从肌肤之患到心腹之患——业主群体文化对物业管理的影响

深圳《住宅与房地产》杂志的编辑老师们出了一个非常深刻的选题——业主群体文化对物业管理的影响。我作为一个业主，一个维权人士，一个小区的前业主委员会主任，对这个选题感触很深。     

一位辞职业委会主任的来信

<正>亲爱的同志们:你你们辛苦了!作为一个业主,我只有在辞去了业主委员会主任的职务后才能大胆地说:你们工作不容易,我们业主委员会支持你们。我相信,全国广大业主也将认同我的观点,     

权责更清，监管更严，企业欲迎还拒？

9月16日上午，当本刊记者来到北京东直门附近的一个高档小区时，花园里都是带着小孩在玩耍的母亲或保姆们。记者随机采访了一位年轻的业主马小姐，问她对北京物业管理的看法。据她介绍，这个小区是有业主委员会的，她家里就有人在做业主委员会的工作。     

物业管理中的几点实际问题

我从1994年入住深圳市福田区莲花北村开始，一直在莲花北村业主委员会工作，曾任业委会委员、副主任，现任业委会主任。对物业管理与业主、业主委员会之间存在的很多问题有所观感，对物业管理中存在的一些问题，我也时常有一些思考。下面几点就是我对目前物业管理中普遍存在的问题的一些看法和建议。     

声音

如果在小区的管理中能够参照股份制企业的“监事会”的模式，从小区业主当中推选出这样一个职能不同的组织，小区业主通过这个组织集中统一地向业主委员会表达意见和提出质疑，通过多种形式相结合的方式实现对业主委员会的监督，必将能规范业主委员会运作。     

没有独立律师介入的业委会易变质

在律师执业过程中，我和我的同事发现，业主委员会在运作一段时间后常常引发诸多矛盾。业主反映，业委会主任多为退休人士，在选举时他说自己身体好、有时间参与社区工作；在业主有问题找业委会主任时他说自己身体不好、经不得刺激，无法解决业主的诉求：到了换届选举时他身体又好了，又能出来参加工作了。业委会本是业主选举产生，但是给人的感觉好像是社区工作站或物业管理公司派驻小区的工作机构。     

关于业主委员会权力的探讨

业主委员会的建立对维护广大业主的利益沟通和各种关系协调，甚至化解业主与物业管理企业之间的矛盾能起到十分重要的作用。但是．业主委员会不是一个万能的机构，它有自己工作的职责范围，其权力是有局限性的，甚至存在某些权力方面的真空。     

业委会的法律服务需求

根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，成立业主委员会是小区业主法定的权利。然而，目前全国各地成立业主委员会的小区比例非常少，根据各地的数据分析，业界普遍认为在20％～30％之间，即便成立了业主委员会的小区，业主委员会能正常开展工作的比例也不高。究其原因，除了业主会议门槛过高、业主团体成立障碍过多、业主团体缺乏民事主体地位以及法律没有强制建设单位限期移交建筑物管理权等客观原因外，专业律师的法律服务没有深入到业主委员会成立前和成立后的过程中，广大业主没有认识到律师在业主委员会的成立和运作中的重要性也是一个非常重要的原因。     

协编动态

成都召开业主委员会工作研究座谈会 6月9日，成都市业主委员会工作研究座谈会在成都政务中心召开。会上，成都物协常务副秘书长巫庆敏宣读了成都物协《关于聘任业主委员会工作研究会委员的决定》，聘任了包括市人大代表、政协委员，政府有关部门、法院以及业主委员会和物业服务企业代表在内的23名研究会委员。会议还就业主大会、业主委员会建设和物业管理活动中的热点难点问题进行了交流。     

对当前业委会工作主要问题及解决对策的思考

当前,由于种种原因,部分业主委员会在开展工作时容易出现偏差,要解决这个问题,需要从物业管理行业、社区、业主等几个方面做好工作,才能从根本上解决业主委员会存在的问题。     

业主委员会委员资质辨析

住宅小区业主委员会委员必须由居住在本小区的业主代表担任，即不具备业主资格的各类住宅（包括商业等）物业使用人不具备担任业主委员会委员的资质，不能被选举担任业主委员会委员。这在国家的《物业管理条例》（以下简称《条例》）和地方法规中是有明确规定的。可是，在实践中，有时《条例》的严肃性与业主们选出的代表及业主委员会委员实际资质的多样性存在一些尖锐的对立。如何正确理解和贯彻《条例》，妥善解决这类矛盾，事关小区广大业主能否选举出一个有公信力、有工作效率的业主委员会，事关小区物业管理工作能否健康有序开展。     

