房改房成立业主委员会的可行性

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。一个合格的业主委员会，是沟通业主和物业管理部门的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它在相关机构的指导下负责制定业主委员会章程，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理行为进行检查和监督，协助物管部门进行管理工作。     

完善业主公约立法初探

业主公约是由业主制定和确认，对全体业主、使用人、业主(代表)大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。它体现全体业主的共同意志，是物业管理活动的支持性文件。2002年10月21日国务院办公室向社会大众公布《中华人民共和国物业管理条例(草案)》征求意见稿，本人认为该草案对业主公约的规定过于原则，没对业主公约做出准确、清晰的界定，更没对业主公约的法律地位、性质、原则、签订、主要内容、修改补充变更的特别程序、生效要件、备案和公示制度和法律责任进行详细规定。因此，本人提出了书面建议，认为应该将“业主公约”单列为第三章。本人愿意在此对该草案，结合各地颁布实施的地方法规规章，参考国外、香港和台湾地区有关规定，就业主公约目前在实际操作中存在的主要问题和应该包涵的基本原则、内容和制度作分析、比较、总结，以进行完善业主公约立法的研究，从而提供给物业管理立法部门、物业管理行政主管部门及业内有兴趣人士参考。     

再论用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系

认真学习建筑物区分所有权理论深刻理解《物业管理条例》的立法精髓《物业管理条例》的颁布,结束了我国物业管理没有国家行政法规的历史,也将我们学习研究建筑物区分所有权理论推向了高潮,认真学习建筑物区分所有权理论对于我们深刻理解《物业管理条例》的精髓,学习和贯彻落实《物业管理条例》,推动物业管理规范健康发展都有着重大意义与积极作用。《物业管理条例》一个最鲜明的特点是用建筑物区分所有权奠定了条例立法的理论基础。通过直接将发达国家已经运行了100多年的建筑物区分所有权理论融入条例之中,使《物业管理条例》与WTO规则,国际惯例接轨。尽管在《物业管理条例》中找不到“建筑物区分所有权“这八个字,但条例的框架与字里行间无不体现出建筑物区分所有权的理论,建筑区分所有权理论的专有部分所有权,共用部分持分权,业主大会成员权,这些都直接融入到了条例中,体现了公平、合理、平等的立法精神。例如:1、业主权利义务。其实就是业主作为建筑物区分所有权人的权利义务,2、业主大会是作为全体业主合法权益的代表,业主委员会只是作为业主大会的执行机构,业主大会授权并监督业主委员会。这样一来就明确了业主大会是权利机关,而业主委员会只是执行机关;3、业主在首次业主大会会议的投票权根据业主拥有的建筑面积确定,就是基于建筑物区分所有权业主的共用部分持分权,即业主持有的共用部分财产的份额比例确定的。业主公约对全体业主具有约束力,业主公约是基于私法自治原则所衍生的,业主公约是区分所有建筑物的业主大会组织的最高自治规则,是物业管理的基础和最基本的准则,自然作为建筑物区分所有权人的全体业主必须有义务遵守,4、业主大会有一般决定和特别决定,一般决定必须是由与会业主所持投票权二分之一以上通过,涉及到业主重大的,具体的利益的特别决定,如选聘、解聘物业公司,维修基金筹集等都需要经业主代表三分之二以上通过。因此,我们在认真学习条例的同时还应该认真学习建筑物区分所有权理论,以真正领会和理解《物业管理条例》的立法思想。为了让大家对建筑物区分所有权理论有更多的了解。在上期和本期《现代物业》上连载了我与曹阳先生《再论建筑物区分所有权理论构筑物业管理理论体系》的论文,目前我们正在酝酿《三论建筑物区分所有权理论构筑物业管理理论体系》的文章。我们希望通过这些文章能够使大家更好地领会《物业管理条例》的精髓,进一步推动物业管理的健康规范发展。     

