我国估价机构自律和监管问题及对策研究

一、我国估价机构的发展现状 以土地估价机构为例，从“中国土地估价师协会”网站统计的数据得知，截至2007年，全国执业土地评估机构已达到318家，省市级机构遍布全国各市县，目前全国有三分之一的估价机构在沿海六省，从估价机构的数量来看，广东省排第一，其中深圳估价机构有大约80家，一级机构有4家，     

脱钩改制后估价机构面临的三大问题

脱钩改制，对于房地估价机构来讲无异于凤凰涅架，它是我国房地产估价行业走向市场、参与竞争的里程碑，也是估价行业发展的必然。然而，由于我国房地产估价行业起步晚、基础差、底子薄，“脱改”后，许多现实困难和实际问题深深影响并围绕着企业运作，据调     

论行业技术标准与房地产估价企业核心竞争力

作为服务行业，房地产估价行业目前存在的一个突出问题是进入门槛较低，导致鱼龙混杂。经常可以听到业内同行一些资深的房地产估价机构的负责人抱怨，说自己常常不得不跟自己的徒子徒孙竞争，因为企业培养的估价人才流动性很大，出去的人很多都自己做了估价企业的老板，回过头来跟他竞争。     

福州市房地产估价协会2004年管理论坛召开

“福州市房地产估价协会企业管理论坛”于2004年11月5日在美丽的侨乡——连江举行，来自福州市30多家房地产估价机构负责人、业务部门负责人共40多人到会。会上与会代表就房地产估价机构管理结构、管理创新、增值业务、企业核心竞争力、企业化、市场定位、成本与利润、人力资源管理等问题进行了研讨。     

房地产估价机构业务范围扩大和技术能力提升的几个问题

随着房地产估价行业第二个十年的度过，房地产估价机构（以下简称估价机构）的生存问题已经解决，估价机构的客观公正性和权威性在房地产管理部门和金融机构首先认可后，已基本得到社会的认可。但是，估价机构的规模小型化、业务单一化、技术表浅化、评少估多的问题大量存在。所谓规模小型化，是指虽然有国家一级二级估价机构存在，但是大量的是只有三、五个估价师的小型估价机构；同时，虽然国家一级估价机构要求有注册房地产估价师16人，但就其每一个分支机构来说仍然是小型的，仅有三、五个估价师；在“宁为鸡头，不为凤尾”的观念影响下，估价师也倾向于自己成立新的小型估价机构。所谓业务单一化是指大部分中小型估价机构都只有房地产抵押评估这一种业务，大型一点的也是以房地产抵押评估为其主要业务。     

房地产抵押估价的研究

尽管不同房地产估价机构（以下简称“估价机构”）业务构成比例不尽相同，但从总体上来说，估价机构所做的估价业务中，房地产抵押估价占了大半。在深圳，房地产抵押估价被称之为常规业务，也就是说是最普通的业务，大部分新人行的技术人员都是从房地产抵押估价报告做起。但是，实际上，房地产抵押估价也有许多问题需要深入研究，     

房地产估价司法鉴定若干问题研究

房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。当前，各类经济纠纷、法院执行等各类案件中大量涉及到房地产价格问题，都需要房地产估价机构进行司法鉴定。而在这些案件中，涉案房地产价格一般都是诉讼各方最为关注的焦点问题，这使得房地产估价司法鉴定工作难度会远远高于其他类型的房地产估价。以下就房地产估价司法鉴定工作中常见问题提出建议供各位同行参考。     

房地产估价机构组织形式的选择——合伙制与有限责任公司制的法律比较

房地产估价是指对某一房地产客观合理价格的估计、推测和判断。基于房地产的特性，房地产估价活动具有很强的专业性和风险性。而房地产估价机构作为专门从事房地产估价业务的主体，其采取何种组织形式便成为一个重要的问题。充分考虑房地产估价业务的特性并结合自身需要选择适当组织形式，不仅有利于房地产估价机构的有效运营而且可以在很大程度上避免和降低房地产估价从业人员的责任风险。现代社会各类市场主体所采取的企业组织形式主要有公司、合伙企业和个人独资企业。其中公司与合伙企业合称为共同企业，个人独资企业则称为个人企业。这三的主要区别见右表：     

我国房地产估价机构的发展问题探讨

2000年房地产估价行业开展的脱钩改制，对我国房地产估价机构的发展具有极其重要的意义。改制使机构明确了产权，活力得到释放，也使机构能在评估过程中保持其固有的独立性。另外，估价师拥有部分股权，凸显了人力资本在评估机构中的重要性，极大地调动了估价师为企业努力工作的积极性。估价机构由此进入了快速发展期，一批实力雄厚的优秀估价机构纷纷涌现。但是随着估价行业的发展和估价机构的进一步壮大，房地产估价机构如何实现发展中的另一次飞跃成为了摆在我们面前的下一个课题。     

