城市房屋行政强制拆迁问题的探讨

强制拆迁是指拆迁人或房屋承租人不履行生效搬迁安置协议中规定的搬迁义务时，由拆迁人通过仲裁、诉讼或向行政机关申请裁决的方式，使拆迁行为获得法律上的强制效力，迫使被拆迁人履行搬迁义务的活动。我国《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定，“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。     

房屋拆迁工作中需认真解决的三个问题

问题之一：拆迁人采取胁迫、破坏、骚扰等方式强迫被拆迁人搬迁（以下简称强迫搬迂行为） 在拆迁过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，在行政执行力度有限的情况下，对有些住户采取停水、停电、停气、恐吓等粗暴、野蛮方式进行施压，促使其尽早搬迁。由于拆迁人的这一行为同时产生了与被拆迁人、公安机关以及房屋拆迁管理部门的一个民事法律关系和两个行政法律关系，问题处理起来头绪繁杂、难度较大，常常形成被拆迁人一味向房屋拆迁管理部门投诉、施压的局面。     

对房屋拆迁补偿价格标准的思考与建议

在城市房屋拆迁行为中,拆迁人与被拆迁人之间的关系不同于一般市场主体之间的关系。一般市场主体之间的交易是平等、自愿、等价的交易关系,交易双方都不受任何压力,只要有一方不愿意实施某种交易,该交易就不能实现。但是对于拆迁这一行为却是一方强买,另一方不得不卖的关系。根据现行政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,拆迁就是不可逆转的。被拆迁人不能选择拆还是不拆,而只能在被拆后的货币补偿和产权调换之间进行选择。在拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿价格尚未达成协议的情况下,只要履行了相应的程序和手续并进行证据保全,拆迁人就可以申…     

实施《城市房屋拆迁估价指导意见》中的难点及建议

《指导意见》第三条第二款中规定：“被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。”此款规定采用拆迁人和被拆迁人协商确定不具可操作性，因为房屋拆迁行为中被拆迁人是被动的，一般情况下作为被拆迁人往往希望利益最大化，而拆迁人往往希     

房屋拆迁行政裁决应强调举证责任

房屋拆迁行政裁决是指房屋拆迁裁决部门根据法律规范的授权，对拆迁人与被拆迁人、房屋承租人等平等主体之间，就有关房屋拆迁的补偿与安置事宜作出的明确拆迁当事人之间权利和义务的行政裁决。这是目前我国国家机关处理拆迁当事人因房屋拆迁而产生的拆迁补偿安置争议的唯一法定方式。     

提高拆迁调解成功率的途径

当前，拆迁人与被拆迁人在《拆迁许可证》规定的期限内经常会因补偿、安置等问题达不成协议。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。对不能如期签订协议的，拆迁当事人应当向拆迁管理部门递交房屋拆迁裁决申请，拆迁管理部门受理后，负责组织召开调解会议。调解会议是维护拆迁当事人合法权益，化解拆迁矛盾、稳定社会秩序的一种好形式。一般拆迁过程中遇到的补偿、安置纠纷都可以通过调解会这种方式得以解决。然而，如何才能提高调解成功率昵？建议从以下五个方面入手：     

浅析城市房屋拆迁中“强制拆迁”的法律途径

一、强制拆迁方案的确定 强制拆迁工作涉及被拆迁户切身利益，且情况复杂、矛盾突出。为此，在最终确定强制拆迁时，应当考虑多种相关因素，慎重决定。一般说，需要考虑以下几个因素：第一，拆迁人依法办妥拆迁手续。根据《城市房屋拆迁管理条例》、当地拆迁管理办法及其相关规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，拆迁人应将建设项目、用地规划、土地使用、拆迁计划、拆迁补偿安置方案与资金监管手续向拆迁管理部门提出申请，拆迁主管部门对其颁发《房屋拆迁许可证》，并将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布，并及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。第二，协议、裁决所定的期限已经届满。拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。     

如何处理被拆迁人拒绝配合评估问题的探讨

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条和第二十五条规定拆迁人无论对被拆迁人实行货币补偿还是房屋产权调换都必须对被拆除房屋进行房地产价格评估。对被拆除房屋进行评估是为保护拆迁当事人尤其是被拆迁人合法权益而设立的程序。只有对被拆除房屋进行评估,才能合理地以房屋价值为基础确定货币补偿的金额和产权调换的差价。评估结果也是房屋拆迁管理部门裁决拆迁纠纷的重要依据。但是在拆迁工作中常常出现一些被拆迁人拒绝配合评估,导致拆迁协议无法达成,甚至连拆迁裁决也无法进行。如何解决这一问题,国务院《城市房屋拆迁管理条例》未…     

《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条的适用和执行

《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第二十九条规定，“拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。”     

承租人不能作为房屋拆迁行政裁决申请人

案例：被拆迁人张三是被拆迁房屋产权人，李四是该房屋的承租人，但在拆迁期间因故外出。在协商过程中，张三隐瞒了该房屋存在租赁关系的事实，与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议。李四知情后，向房屋拆迁管理部门提出行政裁决申请，应否受理？如果张三一直避而不谈拆迁补偿安置，也不申请行政裁决，李四向房屋拆迁管理部门提出行政裁决申请，应否受理？     