论如何发挥业主委员会的作用

业主委员会介于物业管理企业和业主之间，在物业管理活动中起着极其重要的作用，但由于立法相对滞后、业委员会的地位、职责模糊不清等原因，造成业主委员会很难发挥其应有的作用，本文从多角度阐述了发挥业主委员会作用的方法和途径。     

“业主”概念之辨析——民法学视角解读

业主是物业的所有权人和物业管理法律关系的主体之一,在范围上应包括已取得房屋所有权证书的人和已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的人。为了解决目前物业小区管理上面临的问题,立法上应当确认"物业使用人"的概念及其"准业主"身份和权利范围,肯定物业使用人经业主的书面委托可以代理业主参加业主大会的活动,并可以成为业主委员会成员,从而成为物业管理法律关系的主体。     

我国物业管理立法相关问题研究

随着物业管理的发展及广大业主权利意识的觉醒,许多亟待解决的实际问题,如业主的权利义务,业主、业主委员会与物业服务公司的法律地位和法律关系,《管理规约》的法律地位等浮现出来。这些问题的解决,最终都会归结到物业管理理论研究以及立法对策上来,我们只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系,运用立法途径才能从根本上解决这些复杂问题。     

业主会与居委会谁才能代表居民群众

随着城市住房体制改革和社会经济的发展,很多单位住房的产权也都收入个人名下。还有相当一部分人自主购买了完全产权的商品房,这些人(包括一些未实行住房改革的产权单位)就是小区物业的业主。物业是指房屋及与之相配套的设备,设施和相关场地,业主是指物业的所有权人。很多小区的业主为了维护自己的利益,也为了与物业管理企业交涉方便,纷纷成立了业主委员会(简称业主会)或业主代表会,按照有关法律规定,业主会(业主代表会)是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主会由物业管理区域内全体业主组成业主人数较多的,可以推选代表组成业主代表会。《城市居民委员会组织法》第2条规定:“居民委员会是居民自我管理,自我教育,自我服务的基层群众性自治组织。”在性质上,居委会是     

北京市举行物业服务收费价格听证会

北京市发展和改革委员会<北京市物业服务收费管理办法>和<北京市物业服务收费政府指导价收费标准>听证会于2005年7月5日举行,来自物业管理企业的代表、消费者代表、学者、律师等二十余人参加了此次听证会.     

物业管理应引进招标管理模式

物业管理自建自管模式导致物业管理过程中业主委员会与物业管理公司相互角色纠缠，物业管理行为市场化、专业化、现代化水平较低。其根本原因是物业管理企业的外部生存环境宽松。应从物业管理的行业管理、立法规范方面寻求对策，摒弃自建自管模式，积极引进招标管理模式，促进物业管理的发展。     

物管安全防范呼唤科学定位

一、物管安全防范的定位值得研究物管安全防范应按物管的行业本质属性和与物管需求者的合同约定,对物业的运行安全、消防安全、环境污染控制、违法犯罪活动的预防等确定其应发挥的作用,而不应片面强调其中的一个领域,如财物及人身安全防范。但现实中,业主的认识和社会各界的看法并不科学,应当进行研究。重庆市人大法制委在2002年8月29日举行了《重庆市物业管理条例》立法听证会,会上,物管方与业主方就物管安全防范做到何种程度进行了激烈的辩论。业主方要求物业公司承担最大     

金濠城广场物业管理之惑

选聘物业管理企业是业主大会的职责,业主大会有权批准物业管理服务合同。两个物业管理合同都是在没有召开业主大会和经过业主大会的同意情况下签订的,仅仅代表业主委员会成员的利益,不能代表全体业主的利益。     

浅沂我国业主委员会法律地位与制度构建

目前业主委员会地位不明、职责不清、运作不规范等问题的存在,使业主委员会的作用难以发挥,致使在物业管理法律关系中,业主合法权益经常受到损害,这种状况也成为影响我国物业管理水平发展的重要阻碍因素,本文拟对这一问题.借鉴国外物业管理相关的立法经验,井结合我国法律实践,深入探讨业主委员会的法律地位和性质,并就构建更为合理的业主委员会制度提出相关建议,以期完善我国物业管理的法规.     

