土地发展权及其交易——基于农地保护的政策工具

城市化进程中农地的非农化是一个不可回避的问题,世界各国都在积极探索如何集约地开发城市土地和有效地保护农地的土地使用方式。发达市场经济中,土地发展权已经成为保护农地和开阔空间的政策性工具。通过发展权的购买或发展权的转让,既限制了农地的无序开发,又弥补了土地发展权的潜在损失,较好地保护了农地。中国在农地保护上虽然实施了最严格的措施,但在效果上却未达到预期的目的,这其中土地开发的收益、农地保护的成本、土地资源使用的效率不能不是一个重要的因素。为了在城市化进程中更好地保护农地,应引入经济利益的因素和市场化的运作方式,借鉴土地发展权政策工具的理念和操作方式对我国土地利用中出现的问题加以研究和解决。     

中国土地发展权理论研究综述

近年来我国学术界逐渐重视对土地发展权的研究,然而其研究仍处于理论研究的初始阶段。本文采用文献资料法和比较分析法等研究方法,分析归纳了现阶段国内学术界关于土地发展权概念、归属、流转、可行性与必要性等方面的的理论研究内容,并探索当前研究中存在的不足和今后需要努力的方向。     

土地发展权应当制度化

土地发展权的提法在我国目前还仅限于理论界，在实践中并未作为一个明确的概念使用。然而它并非是一个新兴的产物。它起源于采矿权可与土地所有权分开而单独出售和支配的构想，并最早产生于20世纪50年代的英国。20世纪上半叶随着城市化进程的迅速发展．     

土地发展权的价值研究

本文认为影响土地发展权价值除了土地利用规划、土地用途、开发强度、区位这四个因素之外,还应加上土地使用者的心理预期的影响。在此基础上,得出未实施土地开发控制政策时城市附近农地发展权价值的计算公式及影响因素,国家土地利用政策的改变对城市边界附近地区及偏远地区价值的不同影响,以及经济发达地区和经济落后地区之间土地发展权价值的构成及影响因素,最后考虑在土地发展权视角下的农地征收的问题。     

我国农地发展权制度的构想

农地发展权是从属于所有权又独立于所有权的一项权利,是为了保护基本农田、生态环境而设立的：设立农地发展权的基本原则有两项。本文亦对农地发展权的内容和归属作了框架性构思。     

渝北规范土地转让工作

自2004年3月1日起执行的《渝北区加强国有土地使用权转让管理工作的补充通知》，为该区进一步规范国有土地使用权转让管理奠定了坚实基础。     

非法转让土地使用权的认定与处罚

土地使用权的流转在法律上有明确的规定。甚至带有限定性或禁止性的规定。现阶段。随流转的日趋活跃与频繁。非法转让土地使用权的发案率已呈持续上升势态；另一方面．非法土地使用权的认定与处罚相对于其他土地违法案件来讲．在立法上比较分散，在法律解释与学理     

土地发展权跨区域流转的现实与前景——一个分析框架

土地发展权虽未作为一项正式的制度设置,但事实上作为地方政府进行"制度创新"的重要工具,为经济增长和城市化扩张做出了实质性贡献。同时,这种颇具中国特色的土地发展权流转机制具有渐进性特征,正深刻影响中国土地产权制度改革进程。本文在总结我国土地发展权跨区域流转的理论、制度和实践基础上,对土地发展权跨区域流转的前景进行了一个框架性的拓展分析。研究发现,因城乡二元土地制度的异质性,土地发展权跨区域流转将存在迥异的发生机制。国有土地发展权可围绕"建设用地节余指标"这一具象载体进行跨区域流转,农村土地发展权则可围绕特定的"发展权标准单位"这一虚拟载体进行跨区域流转。在此基础上,本文从改革方案、机制设计、交易市场等方面提出了建议。     

试论股权方式转让土地使用权

以股权转让和资产收购等手段来行使房地产转让．对盘活开发商的资金,加快项目的运转,特别是启动烂尾楼的续建等方面具有积极意义。但不可否认的是,这些新的转让形式的出现给房地产市场的发展带来了一些新的问题。因此,本文对如何规范以股权方式转让土地使用权提些建议．     

土地违法转让不予登记

案例2006年10月,甲公司以公开拍卖方式竞得一宗出让国有土地的使用权,用途为商业用地,使用年期40年。甲公司与国土资源管理部门签订了《国有土地使用权出让合同》,缴纳了土地出让金,并进行了土地登记,取得了该宗地的《国有土地使用证》。2007年6月,甲公司将仍未开发的该宗土地的使用权转让给乙公司,并与乙公司签订了《土地使用权转让合同》,乙公司按照合同约定给     

土地竞价转让文件的编制

编制土地竞价转让文件,应按照"编报规范、依据充分,经济合理、技术先进,重点突出、兼顾一般"的原则,但是在实际中,还不止于此,所以可以说,也是一个较为大型的工程,在本文中,介绍了土地竞价转让文件的编制方法与原则。     

土地管理与土地节约利用关系

我国的土地面积十分广袤,但是人口也达到了十几亿,所以现阶段我国的人与地的矛盾也非常突出,土地问题是一个值得重视的问题。如何进行土地管理和节约利用,是这里所要阐述的观点。现主要通过对土地管理和土地的节约利用之间的关系进行分析,并对土地管理和土地的节约利用提出了一些方法和措施。