。美国不动产法的渊源包括联邦立法和各州立法两方面，有关具体不动产权利的法律渊源多为各州及联邦的制定法、城市条例和联邦规章。本...     

当代不动产法评述(十一)

当代不动产法评述（十一）特邀撰稿人中国社会科学院法学所民法室副主任孙宪忠博士八、传统不动产法中的用益物权（一）概念及其意义所谓不动产用益物权，即对他人的不动产为占有、使用和收益的限制物权，它是不动产物权的重要类型之一。这种权利的本质特征是：（１）它是...     

不动产登记质量管理制度初探

在不动产交易过程中最重要的步骤是不动产登记,但我国不动产登记质量管理制度的起步较晚,颁发、改革不动产登记质量管理制度方面存在缺陷。分析了我国不动产质量管理制度的现状,提出了提高我国不动产质量管理的方式方法。     

当代不动产法评述（八）

当代不动产法评述（八）特邀撰稿人中国社会科学院法学所民法室副主任孙宪忠博士（四）登记顺位和预登记１．登记顺位（１）顺位的概念、意义及特征。上文在谈到程序权利登记时，已经对登记顺位作了简单的叙述，我们已经知道不动产登记的顺位对不动产物权能否完全实现发挥...     

我国不动产登记制度若干问题浅析

从不动产登记机构、登记簿内容与编成方法、登记信息公开与查询、登记依据和登记信息平台等方面对我国不动产登记工作进行浅析,并对我国不动产登记制度建设提出了一些建议:(1)不动产登记簿应采用物的编成方法,对不动产自然属性、权利属性及其他依法应当登记事项内容进行登记;(2)不动产登记资料中的结果资料可实行公开查询,申请资料应实行有条件查询制度;(3)不动产依据登记信息错误应区分权利事项登记错误和非权利事项登记错误采用不同更正方法;(4)尽快统一不动产登记法律法规和技术依据;(5)整合现有不动产登记相关信息平台,达到基础数据统一、数据采集标准统一、数据转换规则统一、业务和服务平台统一。     

切实推进中国不动产统一登记的新思路--解决分散登记问题的过渡期方案

研究目的：为推进中国不动产统一登记提供建议。研究方法：描述性研究。研究结果：中国分散的不动产行政管理体制导致了分散的不动产登记制度;登记矛盾和冲突问题是迫切需要解决的分散登记弊端;构建中国不动产统一登记制度时,应当贯彻统一性、有效性、效率性、可行性等原则;推进不动产统一登记,一是必须从法理上合理界定不动产物权的关系,明确以土地登记为基础,二是不动产登记机关可选择行政机关,三是在过渡期可通过优化登记机关职能来推进统一登记。研究结论：当前可构建以土地登记为基础的统一的不动产登记过渡方案,即以土地所有权登记为基础,统一协调、行使“不动产权利类型认定”和“不动产界址划定”两项职权,建立协调或者统一的不动产登记信息系统来推进不动产统一登记。     

中德不动产登记效力比较研究 ——以统一不动产登记效力体系构建为视角

研究目的:对中德不动产登记效力进行比较研究,为制定统一的不动产登记法提供理论支撑。研究方法:比较分析法、规范分析法、案例分析法。研究结果:与中国不动产登记相比,德国不动产登记在区分原则与公示原则的基础上具有统一的物权变动效力;具有明确、统一的权利顺位效力,能够在意思自治原则的基础上准确地解决多项不动产权利之间的冲突;具有以公信原则为基础的权利推定效力与公信力,与无因性原则一道构成了交易安全保护的铁壁铜墙;对于登记错误则赋予权利人以更正登记请求权等完善救济措施。研究结论:中国不动产登记法须从四方面完善不动产登记的效力体系:通过将登记对抗的物权变动统一于登记要件原则之下以进一步统一不动产登记的权利变动效力;强化不动产登记薄的权利推定效力与公信力;构建不动产登记薄的权利顺位效力;增设权利人的不动产登记更正请求权。     

论土地信托登记模式选择

<正>我国大陆地区并无土地信托登记制度。《不动产登记暂行条例实施细则》第106条使用了"不动产信托登记"的概念,首次将土地信托登记制度带入人们的视野。在办理土地信托登记过程中,是否应同时办理土地物权变动登记,涉及登记模式选择问题。对此,有"二重登记"与"一重登记"之争。我国台湾地区土地信托登记属于"二     

