土地出让市场的博弈分析:利益背景与政府行为过程

研究目的:建立土地出让市场监管博弈模型,分析监管部门和出让部门的混合策略选择,提出完善土地出让市场监管的有效制度安排。研究方法:博弈分析。研究结果:(1)出让部门违规的动因来源于其行为所产生的远超出正常行为的得益以及违规行为被查处后所受的损失与其违规收益的机会成本考量;(2)监管部门的监管绩效取决于激励及约束机制的侧重点及其效率。研究结论:完善土地出让市场的着力点在于对监管部门和出让部门的行为空间与利益空间的规制,同时应进行相应的经济及行政体制改革。     

房地产价格波动对地方政府财政收入影响

本文通过对我国70个大中城市2007年～2010的面板数据分析,发现房地产价格变动会影响财政收入并且削弱财政收入的可持续性,因此,近几年房地产价格的高速增长使得当地政府面临较大的财政收入风险,通过在房地产价格升高时保留部分财政收入、在房地产价格走低时缓解财政收入萎缩压力的财政政策,将有利于平滑经济波动,减少财政收入的波动性。     

我国房地产存量市场与增量市场结构分析

房地产市场具有与一般消费品市场所不同的特点。一般消费品市场属于消耗性产品,市场中以增量市场交易为主,以存量交易为辅;而房地产市场则有所不同,房地产的增量市场仅是市场交易的一部分,更大部分是在房地产的存量市场中完成的。也就是说,统一的房地产交易市场实际上包括两部分,一部分是通常意义上的房地产开发市场,即房地产商通过开发建设的商品房在市场上进行交易,     

新余市房地产市场分析与银行信贷策略

近年来,江西省新余市房地产业进入了新一轮的高速发展时期,呈现量增价升、购销两旺的繁荣景象,房地产业已成为政府新的经济增长点,被视为推动经济快速增长的重要产业之一,同时也成为金融业积极支持的对象,银行贷款投入增长较快。但同时,金融业对房地产开发投资可能过热产生忧虑。因此,新余农行组织了本次市房地产市场情况调查,以为银行房地产贷款提供参考。新余房地产业的发展现状(一)房地产业发展迅速。近年来,随着住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施、招商引资力度的加大和建设花园城市步伐的加快,新余市房地产开发投资迅猛增长,房地…     

土地出让收入支持乡村振兴潜在障碍因素及化解路径

为拓宽实施乡村振兴战略的资金来源,2020年国家发布《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》,要求稳步提高土地出让收入用于农业农村比例,集中支持乡村振兴重点任务。在此背景下,本文选取2001—2017年相关数据,描述激励约束机制下的土地出让收入规模发展历程,从地方政府、土地财政、乡村自身三个层面识别土地出让收入支持乡村振兴潜在障碍因素及总体运行框架,阐释各项潜在障碍因素作用机理,分析时间序列上各潜在障碍因素数值变化趋势。采用熵值及理想解相似排序法测算三个层面障碍程度变化趋势,结果表明,2001—2017年影响土地出让收入支持乡村振兴三个层面的障碍作用同时存在,但是,地方政府、土地财政与乡村自身的障碍程度呈现“此消彼长”变化趋势,导致总体障碍度没有显著变化。随着土地财政资金规模的增长,对于以土地出让收入支持乡村振兴的障碍逐年减小,表面现象上最主要的障碍是乡村自身发展较滞后的现实情况,实质根源是国家确立“以经济建设为中心”基本路线及分权财政体制和经济增长为主的政绩评价体系。从完善土地财政形成制度根源、优化考评监管体系、征收保有环节房产税、引导生产要素流向农村、推动低效农村...     

房地产市场波动与银行风险控制

一、我国房地产市场周期性波动理论分析与宏观经济运行过程中的周期波动一样,房地产业在发展过程中也存在周期波动现象,具体表现为房地产业呈现出的有规律的扩张和收缩局面相交替、繁荣和衰退连接出现的情形。从我国情况看,房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动。改革开放以来中国房地产经济运行经历了五个短周期波动。前四个周期从1981年开始至1999年末,期间的每个周期均经历了从产业复苏到产业扩张再到衰退的曲线波动,直到1999年再次出现衰退。     

