元规则、真问题与立法取向——基于对“物业管理”立法行为的讨论

在日常表述中，人们对“法律”“立法”等概念并未形成相对一致的理解；甚至不同身份的人群对各种具有”法律”意义的“规范性文件”之间的层级、效力的理解，也存在彼此冲突的情况。因此，在开始讨论“物业管理”地方立法之前，有必要对我国物业管理的“法律体系”“立法行为”做出简要的分析，以确立讨论范围。     

海外地区物业管理相关法律研究之一——香港《建筑物管理条例》

引子：周树基在《美国物业产权制度与物业管理》一书中指出，目前我国商品房买卖和物业管理中遇到的问题，与发达国家以前所遇到的问题惊人地相似。而发达国家当下的区分所有物业产权法律制度，已是一项成熟的法律制度，各国的区分所有物业产权法律制度，就像各国的公司法律制度和知识产权法律制度一样，大同小异。虽然由于国情不同或各自的发展历史不同，各国的制度存在一些小的差异或各自的特点，但在总体的制度设计上，却遵循一些共同的规律和共同的原则。     

浅谈文件资料的送达和签收

作为多年从事物业管理的老物业人，加之本身学习的是法律专业，所以一直以来我比较关注和努力学习物业管理有关的法律法规。而熟知物业管理法律知识可以使我很好地与发展商、业主等进行沟通，向其解说物业管理方面的法律规定，这对我日常工作帮助很大。但近几年，随着我逐渐接触到法务方面的工作，才认识到从事物业管理，不仅仅要熟知实体法（物业管理方面的法律法规），更要知道与物业管理本身无关、但与工作相关的程序法方面的知识。     

业主团体在诉讼法上的地位

由于现在物业管理行业中的很多问题界定不清，物业管理又是一个新兴且专业性很强的行业，这给法院在一些案件的审理中带来了很多不便。为了使司法部门在审理物业管理相关案件时更加准确快捷，近日北京市第一中级人民法院举办了“物业管理法律实务研讨会”，中国物业管理协会副秘书长、法律咨询组组长陈伟参加了此次研讨会并进行了专题发言，现就其关于业主团体在诉讼法上的地位问题的发言摘录如下：     

物企合同法律风险的内部控制

现代化的物业管理企业在发展、经营过程中会遇到各种各样的法律风险，而有效地控制这些法律风险不但可以让企业经得起大风大浪更能提高企业的营运效率。由合同引发的法律风险是目前物业管理企业最常见的法律风险之一，如何有效地避免合同法律风险而使企业顺利地经营，企业应当从控制合同法律风险做起。 一、物业管理企业合同法律风险 物业管理企业的合同主要分为三大类，第一类是物业管理服务合同（这是物业管理企业的主要合同），第二类是工程合同，即与各类分包商签订的工程分包合同（这是物业管理企业常见的合同），第三类是劳动合同（该类合同不仅存在于物业管理企业中，也存在于其他公司），本文主要探讨前两类合同，因为这两类合同最能反映物业管理企业的商业活动情况。     

业主委员会的法律性质辨析

近年来，业主委员会（下称“业委会”）在物业管理中的法律地位引起了广泛争议，业委会能否同物业管理公司订立物业服务合同？能否在物业管理诉讼中成为原告或被告？各地实践差别很大。笔者认为，这些问题的最终解决，有赖于对业委会的法律性质的准确界定，本文拟对这一问题作具体分析，以期对立法和实践有所裨益。     

浅析香港住宅小区管理费缴费率

与内地不同，香港市场经济更为发达，物业管理发展也更加成熟。香港业主欠费的情况依然存在，但相对内地欠费而言则发生较少，此文通过对香港住宅小区物业缴费实际情况介绍，以作借鉴。一、法律环境与缴费率息息相关首先，我们先了解一下香港的法律环境。香港无疑是一个具有高度法治意识的社会，物业管理方面，香港法例344章《建筑物管理条例》作为基本物业管理法规。     

物业管理中的法律关系

发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。     

物业管理的风险防范

此起彼伏的物业管理纠纷,告诫这个新起的职能公司,必须清醒认识—物业管理法律风险是指物业企业在经营中疏于法律常识,不守法律规则,不经法律程序,可能引发或已形成的违法行为所造成的潜在性危害和已形成的危害性后果,即物业企业涉诉风险和已经发生     

