宅基地使用权转让合同效力探究--基于30个宅基地使用权转让纠纷的实证研究

近年宅基地使用权转让合同效力纠纷案件大量发生,其中不乏当事人"恶意"起诉的案件。但因宅基地使用权制度规定与法院对宅基地相关法条强制性规定分类的不同理解,导致案例判决结果差异较大。对比学说且结合实际案例,提出将公法权益与私法权益的对比权衡作为强制性规定分类的主要标准,赋予法官在此类案件中的自由裁量权,即依据实际情况认定转让合同效力。     

少数民族聚居区农户宅基地退出意愿影响因素分析——以新疆特克斯县为例

为了研究宅基地退出影响因素在多民族文化农村区域的特殊性,对新疆特克斯县农户进行问卷调查,选取特克斯县3乡1镇作为样本区,将调查农户分为汉族与少数民族2个类型,提出4个假设,采取Logistic回归分析研究影响不同类型农户宅基地退出因素的显著性,验证提出的假设。结果表明:(1)不同民族文化对宅基地退出影响差异明显;(2)农户户主的家庭决策权存在惯性认识偏差;(3)农户家庭与宅基地禀赋对宅基地退出影响显著;(4)农户宅基地退出政策认知亟需提升。研究结论:(1)重视民族文化对宅基地退出影响;(2)要促进宅基地退出农户就业和社会保障;(3)要强化宅基地退出政策宣传与创新。     

农民对宅基地权利认知及影响因素研究*——以河北省新乐市为例

［目的］通过对河北省新乐市农民在宅基地权力认知及影响因素方面的分析，探究我国农村宅基地制度并提出相关建议。［方法］文章受制度功能可信度理论启发，以河北省新乐市14个行政村为调研对象，探究农民对宅基地相关权利认知情况，同时采用Spearman相关性分析研究影响农民宅基地认知的因素。［结果］调研地自发宅基地流转市场已形成，宅基地制度功能处于社会保障功能向财产功能转变的过渡阶段； 农民对宅基地所有权认知不明晰，但并不影响宅基地市场建立； 在宅基地流转中，农民更关注相互之间信任、村委会保留的记录、流转中形成的“事实产权”； 农民性别、年龄、受教育水平和家庭人口数是影响权利认知的主要因素。［结论］依据制度功能可信度理论充分考虑宅基地制度在现阶段的功能变化，因地制宜； 政府应关注农民的宅基地使用权问题，使其真正成为农民的财产； 应对农村宅基地流转中形成的事实产权逐渐正式化； 应制定年轻人就业帮扶和年长者社会保障等相关政策，避免宅基地流转影响农村社会稳定性。     

Influencing factors of farmers’ willingness to withdraw from rural homesteads: A survey in zhejiang,China

The purpose of the paper is to analyse the influencing factors on farmers’ willingness of withdrawal from rural homesteads (WRH). Methods that included field surveys, factor analyses and case studies were used for this paper. The results show that farmers have a strong willingness to own the property on which their homesteads sit. There are deviations between homestead systems and execution. It is common that the area of a homestead exceeds the lawful standard, and one peasant family owns two or more homesteads. Peasant families have many concerns about WRH, which include: reduction of employment, lack of supporting social security, high expenditure of new houses, low compensation criteria for homesteads, decline in standard of living and inconvenience in agricultural production. Among all means of compensation, peasants prefer allocated residences, and they pay more attention to public service facilities and fundamental facilities. The authors argue that implementing employment and social security policies and setting up linkage mechanisms of WRH could help to smoothly push forward WRH.     

农村宅基地使用权申请审批问题研究——基于地方立法文本的分析

地方立法中的申请审批条款在一定程度上决定着我国农村宅基地申请审批的实际状况。通过对地方立法文本中关于申请审批的立法模式和内容构成的统计分析，发现我国目前宅基地申请人的资格不一，审批中农村集体经济组织主体位置虚缺，而且宅基地立法层级很低，立法清理工作不及时。我国今后应明确农村集体经济组织成员的内涵，强化宅基地所有权人在审批中的作用，制定统一的《农村宅基地使用权法》。     

农村宅基地退出农户满意度影响因素研究——基于四川省典型地区的调研数据

借鉴顾客满意度指数分析框架,构建农村宅基地退出农户满意度影响因素模型,并应用四川省典型地区的农户调研数据,通过结构方程模型进行实证检验,分析表明：农户满意度主要取决于农户对宅基地退出的感知质量和感知价值,地方政府形象尤其村委会形象对农户满意度具有显著的正向直接影响,可靠性、合理性、宣传与参与度以及家庭资源禀赋通过影响农户的感知质量对农户满意度产生正向间接影响,农户满意度对农户的政策认同和农户抱怨分别有显著的正向和负向影响。因此,应完善农村宅基地退出政策及配套制度以提高农户宅基地退出的经济社会净福利,加强地方政府尤其是村委会廉政、勤政建设以改善政府形象,完善政策执行机制、规范政策执行行为以提高农户的政策感知质量。     

