从建筑物区分所有权角度谈预售许可与房屋登记的衔接

《物权法》第一次用专章对建筑物区分所有权的内容、规制予以表述，在法律层面上初步建立了我国建筑物所有权制度。建筑物区分所有权包括对专有部分的专有权、共有部分的共有权和基于共有权基础上的共同管理权。《房屋登记办法》及《房屋登记簿管理办法》进一步明确：房屋以基本单元登记。房地产开发企业申请初始登记时，应当对建筑区划内属于业主共有的房屋一并申请登记，并与房屋基本单元的登记簿形成关联。预售许可与房产登记分属同一部门下的两个机构办理，要不要进行有效衔接，如何衔接？在这里，我们从建筑物区分所有权的角度加以分析。     

共有房屋登记的申请——兼析《房屋登记办法》第十三条

《房屋登记办法》（（下称《办法》））第13条规定“共有房屋,应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记,可以由相关的共有人中请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请”。申请是房屋登记的主要启动方式,而当事人共同申请则是登记申请的基本原则。     

集体土地范围内房屋登记时申请人身份之确定

根据《房屋登记办法》（下称《办法》）第八条：“办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”;第八十三条“申请农村村民住房所有权初始登记的,还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明”;第八十七条“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,     

占三分之二以上份额的按份共有人在对共有房屋处分时是否可以直接申请登记

江都市房产登记交易中心询问：《物权法》第97条规定“处分共有的不动产……应当经占份额三分二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。但《房屋登记办法》第13条则规定“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。那么，当部分按份共有人转让共有房屋时，登记机构应以哪一条规定为准？     

放弃房屋所有权应该办理转移登记

《房屋登记办法》第38条第2款规定,放弃所有权的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记。笔者认为,放弃所有权的不应当办理注销登记,而应当办理转移登记。房屋所有权注销登记一般发生在房屋或者房屋权利发生消灭或终止时,权利人申请进行的登记。房屋拆除、征收、或者其他不可抗力导致的房屋实体灭失导致的所有权消灭,由所有权人申     

房屋登记中的测绘报告审查

按《房屋登记办法》的规定,房屋测绘报告,是申请人申请房屋所有权初始登记和因房屋面积变动产生的变更登记时,应当向登记机构提交的材料。对该材料,登记机构是形式审查,还是实质审查?长期以来,学界和实务界争论不休。     

私房初始登记与注销登记衔接之思考

私房初始登记是指新建房屋申请人,或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。《房屋登记办法》第30条规定,因合法建造房屋申请房屋所有权登记的,应该提供包括登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、房屋竣工证明、房屋测绘报告和其他必要材料在内的相关要件。可以说,初始登记是     

在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记

某市登记机构询问：原建设部《城市房屋抵押管理办法》第34条第2款规定：以在建工程抵押的,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。而《房屋登记办法》第62条规定了在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。这两个规定里一个是用“重新”办理房地产抵押登记,而另一个是“转为”房屋抵押权登记。问：1.两者规定有什么不同？2.对这类抵押的办理为什么要用“转为”一词？登记机构应该如何将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记,应收取哪些登记材料？     

集体土地上的房屋变为国有土地上的房屋是初始登记还是变更登记

某市住建局员工询问：在集体土地上建造的房屋，已办理了集体土地上的房屋所有权登记。因原来的集体土地已变为国有土地，现在权利人要求把集体土地房屋所有权证变为国有土地房屋所有权证。请问这是初始登记还是变更登记？权利人应当提供哪些要件？我们登记部门应该如何受理和办理？     

房地产权属管理疑难问题解析（二十四）

106、儿子在父亲的土地上建有房屋，并以儿子的名义领取了房屋所有权证。在该房屋抵押时，其父书面表示同意。登记机关可否受理？新建的房屋，应当凭建设工程规划许可证、国有土地使用证或用地证明等申请初始登记。登记时应当遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，亦即承认其父是土地使用权的权利主体。因此，就不应向其子颁发《房屋所有权证》。如通过土地管理部门改变了土地使用权人，规划部门也向其儿子发了建设工程规划许可证，则应当将房屋所有权确认为儿子所有。但此时其父就不应再拥有该处的土地使用权。     

社会·小区

据新浪认证微博@广东一林叔权律师2月25日博文透露，苏州市长岛花园300多平方米公建已经登记为小区全体业主共有。该微博发出的“苏州市房屋权属登记簿”照片显示，该不动产权登记信息的查询日期为2014年2月24日，所有权人为“长岛花园住宅小区全体业主”。     

