多措并举,积极化解房地产“去库存”压力

促需求、去库存是2016年全国房地产改革的总基调.2016年房地产开发投资增速可能出现负增长,经济“稳投资、稳增长”的难度加大.当前我国住房“去库存”呈现商品房“去库存”压力大、三四线城市成为“去库存”的重点区域、商业营业用房和办公楼“去库存”难等特点.为了有效落实房地产“去库存”的任务,化解房地产“去库存”的压力,建议在住房供给过剩的区域,严格控制房地产用地供给量,依法合理调整未开发房地产用地的用途:鼓励地方政府购买商品房用作保障性安居住房,大幅提高保障性安居工程的货币化安置比例;出台并切实落实鼓励农业转移人口购买城镇商品住房的政策;加快REITs等住房资产证券化(ABS)试点,盘活存量商业营业用房和办公楼.     

浅析商业房地产与移动互联网

一、现状商业房地产作为房地产产业中的一个重要分支，其重要性和巨大的发展潜力在一个城市发展中是有目共睹的。依据国家统计局所发布的数据，2011年全年的商业营业用房投资达到了7370亿元，增长率为30．5％。2011年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都要远远超过住宅。从宏观上观察，随着国内房地产成熟度的提高，商业房地产在未来几年的需求会不断地增长。     

我国转型期的房地产业进入稳步发展期

随着国家宏观调控的全面展开,各地区和各部门以科学发展观统颌经济社会发展全局,认真贯彻中央确定的各项战略部署,坚持落实宏观调控的各项政策措施,使我国房地产业发展进入了良性循环.进入转型期的房地产业开始朝着宏观调控预期的方向发展,房地产经济运行中突出矛盾开始有所缓解,房地产市场运行中无序状态得以初步改变.转型期的住宅和商业用房、别墅和工业用房、甲级办公楼和酒店公寓的影响各不相同,本文将就这些市场热点问题进行分析和研究,供市场人士参考.     

我国转型期的房地产业进入稳步发展期

随着国家宏观调控的全面展开,各地区和各部分以科学发展观统领经济社会发展全局,认真贯彻中央确定的各项战略部署,坚持落实宏观调控的各项政策措施,使我国房地产业发展进入了良性循环.进入转型期的房地产业开始朝着宏观调控预期的方向发展,房地产经济运行中突出矛盾开始有所缓解,房地产市场运行中无序状态得以初步改变.转型期的住宅和商业用房、别墅和工业用房、甲级办公楼和酒店公寓的影响各不相同,本文将就这些市场热点问题进行分析和研究,供市场人士参考.     

我国转型期的房地产业进入稳步发展期

随着国家宏观调控的全面展开,各地区和各部门以科学发展观统颌经济社会发展全局,认真贯彻中央确定的各项战略部署,坚持落实宏观调控的各项政策措施,使我国房地产业发展进入了良性循环.进入转型期的房地产业开始朝着宏观调控预期的方向发展,房地产经济运行中突出矛盾开始有所缓解,房地产市场运行中无序状态得以初步改变.转型期的住宅和商业用房、别墅和工业用房、甲级办公楼和酒店公寓的影响各不相同,本文将就这些市场热点问题进行分析和研究,供市场人士参考.     

经济政策不确定性与房地产投资

中国房地产市场向来被称为"政策市"。房地产市场的波动受到经济政策的显著影响。理论上看,经济政策不确定性的上升并非等同于政策风险的增加,其对房地产投资的影响并不确定。基于边界协整检验的实证研究表明,在控制产出、利率和房价的影响后,经济政策不确定性会显著影响房地产开发投资和住宅投资,但出人意料的是,其对房地产投资的长期影响是正面的。在短期内,政策不确定性的波动会对房地产投资的增长有负面影响。进一步,财政政策、货币政策、汇率政策和贸易政策的不确定性对房地产投资的影响存在异质性。     

商业房地产收益还原率的研究

本文站在市场的角度,对聊城市商业地产市场、商业地产经营模式、商业地产开发关键进行详尽地叙述。通过对聊城市成熟商圈进行调研,得出聊城市商业地产综合收益率、分区商业地产收益率等一系列指标。不仅对聊城市房地产开发企业确立投资还原率、房地产估价机构利用收益法测算商业用房收益价格等方面有着重要的参考价值。     

