开展房地产信贷业务 培植农行效益增长点

近几年来,农业银行经营状况不尽如人意,扭亏为盈成为全行员工关注的"热点"和追求目标。扭亏为盈路在何方？笔者认为,除按照商业银行经营机制,提高整体经营管理水平外,找准市场,培植新的效益增长点,加快发展房地产信贷、高新技术产业及中间业务,就是现实的选择。现谈如何发展房地产信贷业务问题。一、农行房地产信贷现状房地产信贷业务是指在土地使用权有偿划拨、转让、土地开发及房屋建设、维修、管理、所有权的买卖过程中,通过贷币流通和使用渠道进行的集资、筹资和融资等经济活动（包括房地产存款、贷款、投资、承兑、有价证券发…     

要闻传递

宏观经济国务院六大措施调控房地产国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,根据当前存在的问题,采取六大措施调控房地产:切实调整住房供应结构;进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长;进一步整顿和规范房地产     

浅议城市房地产税中土地使用权的计税依据

城市房地产税的计税依据是企业账载的房屋原值,土地使用权是房屋价值的重要组成部分。由于土地和房屋的使用年限不同,并且存在道路、绿化等独立于房屋之外的土地,如何在时间和空间上界定城市房地产税中土地使用权的计税依据,本文结合税法及企业会计制度的现行规定,根据城市房地产税的立法精神,对此问题进行了阐述。     

控制房地产投资过热降低房地产信贷风险

当前，房地产投资额仍呈现快速增长势头，房屋价格正以两位数的涨幅攀升。遏制房价过快上涨，改善房地产信贷结构，降低房地产贷款风险，对于巩固宏观调控成果、维护宏观经济形势的稳定具有重要意义。     

谈房地产抵押登记中两个争议问题

在办理房地产抵押登记中存在这样的问题：如果抵押人就土地使用权和房屋所有权都没有抵押，那是否必须同时到土地管理部门和房产部门登记？假设可以在一个部门办理登记，那只就其中的房产（或土地使用权）登记还是两都要登记？今年第二季度河池分行的信贷会审，这问题已成为基层行争论的焦点。据说，关于这种房地产抵押登记问题，全国各地的操作、各法院的判决也不尽一致。本依据我国现有的法律、法规、司法解释以及立法的本意，谈谈个人的看法。     

台湾地区房地产调控政策回顾与启示

2010年4月以来,台湾地区开始新一轮房地产调控,围绕《健全房屋市场方案》,从增加住房供给(推出新住宅政策、增加保障房供给、修改《土地征收条例》利于土地征收等)和调控住房需求(通过信贷、税收等市场手段抑制房地产投机)两方面入手,以稳定房地产市场、满足中低收入者和工薪阶层居住需求。台湾地区房地产调控虽然尚未达到预期目标,但其以市场调控方式为主、保障合理居住需求、法律法规介入及时等经验仍值得借鉴。     

房地产企业的成本控制探讨

<正>一、房地产开发企业的成本构成房地产企业的开发活动一般可分为房屋开发和土地开发。房屋开发是利用一定的技术和经济手段建造房屋的过程:土地开发则是利用一定的技术和经济手段将自然状态的土地加工成城市建     

土地价格、房地产信贷规模与房价关系的实证研究

本文选取2000年1季度到2013年1季度我国房地产业的时间序列数据,通过构建计量模型分析了土地价格、房地产信贷规模和房屋销售价格之间的相互关系进行了实证分析。结果表明:土地价格和房地产信贷规模与房价均呈正向变动的关系,房地产信贷规模对房价的影响远大于土地价格对房价的影响。因此,必须控制房地产信贷供应量,合理调整房地产信贷结构,以达到稳定房地产市场价格的目的。     

论房地产开发成本控制管理

一、房地产开发的内涵与成本构成房地产开发是一个动态的过程,是使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。具体地说,是指房地产企业按照城市规划的要求,对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”,将城市土地用人力加以改造,有计划、按     

R-σ决策法在房地产投资领域的应用

一、房地产和R-σ决策法的概念房地产,是房产和地产的统称,即房屋和土地两种财产的合称。确切地说,房地产就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房地产业则是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业群体,是一个具有内在整体性的社会产业,它包括土地的开发经营,房屋的综合开发、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务,以及以房地产为依托进行的多种经营管理。房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业,对国民经济具有举足轻重的推动作用。     