业主视角的业主委员会现状分析——以上海市普陀区A街道社区为例

改革开放以后，我国社会进入转型时期。房屋产权在市场经济条件下逐步私有化，计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理也逐渐向专业化的物业管理过渡。私人房产完全由业主个人负责，业主的自治、自律思想不断强化。但是在物业管理区域内，每个业主并非单独存在，物业中存在一些公共管理部分，这就需要有一个组织可以代表大家的共同利益来维护公共部分不受侵害，业主大会和业主委员会制度在这样的条件下产生了。它的存在和发展依赖于业主的自治和维权意识。以下笔者以上海市普陀区A社区为例，分析该小区业主委员会发展的现状。     

试论业委会设立专职执行秘书之现实性

业委会的专职执行秘书是代表业主委员会行使职权，在业主、业主委员会、物业管理企业的沟通和协调过程中起着桥梁和纽带的作用，做好专职执行秘书工作也是小区健康、和谐的保障。     

物业费的谜团、困惑与出路

谜团 一直以来,我国物业管理服务的成本究竟是多少?对广大业主来说,始终是一个不解之谜.北京市发改委经过两年的调研和酝酿,于2004年4月出台了<北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)>和<北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)>,公开向市民征集意见.该收费标准规定,经济适用房物业管理服务费每月每平米0.5元;普通住宅物业管理服务费每月每平米0.90元,甲类住宅最高不得超过1.20元,其中不含电梯和高压水泵运行维护费.北京市政府就这一收费标准于2004年7月5日举行了听证会.听证会上,物业公司的代表认为,普通住宅0.90元的标准太低,物业公司将无法维持正常运营,而业主代表则认为,经济适用房0.50元的物业费标准物业公司仍有盈利,而普通住宅的物业管理服务与经济适用房的物业管理服务没有太大的区别,相比之下,0.9元的物业费标准仍显得太高.两种意见,相差甚远,难以平衡.     

试为"前期物业管理"改名换位

通常情况下,区分所有权物业(以住宅小区为主)竣工销售前期,业主大会尚未成立,不可能由业主委员会代表业主选聘物业管理企业,但又需要对物业进行管理。这时,要求建设单位(以下统称"开发商")选聘物业管理企业来实施物业管理服务。这时的物业管理被称为"前期物业管理"。而一般意义上的物业管理是指从小区成立业主委员会,由业主委员会选聘物业公司后开始的物业管理。     

业主咨询

提问:业主大会开会的形式包括哪几种?业主大会做出决议需要哪些条件?答:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议,也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的,到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。     

第三人违法行为引发的物业管理民事责任探讨

由于第三人的违法行为损害了业主的权益，物业管理商的责任承担问题一直以来倍受关注。从现有的立法规定出发，物业管理商承担责任所存在的违约赔偿责任、侵权赔偿和责任竞合等情况均难免有不完善之处。结合我国实际情况，从保护受害人的利益出发，尊重当事人的个人意愿，可以以侵权和违约两诉合并，以体现法律全面保护业主的利益。     

物业管理费收支账目是否应当公开

2004年7月1日．因为迟迟不肯向广大业主公布物业管理收支账目．北京恋日嘉园物业管理委员会主任和70多名业主代表全部的400多名业主与恋日嘉园的物业管理公司对簿公堂．要求判令物业公司依法履行法定义务．向业主公布3年来的物业管理收支账目并接受审计。业主要求物管公司公布管理费账目收支的案例还不少．恋日嘉园的事件却是《物业管理条例》实施以来北京的第一案。     

论业主委员会制度存在的问题及对策

"业主委员会"这一名词第一次正式出现在国家级文件中是在2003年6月8日国务院颁布的《物业管理条例》之中。笔者认为,所谓业主委员会,是指一个物业管理区域内由业主组成、业主大会选举产生的,代表业主执行业主大会决定的自治管理组织。