限购政策是否降低了上市房地产企业价值？——基于强度双重差分法的经验研究

完善住房市场体系是国民经济中的重要议题,限购政策作为政府稳定和调节房地产市场的主要手段,对房地产企业以及住房市场体系建设均有重要影响。本文利用上市房地产企业2008—2013年以及2015—2019年的相关数据,通过构建强度双重差分模型实证分析了两轮限购对上市房地产企业价值的影响及其作用路径。实证结果表明:第一,两轮限购政策均显著降低了上市房地产企业市场价值,当企业在限购城市销售占比越大时,价值下降幅度越大;第二,从企业经营绩效来看,两轮限购对其实际盈利和营运能力并未产生显著影响,第一轮提高了企业偿债的经营风险,而第二轮只是影响了企业的资产增长能力;第三,两轮限购对房地产市场产生异质性影响,第一轮并未显著影响房价上涨,而第二轮则显著遏制了房价上涨;第四,从股票市场看,第一轮限购主要是通过企业经营风险影响投资者预期,而第二轮限购则是通过影响房价来改变投资者预期,这进一步凸显了“房住不炒”的政策作用。本文的研究意义主要体现在制定与推进政策时应关注预期的作用,这对于当前“房住不炒”政策的长期实施及其政策效果的长期稳定都具有一定启示。     

城市居民收入差距对房价租金背离的影响研究——基于住房市场联立方程模型的估计

将反映收入差距的指标基尼系数引入房价租金联立方程模型,利用我国35个大中城市2001—2009年城市面板数据,采用似不相关回归(SUR)法,实证分析了居民收入差距对房价和租金的影响。联立方程模型的估计结果表明基尼系数对房价具有正向效应,社会贫富差距的加大会推高房价;基尼系数和租金负相关,房价上涨虽然对租金有促进作用,但社会贫富差距加大在一定程度上抑制租金上涨,使房价和租金的变动趋势出现差异,产生房价租金背离现象。     

房价、城市规模与工资性收入差距——基于中国32个大中城市面板数据的实证检验

基于中国32个大中城市面板数据,拓展Matlack和Vigdor的模型,考量房价、城市规模与工资性收入差距之间的关系。结果表明：房价上涨会引起以基尼系数衡量的工资性收入差距缩小,但当城市规模处于较大水平时,房价上涨又会拉大工资性收入差距;城市规模扩大会显著缩小工资性收入差距,但当城市房价已处于较高水平时,城市规模的继续扩张则会拉大工资性收入差距。     

土地出让收入、地方财政支出对我国房价影响的区域差异性研究

利用2002～2011年30个省市面板数据分析土地出让收入、地方财政支出对我国房价影响的区域差异性。研究结果表明,东中西部三个区域的土地出让收入与地方财政支出对房价的影响均存在不同程度的时滞效应;短期内土地出让收入与地方财政支出对房价的作用效果并无显著的区域差异性,但就长期发展趋势来看,东部与西部地区仍以地方财政支出影响为主,而中部地区的情况却出现了逆转,土地出让收入对房价的刺激作用要显著大于财政支出。     

基于因子分析和聚类分析的各省竞争力比较研究

本文利用因子分析法和聚类分析法对我国不同省市竞争力进行了比较分析研究,因子分析和聚类分析得出的结果大致相同。聚类分析将我国31个省市的竞争力分析三类,第一类为竞争实力比较强的省市、第二类为竞争力一般的省市,第三类为竞争力较差的省市。     

中国城市住房价格动态特征及其影响因素

本文从理论和实证两个层面分析了1997-2007年中国35个大中城市的房价动态特征,并考察了城市因素对房价动态参数的影响。所得主要结论有:中国城市房价具有强序列相关和弱均值回归特征;住房使用成本、地区市场化指数、土地交易价格指数及其变化对序列相关系数有显著影响;真实收入及其变化、建造成本、地区市场化指数对均值回归系数有显著影响;各城市的房价动态参数拟合值几乎全部落入震荡收敛区内,东部城市房价的波动振幅普遍高于中西部城市;1999年后35个大中城市的平均房价波动振幅有逐渐增大的趋势,尤其是2007年的房价波动振幅出现了非正常增长,但波动频率变化幅度不大。     

