人口年龄结构变动对住房需求的影响机制研究——基于浙江省数据的分析

随着我国人口自然结构呈现出的新特征愈发明显，住房需求也在逐渐发生改变。研究人口年龄结构变动对住房需求的影响，有利于推动房地产市场高质量发展。本文以浙江省为例，构建双向固定效应模型，研究人口年龄结构对住房需求的作用机制，实证分析发现：老龄化对住房需求在短期内有正向影响，而随着老龄化的加剧，影响将变为负向；少年人口增加对住房需求的影响受房价控制，房价的攀升将削弱少年人口比对住房需求的正向影响。当房价过高时少年人口比对住房需求将产生负向影响。基于此，应完善老年福利体系，建设满足老年人居住需求的住宅和与居住环境适配的基础设施；降低多孩家庭经济负担，完善多孩家庭住房福利体系。     

房产商应当如何去开发上海的住房市场

房产商应当如何去开发上海的住房市场卢文彬（复旦大学人口研究所）近段时间有关人回与商品住宅开发的讨论不时见诸于报刊，但从已发表的文章来看，真正对房产商开发住房市场具有实践指导价值的并不多。作为一名从事过上海房产营销的人口学专业学生，笔者认为，其中的主要...     

为“需求决定房价说”正名——基于城镇居民人均住房面积的思考

消费者对商品住宅的需求分为实际需求和潜在需求两类,前者决定着房价水平,后者有一部分会向前者转化,进而激发投机(投资)需求,推高房价。在研究需求对商品住宅价格作用机制的基础上,结合人口变化、城镇化进程和商品住宅供给三个影响因素,对2020年~2050年中国城镇居民人均住房面积和商品住宅价格变化趋势进行了预测。     

我国商品住宅空置率现状研究与对策

房地产业作为我国经济的支柱产业，对拉动国内消费需求和提高国民经济增长速度具有重要作用。从1999年开始，我国房地产业，特别是商品住宅产业，摆脱了前几年的低迷状态，尤其在国家推出住房制度改革、经济适用房建设和加快住宅产业产业化三大举措后，呈现了明显的发展势头。然而在房地产业繁荣的背后，商品房空置面积也在加速上升。众所周知，过高的商品房空置率不但会造成社会资源浪费，而且还会增加产生经济危机、金融危机的风险。所以必须分析研究导致商品住宅高空置率现状的原因，并采取有效对策，控制商品住宅增量，消化存量，降低商品住宅空置率。     

关于租售同权下租赁市场的融资研究

近年来,地产行业高速发展,住房供应量节节攀升,2017年1～8月,全国商品房销售面积98539万平方米,同比增长12.7%。全国商品房销售额78096亿元,同比增长17.2%。8月末,全国商品房待售面积62352万平方米。15个一线城市和热点二线城市新建商品住宅价格环比依然为增长态势。虽然供应量快速增长,但人口流入的城市,新进人口的住房需求依然难以得到满足。故2017年7月18日,住房城乡建设部、国家发改委等9个部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,其主要内容是对于人口净流入的大中城市,要加快推进租赁住房的建设、培育和发展住房租赁市场。在培育机构化、规模化住房租赁企业层面,加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资的渠道,支持发行企业债券、公司债券等融资工具,专门用于发展住房租赁业务。在本文研究中,主要就上市公司的定向增发股票进行分析,并针对长租公寓这一业务的发展做简要的介绍。     

中国人口、家庭户与住房需求预测研究

我国未来住房需求的变化将受到人口、家庭户数量和结构变动的影响.在人口预测的基础上,采用扩展的户主率家庭预测模型,假定分家庭规模、户主年龄、性别的户主率不变或变化的情况下,预测未来家庭户的数量、结构情况.在此基础上,结合2000年普查得到的不同家庭户类型住房情况的信息,对未来30年我国城乡居民住房面积和间数的需求进行了预测.由于人口和家庭户的增长,我国居民住房面积和间数的需求在未来三十年将持续增长;由于家庭户数量增长速度超过人口数量增长的速度,按家庭户变化预测的未来居民住房的需求较大;由于人口和家庭户结构的变化,未来三十年的住房需求在不同时期的情况有所不同,年均新增住房需求的增长在2015年前虽波动起伏,但变化不大;加15年之后,年均新增住房需求将逐步下降.     