集体土地不动产登记相关问题探讨

目前,集体土地不动产登记相关问题较为突出,主要表现在虚假不动产登记、不动产权利人主体不一致、不动产超建部分未能登记等方面。针对这些问题,提出了集体土地不动产登记的相关建议,以提升集体土地不动产登记管理的整体效果,降低问题发生率。     

濮阳:以权籍调查为重心

<正>作为不动产统一登记的基础性工作,清晰、准确的不动产权籍调查是各类不动产"落地落宗"的关键和重点,是《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑。如何更好地推动这项工作顺利开展?河南省濮阳市以权籍调查为重心,探索了一些做法,积累了一定经验。科学设计,加强权籍调查方法研究目前,濮阳市不动产权籍调查工作处于起步阶段,权籍调查工作量非常大,主要是将土地、     

权利人不动产登记资料查询范围探讨

本文从不动产登记查询制度沿革、不动产物权特点、不动产登记簿册设计三方面,分析了权利人不动产登记资料的查询范围,提出查询范围不能局限于本次的不动产登记原始资料、不同登记类型的权利人应有不同的查询范围等观点。     

当代不动产法评述(十三)

当代不动产法评述（十三）特邀撰稿人中国社会科学院法学所民法室副主任孙宪忠博士十、不动产抵押权（一）担保、担保物权、抵押权的概念及其意义⒈担保在经济实践中常常会发生债的法律关系。在债的法律关系中，债务人对债权人承担着以自己的财产或者行为来保证债权人的权...     

不动产统一登记的难点与政策建议

不动产统一登记制度显示了党中央和国务院对不动产统一登记的重视、决心和努力。对不动产统一登记制度研究的历史演变和契约登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种主要类型的国外不动产登记制度进行了介绍,分析了不动产统一登记的难点,有政府部门和个人利益阻力,登记人员知识结构需要完善更新,登记所需技术急需发展完善,没有统一的法律法规依据,登记标准不统一,登记不规范,重视管理轻视服务,不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿,甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等方面。阐述了不动产统一登记遵循服务第一,快捷使用,循序渐进三项原则。针对当前我国不动产登记中种种问题和困难,当前比较紧迫需要解决的主要有简政放权,加强登记人员的培训,出台不动产登记条例,登记机构统一,设立弥补登记过错的赔偿基金,法律公证风险共担,加强不动产登记工作监督等几个方面。     

不动产登记制度评论

研究目的:探索世界各国不动产登记制度范式,探讨适合中国大陆国情的不动产物权登记制度。研究方法:文献资料分析法,归纳总结法。研究结果:中国大陆民法学界的共识,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定申请登记,并以登记发生效力。研究结论:中国大陆不动产物权登记属权利登记制,同时也汲取了托伦斯登记制的优点;不动产登记具有决定因法律行为发生物权变动能否生效的效力、权利正确性推定的效力、善意保护的效力、风险警示的效力。     

直辖市以及设区的市,不动产登记机构如何设立?

<正>问题甲市为地级市,其下辖3个区分别成立了相应的区国土资源分局。根据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)的规定,这3个区的不动产登记机构应当如何设立?一、直辖市、设区的市确定本级不动产登记机构统一具体办理所属各区的不动产登记的,所属解答各区无需再单独设立不动产登记机构《条例》第7条规定:"不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;     

完善不动产权属争议调处制度的思考

<正>不动产登记的前提之一是权利归属清晰、权责明确。如果不动产权属存在争议,争议不解决就无法进行登记,故权属争议的调处已成为影响不动产登记进度的瓶颈。因此,在构建不动产统一登记制度的同时,应当同时构建与完善不动产权属争议调处制度。现行调处制度存在的问题现行不动产权属争议调处制度,目前存在以下三方面问题:一是法律位阶较低。现行不动产权属争议调处的程序性规定多为部门规章,不动产统一登记     

论不动产登记的电子化和自主化

研究目的:研究不动产登记电子化、自主化的必要性、可能性及其法理基础。研究方法:比较分析和演绎推理相结合。研究结果:(1)不动产登记制度要在统一的基础上进一步提高登记效率和减少登记错误。(2)英国开了不动产电子登记的先河,其以电子转让文件替代纸质转让书的做法提高了转让效率,并在抵押自主解除登记方面做了尝试。(3)中国应当在静态上实现登记簿的电子化;在动态上实现不动产变更登记的自主化。研究结论:自主登记是必要的且是可行的,不动产登记的电子化和自主化应当建立在权利登记制之上,并以抽象原则和风险自担作为法理基础。