房地产估价机构应对WTO：人才，制度及其它

随着中国加入WTO，中国的房地产估价服务市场进一步开放，对外国企业的限制将逐步取消，使国内外房地产估价服务机构在同样的环境下开展竞争，而且其开放步伐将会领先于其他服务行业（如2001年中国房地产估价师资格考试已开始首次对境外人士开放）。面对WTO的挑战，房地产估价机构应采取什么样的对策？笔者认为，国内机构应该冷静地采取坚定的人才战略和制度战略。     

建设部关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局： 《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号，以下简称《办法》）实施后，对规范房地产估价机构行为、维护房地产估价市场秩序、保障房地产估价活动当事人合法权益，发挥了重要作用。为进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地产估价机构的日常监管，现就有关问题通知如下：     

关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局： 《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号，以下简称《办法》）实施后，对规范房地产估价机构行为、维护房地产估价市场秩序、保障房地产估价活动当事人合法权益，发挥了重要作用。为进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地产估价机构的日常监管，现就有关问题通知如下：     

关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局： 《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号，以下简称《办法》）实施后，对规范房地产估价机构行为、维护房地产估价市场秩序、保障房地产估价活动当事人合法权益，发挥了重要作用。为进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地产估价机构的日常监管，现就有关问题通知如下：     

《城市房屋拆迁估价指导意见》实施后搞好拆迁估价的几个问题————以武汉市首次“阳光拆迁”项目“崇安片”拆迁估价为例

本以武汉市首次“阳光拆迁”项目”崇安片”拆迁估价为例，探讨了《城市房屋拆迁估价指导意见》实施过程中，有关房地产估价机构的选定，实地踏勘及签字．估价技术．初步估价结果公示以及相关的面积．用途认定和初评复评等问题。     

谈房地产估价机构内部的估价复审

在房地产估价机构面对无序的市场竞争的恶劣环境下，相当多的估价人员为了眼前的利益，为了迎合委托方的要求，大量的“快餐”式估价报告充斥市场。这种“快餐”式的估价报告还称不上肯德基、麦当劳式快餐，最多只能称之为福建“沙县小吃”式快餐。这种快餐式估价报告相当粗糙；可比实例信手拈来；个别因素、区域因素调整修正拍脑即得，甚至矛盾百出；估价参数、估价结果不能自圆其说；同一房地产估价机构的报告主要参数口径大不统一；等等。笔在参加房屋拆迁估价报告鉴定时感触极深，笔呼吁在规范职业道德的同时，必须重视房地产估价机构内部的估价复审制度。     

加强房地产评估市场环境建设促进评估业健廉发展

建设部142号令《房地产估价机构管理办法》实施后，房地产估价市场竞争：睁越来越激烈，如何解决行业之间、企业之间的恶意竞争，谋求估价企业共同发展是摆在每一个从业人员面前关键的问题。     

关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号，以下简称《办法》）实施后，对规范房地产估价机构行为、维护房地产估价市场秩序、保障房地产估价活动当事人合法权益，发挥了重要作用。为进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地产估价机构的日常监管，现就有关问题通知如下：     

关于对部分一级资质房地产估价机构检查情况的通报

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委）： 为贯彻落实《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号，以下简称142号部令），加强对房地产估价机构的监管，规范房地产估价市场秩序，我部印发了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》（建住房[2006]294号，以下简称建住房294号文件）。     

房地产估价机构如何发挥自身优势为委托人提供个性化服务

房地产估价行业在逐步走向市场化的过程中，国内的估价机构面对日趋激烈的竞争环境，如何发挥自身优势，寻求持续发展之路是每个估价机构都面临的问题。对此，房地产估价机构首先要对自身的优势有清醒认识；其次，对委托人的个性特点有充分的了解。只有具备了这两项前提条件，房地产估价机构才能提供客户满意的服务，并不断进步。     

旧城改造中土地估价方法的选择与应用

随着城市建设的不断发展，建设用地成为日渐稀缺的资源，许多城市已面临无建设用地可用的境地。因此，旧城改造被许多城市提上议事日程，由于土地位置一般位于市区，区位条件好，具有极强的开发价值，开发商均将旧城改造视为“香饽饽”。而各估价机构遇到的旧城改造估价将越来越多，旧城改造涉及的面较广（如现金补偿、回迁、补交地价款等等），因而旧城改造的估价显得较为复杂，特别是旧城改造的土地估价。如何正确地选择并应用估价方法对旧城改造的土地进行估价成为各估价机构最为关注的问题。