中国人口、家庭户与住房需求预测研究

我国未来住房需求的变化将受到人口、家庭户数量和结构变动的影响。在人口预测的基础上,采用扩展的户主率家庭预测模型,假定分家庭规模、户主年龄、性别的户主率不变或变化的情况下,预测未来家庭户的数量、结构情况。在此基础上,结合2000年普查得到的不同家庭户类型住房情况的信息,对未来30年我国城乡居民住房面积和间数的需求进行了预测。由于人口和家庭户的增长,我国居民住房面积和间数的需求在未来三十年将持续增长;由于家庭户数量增长速度超过人口数量增长的速度,按家庭户变化预测的未来居民住房的需求较大;由于人口和家庭户结构的变化,未来三十年的住房需求在不同时期的情况有所不同,年均新增住房需求的增长在2015年前虽波动起伏,但变化不大; 2015年之后,年均新增住房需求将逐步下降。     

城市家庭类型和家庭人口结构的变化与住房制度的改革──以上海地区为例

城市家庭类型和家庭人口结构的变化与住房制度的改革──以上海地区为例顾国权，徐静芳（上海市城市社会经济调查队）住房是人类生存和发展的基本物质条件。住房需求既是一个经济概念，也是一个社会概念，它涉及到“住户”和“住房标准”两个直接影响住房需求的变量，以及...     

广州商品住房市场供求趋势分析——15年来新建125万套住房可能已经进入供求大致平衡时期

住房制度改革以来，广州商品住宅市场有较大的发展，新建商品住宅一共约1亿平方米，折算约为125万套。目前全市实有住宅建筑面积将可达到2亿平方米，比1990年增长约4倍。城市居民居住过小的状况已大大改善。在新增房源中，约三分之二为本地居民所购买；而投资性购房比例则偏大。随着供应不断增加和房价居高不下，自住性购房需求已经发生变化，而投资性购房风险也不断增大。房产始终要回归到它的使用价值上来。综合各种因素分析，预计广州商品住宅市场将进入供求大致平衡和相对稳定发展的新时期。     

生育政策转变下人口结构对房地产行业的影响研究

“三孩”政策的实施,是限制性生育政策逐渐放松的反映,从人口总体发展的角度看,“三孩”政策对调整人口结构、适应社会老龄化具有积极意义。在此背景下,文章系统探讨了在生育政策下人口规模与结构对房地产行业的影响。首先,建立基于生命周期的分析框架,并解释生育政策、人口规模和结构、住房需求三者之间如何相互影响;其次,采用2016—2020年中国省级面板数据,检验了人口、年龄结构、性别结构、城乡结构对住房需求的影响,得出人口规模、老年抚养比、总人口性别比和城市化水平越高,对住房需求越高的结论;最后,提出大力开发“银发产业”、平衡发展城镇化水平的建议,从而促进我国住房市场的发展。     

中国城镇居民住房消费行为特征研究

住房产业是拉动我国近年经济持续稳定增长的主要动力之一,而推动这个产业的源泉主要来自于居民内在的住房消费需求以及其衍生出来的投资需求。有关统计数据显示,近十多年来我国每年的商品房销售总额(面积)中商品住宅所占比重高达80%～90%,这种强劲的住房需求造就了我国房地产的黄金十年。城镇居民持续高涨的住房消费动力,来自于多个方面。从世界范围来看,20世纪90年代中期以来,国际性宽松的货币环境导致流动性过剩,引起大宗商品以     

住房需求测算模型构建及应用——以苏州工业园区为例

精确计算住房需求是确立合理的住房供给机制的重要前提。本文从住房需求的概念界定入手,以宏观领域研究为视角,引入人口结构变动因素,构建住房需求总人口数测算模型;以影响住房需求的住房价格、可支配收入、人口数、贷款利率和时间五个主要因素为自变量,构建住房需求的对数线性函数计量经济模型。同时,本文根据苏州工业园区的经验数据设定了模型的相关参数,证明了模型的有效性,并据此提出了对策建议。     

宁波市人口因素对房地产供需模式的影响研究

本文结合第六次人口普查数据,通过分析宁波市人口结构的变化特征对宁波市住房需求的变化和影响,从控制人口总量、优化人口空间布局、盘活存量住房、完善租赁市场等方面,提出宁波市房地产住房供需模式创新的对策建议。     