投资主体决策异质性与货币政策效果差异

本文在对中国近期投资需求现实考察的基础上,构建了各类主体的投资需求新古典模型,根据不同投资主体目标函数和约束条件的差异得出结论:(1)以调整利率(准备金)为主的货币政策对于私营企业固定资产投资、住宅投资具有较大效应,而对于国有企业投资作用相对较小,对于地方政府投资的效应为0,甚至作用相反。(2)以控制信贷规模为主的货币政策对于私营企业投资、家庭具有较明显的作用,对于国有企业投资作用较小,对于政府投资作用非常微小。(3)政府对国有企业上缴利润比例的调整对于国有企业的投资变化具有较强影响,而房地产调控政策如果发挥作用,则对于地方政府投资和住宅投资具有较大效应。     

VAR模型框架下房地产业与经济增长关系的实证检验

首先从房地产销售额和房地产开发投资角度阐述了房地产业对国民经济的贡献,然后在VAR模型下进一步分析了房地产业与经济增长之间的关系.结果表明:房地产开发投资与产出具有双向因果格兰杰关系,房地产投资对产出具有较大、持久的正影响;住宅投资对产出具有强劲的冲击力,时滞更短.房地产销售额对产出具有明显的正向效应,而产出对房地产销售额影响不是十分明显.     

房地产投资、房地产信贷与中国经济增长

本文使用中国35个大中城市1996-2007年的数据考察了房地产投资、房地产信贷与经济增长的互动关系。实证结果表明,第一,经济增长对房地产投资影响大于房地产投资对经济增长的影响。因此,一旦经济增长出现波动,将导致房地产投资剧烈波动,但房地产投资波动将引起经济增长较小波动。第二,房地产购买对经济增长的影响大于房地产开发投资;信贷对开发商比对购房者更重要。第三,经济增长对房地产信贷的影响大于房地产信贷对经济增长的影响。因此,一旦经济增长下跌,将导致房地产信贷严重萎缩。第四,房地产投资对经济增长的影响大于房地产信贷对经济增长的影响,但经济增长对房地产信贷的影响大于房地产投资对房地产信贷的影响。因此,一旦经济下滑,将严重压缩房地产信贷规模,但对房地产投资影响较小。第五,房价对房地产信贷影响大于经济增长和利率对房地产信贷的影响。一旦房价下跌,房地产信贷将严重萎缩,从而可能引发违约风险和房地产金融危机。为此,政府更应控制房价的过快增长。     

皮建设：地产，要耐得住寂寞

有句话在业内广为流传：“做住宅地产是小学生;做商务地产、写字楼是中学生;做商业地产则是大学生。”此活虽然尖锐却一语道出商业地产投资的高门槛。商业房地产和住宅房地产,这两个都是房地产,但是此房地产非彼房地产。如果我们住慨念上不搞清楚,恐怕就很难从住宅房地产过渡到商业房地产。     

货币政策、过度投资与房地产企业风险承担

以2003—2013年中国房地产上市公司为研究样本,借鉴Richardson的过度投资模型,对房地产企业的过度投资行为进行度量,实证检验了房地产上市公司是否存在过度投资、中国的货币政策对房地产上市公司过度投资的影响以及中国房地产上市公司的过度投资与其风险承担的关系。研究结果显示:中国房地产上市公司存在过度投资行为,紧缩的货币政策能抑制其过度投资,而宽松的货币政策会助长其过度投资;在经济繁荣期,房地产企业的过度投资对其风险承担的影响不显著;在经济衰退期,过度投资会使其风险承担水平显著提升,此时推出宽松的货币政策会使房地产企业的风险承担水平进一步提升。     

浅析商业房地产开发项目的主要特征

随着我国经济社会的快速发展,商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类,近年来正日益受到人们的关注.不少房地产开发企业由传统的住宅项目开发转向商业房地产项月开发,以期获得相对较高的投资收益,商业房地产开发项目之间的竞争日显激烈.政府部门也认识到商业设施对城市发展的辐射带动作用,不断采取措施推动商贸流通基础设施的建设.     