2005年1月《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》发布

【事件】2005年1月17日，深圳市政府发布《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》（简称“指导规则”）。“指导规则”为业主委员会的筹办和备案、首次业主大会会议的召开、业主委员会的日常运作、权限等等提供了明确、具体、操作性强的指引。这为日渐增多的业主委员会违规、越权等一系列乱象提供了制度上的解决措施。     

物业管理行业迫切需要社会的关注与呵护——一位物管经理的话

物业管理作为一个新兴行业，在其成长过程中不免会出现各种问题，如业主、物业管理委员会与物业管理公司之间的关系问题等，迫切需要社会各界的关注。关于业主、物业管理委员会与物业管理公司之间易发生矛盾的问题，我认为主要有以下几种因素：第一种是前期开发、建设、销...     

宿迁市业委会协会的组建与工作现状

江苏省宿迁市是1996年7月经国务院批准设立的地级市，目前市中心城区人口为62万，建成入住小区246个，在建小区95个，成立业主委员会的小区90个。我们成立业主委员会协会的工作曾得到江苏省人大办公厅巡视人员、城建环资委副主任陈裕斌的好评——组建协会，很好地发挥了政府与小区管理的桥梁作用，是一个很好的创举，应该在全省推广。     

再探物业纠纷解决之道

最近一段时间，有关物业纠纷频频被媒体报道。相对于购房的阶段性来说，入住后与物业的纠纷往往是长期的，在得不到解决的时候便集中以物业费纠纷形式爆发出来。 对于深层次的原因和解决之道．各媒体都十分关注这一话题，本刊记者也与业内人士多方探讨，探讨中．一个令人尴尬的现象值得我们注意：如何解决物业公司与业主之间的矛盾，业主委员会被寄予了无限希望，但是这个带着光环的组织在现实中充满了尴尬，业内人士指出：目前只有10％的小区成立了业主委员会，成立业委会困难重重．即使有了业委会，能够代表业主利益、解聘物业公司等问题上也是举步维艰。     

让业主委员会筹建工作不再难

近年来，物业管理行业得到了快速发展，但备受社会关注的住宅小区业主委员会的筹建工作却进展缓慢。各地新闻媒体上也频频曝出小区业主在筹建业委会时被打，物业管理企业横加阻挠，甚至政府管理部门互相推诿的事件。业主委员会的成立工作为什么这么难？物业管理企业如何适应我国不断发展的市场经济环境，如何更好地为所管小区的业主做好服务，笔者就住宅小区业主委员会筹建工作难的问题谈点个人认识。     

公益精神不是万能良方

<正>当前,业主委员会对社区的全部工作完全是公益性的,没有任何报酬与办公资金。那么,这个业主委员会该怎么工作呢?举个简单例子:业主委员会对社区建设有个提议,征求业主意见(三种方式):1.挨户走访,必须要安排在晚上(自己有时间,业主有时间);2.电话通知(要产生通讯费);3.发传单、贴通知(要有纸墨的费用)。资金哪儿来?实际     

2009年12月深圳景洲大厦选出业主自治管理委员会

【事件】2009年12月，深圳景洲大厦小区超过半数业主选举出了目前国内仍有争议的业主自治管理委员会。当前，除了《物权法》中还能找到相关内容的原则思路，但国家并没有明确的法规政策来界定解释业主自治管理委员会。选举成立业主自治管理委员会，已超出了有关法规政策的明文规定。小区所属的街道办和社区，对这一选举的合法性表示不予承认。     

谈谈我们的业委会工作

时代在发展，社会在前进，居民小区逐渐在扩大形成，房产私有化程度也逐渐提高，业主的权益需要维护，业主委员会的成立成为必然的趋势。业主委员会在目前还是一个不大好定性的组织，它既不在工商局注册，也没有行业的主管单位，它在小区办的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定。即除了业主大会，它也没有别的“上级”。国务院颁布《物业管理条例》明确了业主委员会只是业主大会的执行机构这一定位，现就唐槐园小区业主委员会成立以后开展的工作，谈谈我们的做法：     

让法律为业主自治组织的成立保驾护航

《物权法》生效已经五年了。虽然业主的建筑物区分所有权已然从法理上确立，作为建筑物管理主体的业主自治组织却并未普遍地建立起来，已经成立起来的业主大会和业主委员会也普遍地运作困难。由于缺乏统计数据，无法准确知道全国已经成立的业主委员会的数量和比例，但从见诸报端的报道来看，各省市成立业主委员会的比例估计在20％左右，全国的比例不会超过30％。而据称全国物业服务企业有近6万家。这么多物业服务企业，在建筑物管理主体缺位的情况下，已经工作了几十年了，这是一个需要反思的事情。