房地产分别抵押的法律风险及相关问题

根据我国法律规定，房地产应实行“权利一致”和“同时抵押”原则。但在房屋和土地实行分别管理的地区，客观上容易出现房地产分别抵押的情形。关于房地产分别抵押是否有效，司法界有不同的观点。从谨慎的原则出发，以我国现行的法律规范为基础，对房地产分别抵押给银行带来的法律风险以及银行如何运用房地产“同时抵押”原则进行了分析。银行接受房地产分别抵押存在抵押无效和抵押权落空两种风险。银行在办理房地产抵押时，一般应坚持房地产“同时抵押”和房屋、土地双双登记原则，同时就划拨土地使用权上的建筑物抵押和房地产“分割”抵押提出了建议。     

认真抓好契税征管工作

契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中向取得土地使用权和房屋所有权的单位或个人征收的一种税。随着房地产开发速度加快和房产交易市场的活跃，国家对土地、房屋管理政策重新作了调整，契税成了财政收入的一个新亮点。作为一线契税征管工作，在长期的契税征管工作中，笔认为，只有坚持做到“五个加强”，才能保证契税应收尽收。     

房地产企业会计核算问题浅探

房地产开发企业具有生产周期长、资金占用大、资质要求严、滚动开发、阶段性销售等特点，历经取得土地、房屋建设、房屋销售等过程，且收费项目繁多。如土地出让金，征地补偿费，土地配套费，商业网点费，水、电、气、暖、人防、消防、公共设施配套费等费用。作为房地产企业，其会计核算如收入计量确认、成本归集分配、费用配分摊销等具有很大的特殊性。因而，房地产企业往往利用行业的特殊性大做文章，从而达到粉饰会计报表、调整利润的目的。     

应注意个人住房按揭贷款的抵押风险

1．重复抵押风险。银行向房地产开发项目发放贷款时，开发商一般将相应的土地抵押给银行。当开发商销售或预售商品房，银行向购房发放个人住房按揭贷款时，购房又将所购房屋抵押给银行，这时的房屋价值已包含相应的土地价值。如果开发商未将商品房销售收入用于归还房地产开发贷款，势必造成个人住房按揭贷款与房地产开发贷款抵押重复，增大贷款风险。     

我国开征物业税的利弊分析

（一）房地产现行税费繁多，重复征税严重。房地产行业链条中涉及大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用。项目繁多的税费计征复杂，且负担不合理。房地产开发流通环节税费多，无形中增加了房屋成本，从某种程度上制约了房地产业的健康发展。     

关于房地产税改革的思考

房地产税是以房屋和土地为征税对象向房屋和土地产权所有人征收的一种财产税,具有调节财产分配、平抑房地产价格、提高土地利用效益的重要作用.国际上各国普遍开征房地产税并发挥了很好的调节作用,有很多宝贵经验可供借鉴.但我国现行房地产税税种繁多、税制设计不合理、征收监管不力,没有发挥其应有的作用.积极推进房地产税改革,就是要简化房地产税税种、改革完善房地产税制度、加强房地产征收管理,充分发挥其应有的调控功能.     

R-σ决策法在房地产投资领域的应用

<正>一、房地产和R-σ决策法的概念房地产,是房产和地产的统称,即房屋和土地两种财产的合称。确切地说,房地产就是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房地产业则是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业群体,是一个具有内在整体性的社会产业,它包括土地的开发经营,房屋的综合开发、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务,以及以房地产为依托进行的多种经营管理。房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业,对国民经济具有举足轻重的推动作用。     

对我国物业税改革的几点建议

物业税的计税依据物业税计税的对象是土地、土地上的房屋等建筑物及构筑物,其计税价值,可采用成本法、市场比较法、收益还原法来确定。成本法是评估应税房地产的土地价值和房屋等建筑物扣除折旧后的价值,从而确定物业税计税价值的方法,医院等无收益房地产适用于成本法。市场比较法是通过收集与分析对比房地产的市场交易价格情况,确定房地产的价格比较基准,调整或修正相关数据,从而确定房地产计税价值的方法,个人住宅等房地产适用于市场比较法。收益还原法是将计税房地     

房价上涨和人民币升值

房价上涨自然是多方面原因，比如地方政府希望拍卖地价越来越高，房地产建筑材料、环保、劳动力、信贷等成本都在大幅提高，成本和房屋售价的上涨同时又推高了政府收费，这些成本恶性循环般的小断上涨。     

浅析住房消费贷款中潜在的风险问题

1、部分地区房地产过热所带来的行业风险 随着房地产市场的不断规范和市场竞争的日益激烈，房地产企业“强者逾强、弱者出局”的格局已经初步形成。当国内外市场发生巨大变化时，必然会影响某一行业的发展，从而使相关的信贷产品风险增大。目前，部分地区房地产行业出现了过热情况，主要表现为房屋空置率不断提高。