121号文件约束下的房地产信贷合规风险分析

2003年6月，为了防范金融风险，央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003年第121号）》（以下简称121号件）。121号件涉及房地产信贷的主要政策有：（1）对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（以下简称“四证”）的项目，不得发放任何形式的贷款；（2）房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有权益）应不低于开发项目总投资的30％，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；（3）商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。     

2001年以来我国房地产政策评述

2001年以来的我国房地产政策2001年的195号文件文件划定了我国房地产金融的模式,即银行资金对房地产开发仅仅起助推作用,不能成为房地产开发主要资金来源。该文件对银行资金进入房地产业圈定了三条途径:一是开发商以自有资金支付土地出让金和拆迁补偿费取得国有土地使用权,并办理了《国有土地使用证》、《建设用地规划使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后,银行可向其发放开发贷款,但房地产企业自有资金应不低于总投资的30%;二是在项目施工临近尾声,即多层住宅封顶或高层住宅完成总投资2/3时,商业银行可向个人发放按揭贷款,但贷款额不得超过房价的80%;三是商业银行可向房地产公司发放少量的流动资金贷款。     

房地产信贷业务风险规避要点

对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行认真调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求。确认该项目的合法性、     

对央行新政策下房地产信贷的现实思考

六月十三日中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》,该通知对房地产信贷包括开发贷款、住房按揭、土地储备、施工企业等多方面均作出了较严格的规定和指导意见,社会各方面反响极大,有支持,有质疑,也有反对的。那么,作为商业银行的农行如何理解把握央行房贷新政策,在不违反政策的情况下继续保持房地产信贷业务的稳健发展,巩固扩大自己的市场份额呢?笔者就此谈点看法。一、央行房贷新政的出台背景及目的从1996年起,为了扩大内需,国家将房地产业作为新的经济增长点而大力扶持,央行也相继颁布了一系列政策法规,推动住房金融业务的发展。在我国房地产业蓬勃发展的同时,房地产信贷也得到迅猛发展。据央行有关资料显示,1997年末全国商业银行个人住房金融贷款余额仅190亿元,而到2002年末,全国商业银行个人住房金融贷款达8253亿元,增幅达336%,房地产开发贷款则从98年的2680亿增加至6612亿元。     

房地产开发贷款的关联效益挖掘与风险管理

房地产开发贷款是商业银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地产项目所需建设资金的贷款，包括住房开发贷款、商业用房贷款、经济适用房贷款（原国家安居工程贷款）和其他房地产开发贷款等。这些年在我国房地产市场上，商业银行信贷资金一直扮演着十分重要的角色。特别是房地产开发贷款，在国家宏观经济调整过程中，更是通过央行和银监会作为对房地产市场进行调节的有效手段。     

《物权法》对我国房地产开发贷款的影响及其风险防范

《物权法》作为规范财产的民事基本法,与房地产开发及房地产开发贷款紧密相联,对商业银行房地产开发贷款产生重大影响。本文分析《物权法》实施后对商业银行房地产开发贷款业务发展造成的影响,并结合商业银行具体实践,对如何运用新法规定和现行具体规范,提出防范和控制法律风险的建议。     

房贷新政重在监督落实

去年，央行、银监会等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确规定，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％；对购买白住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。政府本次出台调控政策的首要目标是抑制房价过快上涨，而商业银行向房地产行业投入贷款过多。必然会助长房价滋生泡沫．     

高门槛阻断房地产企业融资路径

2005年以来,中国的房地产市场与银行体系呈现出一种十分值得玩味的格局:在房地产商“四证”(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之前,商业银行对房地产商可以说是冷眼相对、严格防范,但“四证”齐全之后,商业银行往往争相给房地产商贷款。     

住房金融业务将步入规范发展

中国人民银行于2001年6月26日发布了<关于规范住房金融业务的通知>,要求对住房开发贷款和个人住房抵押贷款进行严格审查和评估,以整顿住房金融市场秩序,防范住房贷款风险,促进住房金融进一步发展.     

