多空间尺度普通住宅用地的合理地价研究

本文通过房价收入比、地价房价比的关系对住宅市场地价水平的合理值进行估计,用区间分析法来研究普通住宅用地的合理地价区间。考虑到区域差距、行业收入差距大,对国家级、省市级、地区级甚至细化到城市的环线和小区级别,对不同空间尺度下的中等收入家庭年收入等参数进行分析,来估计不同空间尺度下的普通住宅用地的合理地价水平。这有助于建立风险预警系统,引导房地产业向健康稳健方向发展。     

市场比较法的不确定性传播研究

研究目的:为了提高公信力,有必要对市场比较法进行可靠性研究,用定量的指标对该方法自身的优劣程度进行评估。研究方法:采用误差理论中的误差传播律来定量研究市场比较法整个估价流程对最后评估结果的影响程度,包括因比较案例的选择、交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正以及多个比准价格的加权平均所存在着的诸多不确定性因素最后导致估值的不确定性程度,同时,在比准价格的加权平均中,通过各比准价格的不确定性程度来定权。研究结果:应用误差理论,得出估值的不确定度,可作为评估地价评估值的质量指标。研究结论:应用可靠性理论可以衡量市场比较法的不确定性程度。     

土地还原率的误差传播

由于土地还原利率在理论和计算上的复杂性,往往不可避免地出现混乱定值,使得收益法评估在评估地价时失效,这就有必要对其精度进行评定。本文用定量的方式,采用误差传播律,分别对综合还原利率、租价比方法、安全利率加风险调整法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法的土地还原率求取进行精度评估,得出衡量还原率精度的指标。其作用在于对评估过程进行全程质量估计和控制,有利于约束和规范评估方法。