房地产广告不实当属合同欺诈

记者从中国消费者协会了解到,近几年关于房地产的投诉量非常大,虚假违法的房地产广告主要表现为:向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现或引人误解的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理;未能按规定的要求明示价格和面积;未取得商品房预售或销售许可证的房地产开发企业发布广告等等,由此而产生众多的业主与开发商的纠纷。广告内容是合同内容的一部分虚假违法的房地产广告危害的是消费者的权益,双方产生的纠纷最后的焦点是,开发商在售楼过程中所发布的广告、宣传册及相关宣传内容,能否作为购房方与开发商之间的合同内容?开…     

上海荣胜房地产开发公司广告违法案试析

一、案情介绍1999年9月28日，上海荣胜房地产开发公司（以下简称荣胜公司）和上海华基广告有限公司（以下简称华基公司）签订广告发布合同。由荣胜公司委托华基公司为其在安国路28号的“荣胜公寓”售楼现场，代理发布灯箱（2个）、条幅（10面）、引导旗（100对）等户外广告和“荣胜公寓”楼书的印刷品广告（1000（份），广告发布     

项目工地围挡怎么包装才有范儿

建筑工地围挡是用于封闭建筑施工现场的临时设施、遮挡物,工地围挡一方面用于分隔工地和售楼现场,减少现场施工等对外界的不良影响;另一方面可以为项目营造自身形象,并辅助项目宣传。工地围挡可以说是最具房地产行业包装特色的广告形式,好的围挡广告,可以达到宣传并促进项目销售的目的,设计不当的围墙广告,则会损害项目形象。     

业主委员会是否有资格起诉开发商?

案例甲房地产开发公司开发北京市某小区商品房,当大部分业主入住后,发现其广告上承诺的配套设施大多没有提供。业主们成立了业主委员会,通过业主大会,决议授权业委会向法院起诉,要求甲公司承担违约责任。甲公司抗辩称:业主委员会不具备原告资格。该案尚未结束,部分业主发现,所购房屋有漏水现象,于是又委托业委会将甲公司告上法庭。开发商则又抗辩,没有业主大会授权,业委会不具备诉讼主体资格,不能参加诉讼。     

析集体用地未转为国有土地即建房的法律后果——王某与开发商间的购房纠纷案

帝王花园系某地一幢高级公寓，楼还没有盖好，开发商就在报纸上刊登广告，预售楼房。王某与售楼小姐联系之后，与腾飞房地产公司签订了购房合同。双方约定：腾飞房地产公司以3827元人民币的价格，将帝王花园中一套三室一厅的公寓预售给某甲，面积为118平方米，楼层为8层，交房日期定为半年以后。10个月后，王某拿到了寓所的钥匙，对房屋质量和交房晚了四个月都有意见，但由于感到房价比别处便宜，也未向开发商提出任何异议。     

慎防购房的“定金”陷阱

案例，某日，李先生经过精心挑选，看中了城南某小区的一套住房。在售楼小姐的热情介绍和承诺下，李与开发公司签订了认购书，并缴纳了2万元的定金。合同签订后，李的儿子要出国读书，急需用钱，于是李找开发公司要求退房，这时，开发公司的态度很明确，退房可以，定金不退。     

漂亮的模型,能信几分

2000年12月，王先生在日报上看到了 xx 花园的广告，觉得比较符合自己的需求，就到售楼处了解楼盘情况。王先生在听完售楼人员介绍，看了房屋模型后，觉得比较满意，于是在2001年买下了该花园4号楼的一套商品房。但是到了快入住的时候，王先生和另外12位买了4号楼房屋的业主却一起将该花园的开发商告上了法庭，并要求赔偿每位购房者损失2万元，原因就是4号楼建成后的实际情况与广告和模型里描述的情况产生了差距。当时的广告里说楼盘房前屋后有绿地，从模型上看，4号楼屋前地面上也绿草葱葱；按模型比例测量，4号楼与屋前的物业楼间距应为13.90米。但2003年6月，新建成的物业楼(共三层)与4号楼的实际间距只有9.10米，且4号楼屋前几乎没有绿化。业主们认为建造的物业楼跟广告和模型差距较大，严重妨碍了房屋通风采光。但房地产公司反驳说，售楼广告和商品房模型均不是商品房买卖合同的组成部分，属于要约邀请，所以自己不需要对其中所述内容承担法律责任。法庭审理后认为：房屋模型属于要约，房地产公司提供的模型与房屋实际情况之间差距较大，属于违约行为，房地产公司应承担违约责任，赔偿王先生等每人3万元。     

关于“房地产残损值”评估思路的探讨

2005年，以稳定房价为目标的一系列房地产新政出台。但就在2005年，深圳楼价涨幅却达到近几年来的新高，仅上半年同比上涨了12．05％。楼价是突飞猛涨了，但售楼后续服务却未必同比上涨，随着深圳市楼盘如雨后春笋般遍地开花，开发商，物业管理公司与小业主之间的矛盾冲突也是日益增多。其中就有颇多关于“房地产残损值”方面的争议，如开发商售楼广告中户型设计、小区绿化带，建筑小品设置、物业管理公司的选择等与交楼后现实不符，这些因素带来的房地产价值缺失如何界定与衡量，     