增量收缩阶段我国城市住房市场价量与人口变迁差异研究

随着中国房地产业进入增量收缩的时代,不同城市间住房价格、供需以及人口变迁之间的关系表现出明显的长期差异性,厘清这些差异的复杂缘由是政府制定未来住房政策的必要依据。本文将住房供给、住房需求、人口变迁和房价纳入统一的复杂动态系统进行研究,基于我国地级市和省会城市的房地产数据,通过寻找变量间的因果关系,从理论上给出上述变量之间互动机制的解释。基于省会和地级市的城市差异,对理论机制的实证检验结果显示：人口规模增加推升了省会城市的投资需求和弹性供给（相机抉择供给）,对普通地级城市影响则不大;省会城市的高房价促进了人口流入,而普通地级城市则相反。建议未来省会城市在应对人口规模增加时,大力构建公共住房保障体系,满足居民居住需求,抑制投资需求,打击投机性供给,做好增量;普通地级城市则不宜大拆大建,而应盘活住房存量,避免过剩。     

飞鹰:高房价不代表房地产有泡沫

飞鹰知名博主,资深房地产评论人商品房市场只是房地产的一部分,商品住宅又是商品房市场一小部分。认清什么是房地产,才能保证房地产业均衡发展、健康发展、科学发展。房地产业也有发展结构问题,有资源配置问题。住宅只是房地产的一部分,商品住宅又是住宅开发的一部分。面对商品住宅的高房价没必要大惊小怪,商品住宅市场即使被稳定在一定范围内,但由于住宅开发空间依然巨大,房地产发展空间更巨大。许多是是非非源于对商品住房的认识有偏差,站在一个小小的圈子里,把住宅开发与商品房开发混淆起来,把住宅开发与商品住宅开发等同     

统计局:4月份超6成城市房价环比下降

国家统计局今天公布了2012年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,结果显示,4月份新建商品住宅价格下降的城市有43个。新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:与上月相比,70个大中城市中,价     

商品住宅价格变化驱动力研究

商品住宅价格是住宅市场运行的核心机制,它的变化不仅影响到住宅市场的健康发展,而且也与广大住房消费者的切身利益直接相关。然而商品住宅价格的变换又是受诸多因素影响的,本文以西安市2001-2005年商品住宅销售均价数据及其他社会经济因素数据为基础,通过主成分分析方法,研究了影响西安市商品住宅价格变化的主要驱动力,从而为政府进行宏观调控提供依据。     

我国城镇居民住房消费的发展因素及趋势

随着改革开放的不断深入,我国居民消费结构开始了转型、升级的过程,由过去主要解决吃穿温饱问题,转向解决住行的问题.虽然当前存在一些诸如体制改革滞后、商品房价格过高、住宅市场体系不健全、住房金融服务不完善等制约因素,但不容置疑的确是我国城镇居民的住房消费在不断发展、提高.据统计,1998和1999年,我国城镇住房投资分别比上年增长29.8%和16.2%,商品住宅销售面积分别比上年增长36.2%和24.9%,商品房销售额分别比上年增长37.6%和23.9%;商品住宅销售中,个人购买的比例分别达到73.7%和79.6%.不仅带动了与住宅建设相关的建筑、建材、钢铁、化工、轻工等产业的投资需求增加,也带动了水、电、燃气等居民居住消费的增长,以及与居民居住消费相关的住房装饰装修、家具、家电、交易、服务等行业,特别是我国第三产业中相对滞后的保险、金融等社会服务业的发展,同时还有效地扩大了建筑、建材、装饰、住房管理等劳动密集型产业的就业机会.可以说,住房消费已经成为经济增长的重要推动力量之一.     

商品住宅价格变化驱动力分析

商品住宅价格是住宅市场运行的核心机制,它的变化不仅影响到住宅市场的健康发展,而且也关系到广大住房消费者的切身利益,然而商品住宅价格的变化又受到诸多因素的影响。本文以北京市1991年～2005年商品住宅平均销售价格数据及其他社会经济因素数据为基础。通过回归分析方法,研究了影响北京市商品住宅价格变化的主要驱动力,找出影响北京市商品住宅价格变动的主要因素,为政府宏观调控提供依据。     

论中国城市化过程中的城市住房保障需求与供给增长思路

城市化的发展与住房保障的发展有着密切的关系,一方面城市化带来住房问题,需要向城市住房困难居民提供住房保障,另一方面城镇住房保障的发展也对城市化进程具有重要影响.中国正处在大规模快速城市化过程中,住房保障需求呈现出持续增长的趋势.新就业的大中专毕业生、城市发展过程中的被拆迁居民、进城农民工和城市新增人口是城市化过程中新增的主要的住房保障需求群体,住房保障的发展应努力满足他们的住房保障需求,按照积极鼓励、稳步推进的原则促进住房保障的发展,通过建立公共租赁住房制度、大力发展公共租赁住房的方式促进保障性住房供给的持续快速增长.