乡村振兴背景下宅基地多功能权衡与协同研究——以德清县为例

目的 识别与量化宅基地多功能，分析宅基地功能间权衡与协同关系，为乡村振兴背景下宅基地功能优化提供科学依据。方法 文章基于要素和结构识别宅基地多功能，构建评价指标体系测算宅基地功能值，综合运用Spearman相关性分析和生产可能性边界度量和分析宅基地功能间权衡与协同关系。结果 （1）德清县的宅基地以社会、生态功能为主，经济、文化功能为辅，不同类型村庄的宅基地多功能表现有差异：相较于集聚提升类、城郊融合类和搬迁撤并类村庄，特色保护类村庄的各项功能具有明显优势。（2）德清县的宅基地生态、社会功能间呈中度协同关系，经济、社会功能间呈中度权衡关系，经济、生态功能间呈弱权衡关系，宅基地功能权衡强度在不同类型村庄显现差异：搬迁撤并类的经济、社会功能间权衡强度最大，特色保护类的经济、生态功能间权衡强度最小。结论 宅基地功能间存在显著的权衡与协同关系，未来应结合不同类型村庄的发展目标制定差异化的功能优化策略。     

内部需求、外部因素对农户宅基地退出的影响研究——基于马斯洛需求理论视角的审视

目的 通过马斯洛需求理论视角将影响农户的诸多因素分为内部和外部两个层面,厘清农户宅基地退出的影响因素,为指导农村宅基地有序退出,提高农村土地利用效率提供政策建议。方法 文章利用江西安义和湖北监利两个地区138份农户调研数据,运用Probit计量分析模型,对农户宅基地退出的影响因素和影响强度进行了研究。结果 （1）居住、养老、就业等事关当前农户退出宅基地后所面临的社会保障与生计的因素,表征农户的安全方面的需求,对农户宅基地退出产生了显著的影响;（2）发展机遇因素和政策互动因素表征了农户在退地过程中的社交和尊重方面的需求,也对宅基地退出产生了显著的影响;（3）社会保障与生计方面的需求的作用强度要明显高于社交和尊重方面的需求因素,产生的影响强度也相对较强。结论 （1）政府部门加强对保障和生计的重视,应该保证退地后经济补偿,退地后给予城镇购房补助政策的支持力度和农户退地后生活质量改善情况,维持农民的可持续生计水平。（2）注重政策宣传是否到位,政府关于宅基地退出优惠政策,以及安置就业难易程度的考虑。（3）在当前宅基地制度改革中各地财力不均的情况下,应优先注重农户退出购房补偿的货币安置和住房安置,做到政策有的放矢。     

农村宅基地抵押试点的法律观察

现行农民宅基地使用权抵押试点分别以财产流转性收益和农村金融市场扩展为抵押主题,采取农民房屋所有权并附属宅基地使用权抵押和宅基地使用权直接抵押两种模式及多种类型。试点宅基地使用权抵押融资存在抵押权合法性、抵押物处置效力的法律风险。宅基地使用权抵押应遵循合法性途径,完善抵押登记制度,宅基地使用权转让应市场化运作,其受让后的宅基地使用权期限可界定为30年为宜。     

基于农民阶层异化的宅基地退出决策影响因素分析

目的 农村经济社会的转型,必然导致农民阶层的分化,不同阶层的农民退地决策可能存在较大差异,这是理论界对宅基地退出决策研究长期忽略的问题。方法 文章构建分析框架,结合的重庆调查,应用初步与改进B-Probit估计模型, 定量分析农民阶层分异的宅基地退出决策的影响因素。结果 （1）农民阶层异化明显,且不同阶层的农民退地目的存在较大差异,农民退地决策是由退地前后成本、收益与风险共同决定。（2）村庄贫弱阶层农民中,自变量家庭主要成员是否定居城镇、是否打算改善居住环境、是否需要改善现有社保水平对因变量该阶层农民退地决策产生显著正向影响;自变量年龄、房屋结构、是否具有宅基地祖产观念对因变量该阶层农民退地决策产生显著负向影响。（3）非农兼业阶层农民中,是否有多处宅基地、子女教育是否存在问题、退地复垦政策是否稳定对因变量该阶层农民退地决策产生显著正向影响;因变量房屋造价、房屋是否新建、宅基地是否位于城镇规划范围、宅基地是否家庭主要财产、退地补偿发放是否不及时、退地补偿金额是否偏低对因变量该阶层农民退地决策产生显著负向影响。（4）脱离农地阶层农民中,因变量房屋造价、房屋是否新建、宅基地是否位于城镇规划范围、退地补偿发放是否不及时对因变量该阶层农民退地决策产生显著负向影响。结论 针对各农民阶层退地效益偏好不同,实行差异化的退地复垦补偿对策,以稳妥地推进宅基地退出复垦工作。