南橘北枳 售后回租

在2006年7月6日建设部颁布的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中,明确提出:“对未取得预售许可证发布预售广告的,承诺售后包租、返本销售的,广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的,由工商、发展改革(价格)、房地产管理部门依照《城市房地产管理法》、《广告法》、《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》、《禁止价格欺诈行为的规定》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规,予以严肃处理。”开发商承诺售后包租被划入虚假广告和其他违法违规广告之列。     

怎样从房产广告中选择适合您的住房

房地产广告传媒的花样在不断翻新，让人应接不暇，售楼的人希望用自己的广告来打动购楼者，但购楼者又该如何识别这些广告呢？我们经常收到读者的来信询问如何从广告入手，花最少的时间和精力挑选到自己满意的房屋。其实，售楼广告不外乎两种：一种是新房广告，另一种是二...     

陷阱为购房者而设

2001年9月17日,李女士等69名通惠家园的业主共同到北京市朝阳区人民法院起诉开发商—北京城市开发集团有限公司房地产经营分公司,要求其承担相应的逾期交房等违约责任。1999年通惠家园作为北京市首批的5个经济适用房项目之一亮相京城,其优越的地理位置、低廉的价格以及开发商承诺的各种先进、齐全的小区配套设施吸引了众多的购房者。在此情况下,李女士于1999年11月与通惠家园的开发商北京城市开发集团有限责任公司房地产经营分公司签定了《北京市经济适用房预售合同》,合同中明确规定开发商交付房屋的时间为2001年6月26日。合同     

最高法院“司法解释”6月起实行,老百姓买楼仍须格外小心:拿“双倍赔偿”谈何容易

最高人民法院目前公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(详见本刊报道)。该《解释》将于6月1日起实行。但法律界人士提醒:今后百姓购房仍需打醒精神。 售楼广告未必都算合同 首先,把售搂广告视为合同条款,货不对板时追究房产商,这并不容易。《解释》第三条规定了“…… 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立     

西山美墅馆：推销馆藏生活

“你不能写西山新村，要写西山新村我就不买……”一个中年购房有些警惕地盯着手上拿着合同的售楼小姐。他的要求仅仅是：把西山美墅馆的名字写进售房合同里。通过售楼小姐解释后，一套总价超过400万的房子便卖了出去。     

楼书对开发商是否具备约束力？

2003年4月的一天，欲购房的李先生来到福州某房地产开发公司的售楼部，热情的售楼小姐向他提供了制作精美的售楼书，李先生被售楼书上优雅的景观吸引住了：小区内处处假山绿地，楼盘中央还有喷泉……文字说明更是用尽赞美之词，其中提到“小区绿     

热线传真

问:开发商的售楼广告有法律效力吗?解答:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。问:遇到开发商一房多卖应如何处理?解答:根据法律规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三     

巧破房产广告“障眼法”

广告作为一种资讯手段,其作用在买房过程中是不可忽视的,它意味着机会,也潜藏着危险。因此,成功置业或投资房产要研究房地产厂告,以免误信广告而蒙受损失。而要识破房产商的“障眼法”,则要弄清以下若干问题。1.位置。售楼厂告通常会将位置描述夸大其辞,典型的如“位于××中心区”、“紧邻××大型住宅     

房地产广告的广告效应

房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。     

在房屋买卖中，契税能否由出卖人承担？

2007年，我和某房地产开发公司签订了商品房购销合同。合同中约定了购房位置、销售价格、建筑标准、结算、付款、验收方法、税费负担、违约责任以及房屋售后管理等。合同第2条第2项约定：“商品房价格以建筑面积每平方米造价为计算单位，内容包括：勘测设计、土地征用补偿、劳动力安置，房屋建安工程费用、给排水电等配套设施费用。”     

置业细思量 合同谨慎签──一桩房地产纠纷案件的几点启示

置业细思量　合同谨慎签──一桩房地产纠纷案件的几点启示炜衡律师事务所一、案情介绍发展商于１９９４年对外预售商品房，在售楼厂告中宣称可提供五成七年期银行按揭贷款，众买家在１９９４年底至１９９５年初先后预购，并签订《房屋买卖合同书》，合同均约定：１．发展...     

格式合同不得排除对方的权利

格式合同又称格式条款合同、符合合同，是指在经营中，一些提供商品或服务的经营单位，为了重复使用，未经协商事先印制好的合同条款。对方只有完全同意合同中的全部固定条款或者多数固定条款，合同才能成立。在很多时候，这种合同中的格式条款都加重了对方的责任，排除对方的权利。例如，在售房合同中，一些发展商在制订售楼合同时，经常有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”还有的发展商擅自在售楼合同中写道：“本合同签订后，订房者若需中途退房，无权要求返还订金…