工业与住宅用地比价关系的重新考察 ——兼论工业与住宅用地价格差异的内在原因

研究目的:测算一、二级土地市场上住宅与工业地价比值,并对两者价格差异的内在原因进行解释,为科学探索地价合理水平提供依据。研究方法:实地调研法、理论分析法、对比分析法。研究结果:(1)嘉兴市住宅与厂房租金的比值为1.2,住宅与工业出让地价比值为2.2,住宅与厂房转让价格比值为3.2;(2)住宅与厂房租金的比值随距市中心距离的增加而减小;(3)住宅与厂房转让价格的比值不仅受距离影响,还受所处方位的影响。研究结论:(1)容积率、地理区位以及住宅用地中的投资性需求均会对住宅与工业用地价格比值产生影响;(2)工业产品与住宅产品的不同导致了工业与住宅用地利用收益的差异。住宅交易环节中产生的住宅用地价格增值,是住宅用地比工业用地更具投资属性的关键原因。     

CPI对地价变化的影响及扣除方法研究

通过分析价格指数的概念及其在价格分析中的作用,探讨了在地价分析中扣除cPl以消除通货膨胀对地价影响的方法。结果发现,与扣除通货膨胀影响之前相比,全国105个主要监测城市2008年各类用途平均地价及2012年住宅用地平均地价不涨反跌;各用途地价的名义增长率和实际增长率峰值出现的时间分别为2010年和2009年。在地价分析中扣除cPl以消除通货膨胀对地价的影响能够更真实地反映地价本身的变动状况以及更直接地显化宏观调控政策等因素对地价变化的影响。