坚守物业管理 放飞法律梦想

现在，每天最常听最常说最常见最常角最常想的当属物业管理了。然而，四年前，十年前，更早年前，物业管理对我而言却是一个陌生的概念，甚至等同于空气那样的没有概念。     

物业行业未来法律环境畅谈

在谈论物业管理行业未来的法律环境之前，有几个基本概念，需要搞清楚。     

重构我国物业管理法律关系的探讨

在物业管理中 ,房地产开发商与物业公司之间 ,关系不顺 ;业主、业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘 ;居民委员会与业主委员会之间 ,职能交叉 ;物业公司与居民委员会之间 ,多头管理 ;部分行政主管部门进行物业管理时 ,执法不力 ;上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此 ,有必要理顺物业管理法律关系 ,以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共创和谐的物业管理局面。     

构建和谐物业管理法律关系的几点思考

近些年，物业管理法律纠纷迭起，主要体现在，物业管理欠费纠纷明显增多，物业公司与业委会的矛盾凸显，政府主管部门无法正常指导物业公司、业委会工作，业委会与业主纠纷激烈等等。从近几年的这些纠纷看，物业管理中的一些问题在现在的法律框架下根本找不出解决问题的有效方式，比如说目前的物业管理收费模式造就的严重的欠费问题，笔者认为，造成这些法律纠纷的根本原因在于我国目前的物业管理法律关系的错位，构建符合物业管理发展规律的物业管理法律关系，是从根本上解决物业管理法律纠纷的基本前提和保障。     

论期房及其登记——兼论预告登记(上)

一、期房的由来 1.什么是期房 在中国内地，期房作为一个法律名词却从来没有被法律所定义。2005年7月全国人大常委会公布的《中华人民共和国物权法（草案）》第21条采用了“期房”一词：“当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的……”，却没有给出“期房”的定义：其他任何一部法律也没有对“期房”的概念加以规定。     

业主委员会制度运行中存在的问题及对策

随着房地产业的发展，物管行业应运而生，物业管理相关的法律规范也逐步完善。但物业管理中仍存在不少矛盾，尤其是现阶段，业主委员会运作方式的争议颇多。本文拟对近年来杭州市住宅小区业主委员会制度运行中存在的问题进行分析，并提出相应对策。     

《物权法(草案)》审议 老总纵论发展大计之二:《物权法》带来新挑战 企业需积极面对

《物权法》对物业管理行业的重要性是不言而喻的。它权威的法律地位将给物业管理企业带来新的发展契机，它将使物业管理行业不断走向规范和法治。但是企业也必须清醒地认识到，     

物业管理前期介入是未来品质的保证——上海招商局物业管理有限公司经验之谈

随着国家《物业管理条例》，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的颁布，前期物业管理的概念，责任已在法律上有了清晰的界定。单就《物业管理条例》而言，总共70条，     

投资者法律保护与所有权结构关系研究述评

本文基于对研究投资者法律保护与所有权结构关系的跨国静态比较法和跨时期动态比较法的分析，认为应构建一个投资者法律保护的统一的概念框架，设计相应的指标体系计算投资者法律保护指数，同时要考虑不同身份持股人持股的情况、金字塔结构下的终极所有权结构以及企业的融资结构。     

略论业主委员会与业主大会的关系

业主委员会法律地位是物业管理中一个非常重要的问题，理论界和实务界相关讨论也比较多，但现有的讨论多局限于业主委员会是否具有民事主体地位，没有或者较少地将业主委员会置于业主大会的大背景下进行分析，也没有充分进行系统的理论探讨，导致业主大会虚置化和业主委员会定位不清的问题比较突出。     

论行政合同法律关系主体与分类

行政合同(契约)在行政法学界是一个长期探讨的话题。其中探讨较多的一个问题就是行政合同概念，许多学者都有不同的看法，之所以存在诸多的不同的观点，其一是对行政合同双方的主体含义这一形式要件纷争不清；其二是对行政合同是否是为达到行政管理目的这一实质要件商榷不休。笔者对后者暂且不论，就从行政合同的概念谈起，分析我国行政合同法律关系的主体与分类。一、行政合同概念中的主体在许多学者的著作和文章中，有关行政合同的论述着实不少，在论述过程中，都或多或少地对行政合同的概念做了解释，但对行政合同法律主体都没有进行过系…