基础设施建设对城市房地产市场的影响研究——基于高铁开通的自然实验

基于2003～2015年全国287个地级及以上城市的面板数据,利用连续时间双重差分法实证分析了高铁开通对城市房地产的影响,并运用倾向得分匹配双重差分法和安慰剂检验法进行了稳健性检验。研究结果表明:总体看,高铁开通对房价有显著的正向影响;分区域看,高铁开通对于东部地区城市和中心城市的房价无显著影响,而对中西部地区城市和非中心城市房价具有显著正向影响;从城市规模看,高铁开通对大城市房价无显著影响,对中、小城市房价有显著的正向影响;且高铁开通对房价平均净影响在3.4%～10.8%之间。房价波动影响房地产和信贷市场的稳定,政府有必要对房价进行宏观调控,且考虑不同城市房地产市场受到高铁开通影响程度不同,政府应当"因城施策,分类指导",使房价稳定在合理的区间,防范金融风险从房地产市场溢出。     

收入差距与房地产价格泡沫：基于门槛效应研究

基于不同收入居民对住房消费品和投资品双重属性的偏好差异,结合居民的住房偏好特性,考量收入差距对房价收入比的影响。结果显示：收入差距对房价收入比的影响存在门槛效应：低于门槛值时,影响为抑制作用;高于门槛值时,影响转为促进作用,且随着收入差距进一步的扩大效应更为明显。鉴此,应聚焦缩小收入差距,合理引导居民住房消费与投资,以有效控制我国房地产价格泡沫趋势。     

收入差距、信贷约束与房价变动

本文通过构建一个异质性代理人模型,刻画了收入差距通过信贷渠道影响房价的作用机制。研究表明,收入差距的缩小提升了低收入者的收入占比,使该类人群获得了更多的外部融资进行购房,由此产生了两方面效应:(1)信贷约束放松降低了住房流动性溢价,从而对房价产生负向影响;(2)收入上涨增加了住房边际效用较高的低收入者对房价正向影响的权重,从而使住房需求上升的效应抵消了此前的负向影响,最终促进房价上涨。通过对1970-2017年44个国家的进一步分析发现,相比于高收入者收入的下降,低收入者收入占比的上升在放松信贷约束和提升房价方面具有更显著的作用。据此本文认为:一方面要通过增加住房供给来化解城市化率提升与高房价之间的内在矛盾;另一方面,在经济增速放缓的时期,缩小收入差距,推动以“人”为核心的高质量城市化,并引导信贷资源向低收入群体倾斜是当前促进国内大循环、稳定社会融资规模和房地产市场的重要手段。     

房价波动对消费支出影响的实证分析

房地产资产是我国居民最重要的资产财富,房价波动通过财富效应影响居民消费支出行为.对全国和特定地区的数据进行稳定性检验、因果关系检验和加入房价变量的消费函数模型实证检验的基础上发现,房价上涨对我国居民消费支出有显著的抑制作用,房价波动的财富效应在不同地区之间存在很大的差异,不同类型商品房屋的财富效应是不同的,财富效应分析可作为考量房地产市场需求结构和价格合理性的一个测度.     