房贷政策惊雷虽响 震恐之效有待检验

央行6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,此次房贷政策调整涉及从土地开发到建筑施工、从居民住宅到商业用房、从政府土地储备机构到个人购房者等方方面面,市场反响十分强烈。央行表示此举在于保障房地产业持续稳定发展、防范银行信贷风险、保持金融持续稳定,房地产开发商纷纷惊呼资金链危机,商业银行则表面平静、暂无动作。 长期以来,房地产业与商业银行之间形成了非同寻常的资金往来关系:一方面,房地产业严重依赖银行贷款,房地产开发项目资金60％～70％来自于商业银行;另一方面,房地产贷款也     

房地产经营

指房地产经营部门为实现一定经济、社会目的 ,以房产、地产为对象进行的一系列经济活动。其中 ,房产经营主要指对城市各种房屋 ,如厂房、住宅及商业等用房进行的建造、维修、租赁、买卖等经济活动 ,地产经营指对土地的勘测、维修、整治以及土地平整、建筑物拆除、地下管线铺设等土地开发活动。我国房产经营和地产经营不同的是 ,城市地产经营的前提是城市土地国有化 ,城市土地属国家所有 ,各单位和个人只有使用权 ,没有所有权。房地产经营     

我国房地产价格影响消费、投资的效应分析

房地产价格影响消费和投资的作用机制至今没有统一结论,影响到很难制订针对性政策调控房地产价格。文章在分析房地产价格影响消费、投资效应的基础上,采用VAR模型分析得出房地产价格对投资的拉动效应远小于对消费的拉动效应,对我国中央银行提高货币政策有效性,房地产监管部门管控房地产市场,微观主体决策房地产投资、消费提供建议。     

我国货币政策的传导效应分析——基于房地产投资的视角

货币政策是国家货币当局对全局经济宏观调控时所采用的重要手段.而近年来,房地产投资在全国固定资产投资中所占的比重居高不下,对经济的影响不客小觑.文章结合我国20世纪90年代以来的经济数据,建立了我国货币政策对房地产市场影响的VAR模型,并据此做了脉冲响应与方差分解分析,以此研究货币政策对房地产市场影响的动态效应.     

从QE看公租房作为法定财富标志的可行性

通过对财富标志形成理论及房价在货币政策传导机制中所起的作用进行剖析,揭示了房地产成为社会性财富标志的必然性和由于未能进化成法定财富标志而容易泛化的缺陷性。2008年至今,美国推出了三轮量化宽松货币政策(QE),是为求解上述问题而进行的有益尝试,这与林左鸣和闫妍提出以公租房作为法定财富标志的主张不谋而合。鉴于我国中央银行以外汇为主的资产结构导致的货币政策被动、以及房地产市场乱象丛生的现实,必须尽快落实以公租房作为法定财富标志的制度安排。央行对兼具法定和社会性双重财富标志属性的公租房产权进行公开市场操作,投放或回笼基础货币:(1)可以拓宽投资渠道,减少商品房的投资需求,抑制其价格过快上涨;(2)可以优化央行的资产结构,降低外汇占比,提高货币政策的自主性和灵活性;(3)可以引导社会资金投资公租房,解决其融资、建设位置和质量等问题,有利于通过租赁形式实现居者有其所的社会目标。     

由控制四大行业引发的思考

4月27日国务院发出提高四大行业投资项目资本金比例的通知,通知的主要内容是：提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例,钢铁由25％及以上提高到40％及以上,水泥、电解铝、房地产开发(不含经济试用房项目)均由20％及以上提高到35％及以上。通知表明了国家对2003年以来出现的过热进行调控的决心。     

美国房地产业的兴与衰

目前,我国房地产经营开发热浪滚滚,房价看涨;而在太平洋彼岸的美国却恰恰相反,房地产业冷落萧条,商业地价一跌再跌,看来,环球并非“同此凉热”。大起大落美国房地产业在其国民经济中具有重要地位,约占美国国民生产总值的10—15%(约6000多亿美元),全国2/3的有形资产是房地产。房地产投资占每年美国私人投资的50%以上,其中绝大部分是住宅投资。