集体土地上的房屋转移登记是先地后房还是先房后地

某市登记机构询问：集体土地上的房屋转移登记时,应当先办理房屋所有权登记还是先办理土地使用权的转移登记？有些人认为：集体土地上的房屋转移登记,应当先办理土地使用权的转移登记,理由是《房屋登记办法》规定了集体土地上村民住房申请转移登记时应提交“农村集体经济组织同意转移的证明材料”。我们看到有些专家在著作中也是这样表述的。     

房地产权属管理疑难问题解析(十六)

76、房屋已办理转移登记,而国有土地使用权证尚未变更,房屋所有权人可否将房屋进行抵押?《城市房地产管理法》第六十条第三款规定“:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记……更换或者更改土地使用权证书”,房屋办理转移登记以后,房屋所有权人应当按这一规定更换土地使用权证,然后再办理房地产抵押登记。因为抵押登记是房地产权属登记的一个种类,也应按权属登记关于房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体…     

登记被撤销以后是否还可以申请更正登记

某县房产管理处询问：李某自建房屋,在申请登记时,李某委托张某代理。但张某在申请初始登记时提供了虚假的证件（委托公证书）,使登记部门把共有人登记错误。现县建设局发文做出了撤销李某该处房屋所有权登记的决定。建设局在这一文件中提到：如不服本决定,可在收到本决定之日起六十日内,向某县人民政府或某市建设局申请行政复议,或者在三个...     

天津：入住满两年购房人可直接申请房屋所有权登记

日前,天津市国土房管局做出规定：为保护购房人合法权益,确保购房人按时办理房地产登记,根据《天津市房屋权属登记条例》的有关规定,预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年后,房地产开发企业未办理房屋初始登记的,可以直接申请房屋所有权登记。     

权利人可以对错误的异议登记进行更正

某市登记机构询问：不久前，我局受理了商某对某单位房屋所有权的异议登记。随后，异议登记申请人又向区人民法院提起了民事诉讼。法院受理后，商某告知了我局，此时我们才了解到：商某是租用该单位房屋的承租人，对所租房屋所有权的归属并无异议。纠纷的起因是该单位在将房屋出售给他人之前没有告知商某，商某认为房主将房屋出售给他人这一行为侵犯了他的优先购买权，故而向我局提出异议登记并向人民法院起诉。我们认为：按《物权法》和《房屋登记办法》的规定，这并不属于异议登记的范围，我们受理异议登记并限制转移登记显然不妥。但从另一方面来看，在异议登记之日起15日内起诉的，异议登记在15日后仍然有效。在异议登记期间，对权利人处分房屋的登记申请，登记机构应当暂缓办理。问：登记机构能否撤销该项异议登记？某单位能否申请注销这一异议登记？如不能，我们如何处理为好？     

也谈夫妻共有房屋登记

正夫妻共有房屋如何登记,是困扰房屋登记理论界和实务界多年的难题,长期以来,仁者见仁,智者见智,争论不休。笔者拟从以下几个方面作探析。一、从理论上看,夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系共有,即二个以上的权利人共同对一个具体的物享有一个所有权。对房屋共有,是指二个以上的权利人共同对一个登记基本单元的房屋享有一个所有权。对房屋所有权的共有,只是权利人对一个房屋所有权进行的量上的划分,不是二个以上的权利人对     

房屋初始登记与规划审批的衔接

房屋所有权初始登记是指因合法建造房屋而申请的登记,是对业已存在的房屋所有权的第一次登记,对其之后物权变动具有原始根据效力,因此十分重要。房屋登记机构受理此类登记申请,作出予以登记或不予登记的决定,审核的关键是房屋是否为合法建造。合法建造是指房屋权利状况和自然状况必须与规划、土地、竣工验收等方面的登记资料反映的内容一致,其中规划审批情况是判断的重要内容。对此,     

被征收房屋的物权登记

房屋被征收后,所涉及的因所有权转移、灭失引起的登记,一直以来未受到业界的重视,但随着房地产限购调控政策的深入、住房信息联网和登记簿信息利用的日益频繁,被征收或已灭失房屋的登记问题将逐渐凸显。一、征收后拆除房屋的登记(一)已灭失房屋的所有权注销登记房屋被拆除意味着房屋所有权的绝对消灭,它是导致房屋所有权注销登记最直接的原因行为。房屋被拆除后,房屋所有权人应当申请所有     

转让抵押房屋申请登记时应提交同意注销抵押权证明——兼及《房屋登记办法》第34条修改建议及理由

《房屋登记办法》第34条规定:"抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第三十三条规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。"依此规定,申请人提交了抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件及其他材料,登记机构就可以办理转让抵押房屋申请的转移登记吗?