中国一线城市房租形成机理和调控对策

房租是由房屋租赁市场的需求和供给两个方面决定的,而房屋租赁市场的需求和供给都受到房屋交易市场所形成的房价的影响。房价对房屋租赁市场需求的影响主要是由于房屋租赁市场和房屋交易市场的替代效应所导致,房价对房屋租赁市场供给的影响主要由房屋租售比和房价的上涨幅度决定。我国一线城市房价近十年的平均年上涨率为10%左右,这导致了我国一线城市的房屋租售比维持在极低的水平。随着房价的平稳,房租必然大幅上涨,故必须采取措施增加一线城市房屋租赁市场的供给,以供给量的大幅增加稳定房租。     

住房投机与政策调控对房价波动的影响——基于中国40个重点城市的数据

构建住房需求结构、政策调控和价格的动态系统模型，依据2007-2021年40个重点城市季度数据，考量政策调控对于住房投机和房价波动实施效果。结果显示：住房投机推动了房价上涨，政府住房调控政策对房价波动影响差异显著；异质性分析显示，不同地区政策调控实施效果存在差异。鉴于此，应因城施策、分类指导，同时积极畅通房地产调控政策传导机制，提高传导效率，促进房地产市场平稳健康发展。     

基于消费视角的我国城镇居民住房需求问题研究

“房子是用来住的,不是用来炒的”。根据中央经济工作会议的精神,文章重点从 住房消费属性的层面对我国城镇居民住房需求进行了深入探讨,运用我国2007-2017年31个省（直辖市、自治区）的住房市场数据对影响居民购房的因素进行了实证,在考虑了城市化发展 带动的同时,通过对住房需求市场的收入弹性、价格弹性等进行分析,结果表明：（1）价格对 住房消费需求的调控效果有限;（2）居民对改善居住条件的欲望保持强劲势头;（3）城市化 进程对住房需求所起作用在逐步减弱。     

房价与产业结构升级间存在合理区间吗?——基于高级化与合理化双重视角

依据长三角41个地级市2008—2019年平衡面板数据，运用IV-GMM方法，系统考察房价对产业结构升级的影响及作用机制。结果表明：房价与产业结构高级化与合理化间存在合理区间，城市科技创新水平和基础设施水平是房价影响产业结构升级的作用机制。异质性分析显示，房价对产业结构合理化的影响在不同层级城市间存在差异性。鉴于此，地方政府应在房价与产业结构升级的合理区间内，因势利导，因城施策，实施房地产宏观调控措施，助推产业结构升级。     

收入差异下的住房财富效应分化——基于283个地级市数据和CHFS家庭微观数据的实证分析

本文将收入分配结构因素纳入LC-PIH模型,试图从收入分层角度寻找我国住房市场弱财富效应的根源。基于283个地级市的面板数据和CHFS家庭微观调查数据的实证研究表明:房价对消费的影响具有门限特征,中等收入城市的住房财富效应最为明显;收入作用下的家庭住房财富效应也呈现倒U形。总体上,我国住房财富效应较弱源于收入的结构性差异,中等收入群体比重偏低可能导致房价上涨对消费的促进作用被低收入阶层和高收入阶层的挤出作用抵消。     

基于面板分位数回归的住宅价格影响因素分析

采用面板分位数回归方法,以全国35个大中城市为样本,利用2006—2015年的数据,对影响住宅价格的因素进行研究。结果表明：土地价格、人均储蓄余额、在岗职工平均工资、人口密度、空气质量对住宅价格有正向影响,每亿人医院或卫生院数量对住宅价格有负向影响;并且不同分位数水平下各影响因素的作用大小具有明显差异。研究结论对不同城市依据自身特征采取相应的调控政策具有一定的参考价值。     

房价对城镇居民收入差距的影响研究

依据我国33个大中城市2000—2017年的面板数据构建动态面板模型,考量房价对城镇居民收入差距的影响及区域性差异。结果表明：房价上涨对于城镇居民收入差距扩大具有显著正向影响,且对东部城市的影响显著高于非东部城市,人均GDP、政府教育投入、城镇人口比重和第三产业比重也对城镇居民收入差距具有一定影响。鉴此,宜从税收政策、产业结构、政府教育投入及居住成本等方面合理控制城镇居民收入差距。