析房屋转租的条件和法律后果——王某与桑某之间的转租协议纠纷案

曾某与王某曾于1999年1月订立一份房屋租赁合同，合同规定曾某将其二室一厅的房屋出租给王某，租赁期限为3年，每月租金500元。租赁半年后，王某向曾某要求，将一间闲置不用的房屋借给其朋友桑某居住，曾某表示同意。以后，曾某了解到王某实际上是将该二室一厅的房屋全部转租给了桑某，每月租金800元，已转租4个月，而桑某在租用后，为扩大空间，擅自拆除了与阳台相隔的墙壁，将房间与阳台打通。曾某遂找到王某、桑某交涉，提出王某转租时未得到同意，桑某应立即搬出去，并应恢复房屋原状、赔偿损失，遭到王某、桑某拒绝。曾某遂于1999年11月向法院起诉，请求法院认定王某与桑某的转租合同无效，要求解除与王某的租赁合同，将王某所得4个月房租共计3200元收缴交付自己；并要求桑某将房屋交还自己，同时恢复原状，赔偿损失。