浅析公共利益拆迁

城市房屋拆迁，是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人予以迁移安置以及经济补偿的活动。实践中，通常的方式为，政府向拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁人对被拆迁人所有的房屋实施拆迁行为。政府行使行政许可权，拆迁人取得拆迁权，对这些权力必须加以限制，否则必然损害被拆迁人的合法利益，也是对公共利益的破坏。     

城市房屋拆迁估价工作中的几点体会

随着城市化进程的推进，城市房屋拆迂已成为公众关注的焦点。能否客观、公正地评估拆迁房屋的价格，关系着拆迁人、被拆迁人、承租人的切身利益。而拆迁房屋的估价结果能否得到拆迁人、被拆迁人、承租人的认可，能否得到专家的认可，能否得到裁决机关的认可，关系着拆迂工作的顺利进行。因此，房地产估价在拆迁工作中是十分重要的环节，在整个拆迁讨稃中起到举足轻重的作用．     

城市房屋拆迁的法律要点

一、城市房屋拆迁关系的性质界定 城市房屋拆迁关系中，涉及到三方当事人：政府、拆迁人和被拆迁人。在城市房屋拆迁活动中既涉及到国家行政机关的管理活动，又涉及到平等主体之间的合同关系。     

广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁延期公告 穗房延拆字[2012]48号

我局于1999年12月3日核发拆许字[1999]第202号房屋拆迁许可证,并以穗房拆字[1999]202号房屋拆迁公告予以公布。根据拆迁人的申请,现我局同意核发延拆许字[2012]第48号房屋拆迁许可证。现将房屋拆迁许可证的内容和有关事项公布如下:一、建设项目名称:商品住宅。二、拆迁地点和范围:宝华路宝源北街29号、29号之一、31号、33号、35号、37号、39号,宝德里2号、4号,宝源正街26号、28号、30号、32号及24号一部分。三、拆迁人:广州市恒隆房地产投资有限公司。四、拆迁实施单位:广州市恒隆房地产投资有限公司。五、拆迁期限延期至:2013年11月4日止。六、拆迁人员进行房屋拆迁工作时,应当佩带房屋拆迁员证;未佩带房屋拆迁员证的,被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。七、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由本局裁决;被拆迁人或     

对拆迁裁决制度的法律思考

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”第二款规定：“当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。”这是新的国务院《城市房屋拆迁管理条例》     

试析城市房屋拆迁行政裁量与司法审查

一、问题的提出 某公司取得城市房屋拆迁许可证，对被拆迁人吴某所住的房屋进行拆迁。但吴某在拆迁之前已去世，其法定继承人有吴某之妻、长子、次子和女儿。因拆迁双方当事人一直达不成拆迁补偿安置协议。拆迁人向房屋拆迁管理机关申请行政裁量。裁量机关受理后，经调解，双方仍达不成协议。因吴某未立遗嘱，未对该房产的处理进行约定，且吴某继承人也未对该房产处理进行约定，裁量机关在做裁量时，是否有权按照法定继承的规定对被拆迁人吴某房屋进行裁量？     

野蛮拆迁或非法强拆问题的成因与对策

通常所称的野蛮拆迁或非法强拆，主要是指在城镇房屋拆迁过程中，在拆迁当事人双方没有达成一致、签订拆迁安置补偿协议的情况下，拆迁人擅自采取野蛮、粗暴等方式，胁迫被拆迁人搬迁或实施强制拆迁的问题。如何积极化解拆迁矛盾，切实避免和纠正这一问题，是目前拆迁管理工作中的一个难点，必须高度重视和认真研究。     

如何认定拆迁过程中的公房租赁关系

《城市房地产拆迁管理条例》第二十七条规定:“拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋,由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”根据此条,在实际操作中我省在拆迁管理条例中作了如下规定:拆迁租赁的公有房屋,拆迁人应当将补偿金额中相当于被拆迁房屋的重置价格结合成新部分补偿给房屋所有人,其余部分补偿给房屋承租人,被拆迁…     

关于城市房屋拆迁补偿价格评估的几点体会

随着城市化进程的推进和城市框架的不断拉大，城市房屋拆迁已成为公众关注的焦点。能否客观、公正地评估拆迁房屋的补偿价格，关系着被拆迁人、承租人、拆迁人、政府的切身利益，关系着拆迁工作的顺利进行。而房屋拆迁补偿价格评估的公正与否，关键看估价人员评估房屋拆迁补偿价格时的依据及结果能否同时得到拆迁人、被拆迁人、承租人的认可，能否得到政府的认可，能否得到专家的认可，能否得到裁决机关、法院的认可。     

应当保护弱势群体的根本利益

城镇拆迁房屋补偿与安置的全过程是实际上拆迁人(指取得房屋拆迁许可证的单位)与被拆迁人(指被拆迁房屋的所有人)之间进行的房地产市场买卖(指货币补偿)、交换(指产权调换)的非正常的特殊交易市场，是二级市场。