《民法典》抵押物转让新规对银行的影响

随着1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的发布,房地产市场化在我国开始全面启动,以商业银行为主体的金融机构通过发放房地产贷款助推了这一进程。据中国人民银行统计,2020年年底,人民币房地产贷款余额49.58万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额172.75万亿元的28.7%。     

县域保障房建设信贷支持的难点及对策

信贷支持保障性住房建设的制约因素（一）适用性法规缺失。与普通商品房相比,保障性住房具有很强的公益性,目前国家尚未出台统一的保障性住房贷款管理细则,造成该项贷款难于操作。一是贷款主体资质难以确认。商业银行发放房地产开发贷款时,要求借款人必须是承担建设项目的法人实体,且具备房地产开发四项资质,而目前全县承担保障房建设组织工作的机构全部属于住建、社区等事业单位,不具备申请房地产开发贷款的资格。二是项目资本金比例标准不统一。     

警惕房地产贷款资金“走穴”

近年来，各商业银行为抢占房产信贷市场，相继对房地产开发商发放了大量的房地产开发贷款，这对繁荣我国城乡住房产业，改善人民生活发挥了重要作用。然而，各行却屡屡遭遇房地产开发商将房地产开发贷款，从甲项目挪用到乙项目，或从甲地转移到乙地经营的资金“走穴”现象，造成基层行一些项目贷款不能按期收回，从而加大了商业银行房地产开发贷款的经营风险。     

商业银行对公房地产信贷系统性风险成因及对策研究

银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中，对房地产对公贷款的监管范围作了规定，主要包括房地产开发贷款、土地储备贷款、商用房贷款三类，笔者根据实际工作情况，将房地产对公贷款划分为四大类，一是房地产开发贷款，借款主体是房地产开发企业，贷款用途为建设房屋，贷款项目可以是销售型物业，也可以是出租持有型物业，最大特点是贷款项目均为在建工程；     

转发财政部《关于印发<房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定>的通知》的通知

为了适应房地产开发经营业务发展的需要 ,进一步规范房地产开发企业财务行为 ,加强房地产开发企业财务管理 ,现将财政部《关于印发〈房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定〉的通知》〔财基字 (１９９９)７４号〕 (以下简称 :补充规定 )转发给你们 ,并结合本市的情况 ,补充如下意见 ,请认真贯彻执行。一、“补充规定”第一条第二款 ,项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的 ,应按项目实现的税后利润进行分配。二、“补充规定”第六条第二款中 ,出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的 ,是指用企业住房基金购建的职工住宅 ,对外…     

商业银行房地产金融风险防范的政策建议

本文为我国商业银行房地产金融风险防范的政策建议,分别从政府、银行、房地产开发企业、个人贷款者角度,提出切实可行的政策建议．以期商业银行更加审慎地开展房地产金融业务达到控制房价、控制银行贷款资产质量恶化的目的。     

紧缩环境下的房地产企业融资渠道多元化

房地产开发建设和经营所需资金,除了政府资金和房地产企业自有资金外,还包括来自商业银行、住房公积金、住房储蓄、住房合作社、房地产建设基金(含住房建设基金)、信托基金、房地产企业股票上市、房地产建设债券、住房抵押贷款证券等许多方面的融资.     

抵押房地产中存在的风险及控制

房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。评估师客观、合理地确定抵押房地产的市场价值,对于有效控制和规避房地产抵押评估中存在的风险就尤为重要。     

央行新政启动房贷证券化

近期,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,放松了对与自住需求密切相关的房贷政策,并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等拜集资金以增加贷款投放。专家观点： 应适度加大个人按揭贷款和房地产开发贷款投放,鼓励利允许银行有选择性地对优质房地产企业投放贷款;应允许地方融资平台贷款适度增长,其融资增长受限是今年以来基建设资增速持续较低的重耍原因之一。     

房地产企业在建工程转让的筹划

自从2006年国家八部委联合下发<关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见>以来,严格了房地产开发的信贷条件,规定:"为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款.     

把握银行境外贷款业务新机遇

<正>银行一方面应高度重视业务背后的战略意义,致力于服务境外企业与中国之间的经贸投资合作;另一方面,要对境外贷款业务的风险和挑战有清醒认识2022年1月29日,中国人民银行、国家外汇管理局发布《关于银行业金融机构境外贷款业务有关事宜的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定具备国际结算业务能力的境内银行在经批准的经营范围内,可以直接或通过向境外银行融出资金等方式间接向境外企业发放一年期以上本外币贷款。《通知》首次对境外贷款进行本外币一体化管理,将境外贷款资金跨境流动纳入宏观审慎管理框架和风险管理框架,以支持和规范境内银行开展境外贷款业务,预计将对我国商业银行境外贷款业务未来发展产生深远影响。