土地储备融资政策变化对地方政府土地出让行为的影响研究

研究目的：探究土地储备融资政策“贷转债”和“债转禁”两次改革对地方政府土地出让行为的现实影响，探讨土地储备融资政策的可能改革方向。研究方法：针对2012—2021年70个大中城市的面板数据，开展时间断点回归、随机效应和双向固定效应模型回归分析。研究结果：（1）基于理性选择制度主义和注意力分配理论，构建了土地储备融资政策变化影响地方政府土地出让的理论框架；（2）短期层面，土地储备“贷转债”（-190.579）和“债转禁”（-280.515）变化对土地出让面积具有显著负向影响；（3）长期层面，土地储备“贷转债”负向影响土地出让面积（-0.352），“债转禁”正向影响土地出让均价（0.428）。研究结论：土地储备融资政策变化可能将在各个维度上影响地方政府的土地出让行为，造成未来土地出让面积的持续下降和土地出让均价的持续上升，因而应当审慎衡量地方政府债务风险和发展用地诉求，以“保障公益、适当弹性、引导分配、因地制宜”的思路推进土地储备融资政策改革，保障土地储备项目可持续运作和城市土地市场的健康发展。     

房地产企业收入确认及会计核算刍议

房地产企业建设周期长,货款回收慢且时间跨度相对较长,收入确认时点把握不准,以及在这一过程中涉及税款的预缴、清缴等较为复杂。在具体业务处理过程中,会计人员对此比较生疏或把控不准,造成某一时段企业收入确认不准确,易造成企业涉税方面的风险。对此,笔者结合多年工作经验,通过解读《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)中房地产企业收入确认的会计核算,并与税法有机融合,较为系统全面地梳理反映房地产企业收入确认及在这一过程涉及相关税种的会计核算处理,供同行业会计参考、交流。     

论房地产市场失灵时政府的干预手段

房地产市场是一个不完全竞争的市场,而且我国当前房地产市场拥有庞大的权利,使得其他组织或个人很难与之抗衡。因而,在市场难以发挥有效调控作用而造成房地产市场失灵的情形下,政府对价格严重背离价值的房地产市场进行适度行政干预有必要提上议事日程。     

土地出让方式对中国地方政府财政收入的影响研究

研究目的：分析比较土地出让方式对地方政府财政收入的差异性影响。研究方法：博弈分析和经济计量分析。研究结果：（1)不同的土地出让方式在价格上存在较大差异。（2)通过协议方式出让土地对政府财政税收存在正向影响,该影响的长期效果显著;通过“招拍挂”方式出让土地对财政税收短期内存在正向影响,该影响的长期效果不显著。研究结论：协议出让土地对政府的短期回报较低,但可创造长期稳定的税收收益,并带动该区域内其他相关产业的发展;“招拍挂”出让土地可为政府带来较高的短期税收收益,但长期回报率较低。     

城镇住房保障体系发展滞后对房地产市场波动的影响

本文在总结我国城镇住房制度改革历程的基础上,分析城镇住房保障体系发展滞后的现状及其对房地产市场的不利影响,并提出促进我国城镇住房市场发展的相关政策建议。     

我国房地产市场税收制度研究

本文论述我国房地产市场发展状况及相关税收政策,对制约房地产市场健康发展的税收因素进行分析,并提出改革建议。     

我国房地产市场结构分析

本文主要从供给需求两个主要方面考察房地产市场的结构，对目前房地产行业存在的一些问题进行讨论，并对房地产业供不应求的原因作相应的探讨，提出相关对策。     

铜陵市房地产市场发展现状及对策

2020年是一个特殊的年份,新冠疫情的爆发很大程度上影响我国各个产业的发展,房地产行业也是如此.本文主要针对铜陵市房地产市场发展现状进行调研,分析铜陵市房地产市场变化的原因及疫情对房地产行业的影响,深入了解铜陵市的整个房地产市场状况,并就当前房地产市场中存在的问题提出相应解决对策,以期促进铜陵市房地产市场健康、可持续发...     

我国房地产市场影响因素实证研究

本文用问卷调查的方式来研究我国房地产市场稳定健康发展的影响因素,通过文献研究总结21个影响我国房地产市场稳定健康发展的因子,然后运用主成分分析法提取了四个关键因素：房地产市场与国民经济的相适应性、土地政策、税收制度、金融体系。分析显示,房地产市场与国民经济相适应性对我国房地产市场稳定健康发展影响程度最大。     

重庆房地产周期波动实证研究

本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标,建立重庆市房地产周期波动指标体系。然后,用主成分分析法合成重庆市房地产周期波动综合指数,并对其周期波动特征进行分析。最后得出结论,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策影响很大,目前处于可控阶段,且从长期来看,仍具有上涨趋势。     

嘉定区房地产市场分析

随着农村生活水平的不断提高和农民收入的不断增加,房地产业随之蓬勃发展。嘉定区人均增加值1996年的2.13万元增加到2001年的3.83万元,6年间增长了近80％,城镇职工年平均工     

地方政府非税收入及其征管研究

十余年来,地方非税规模便在非规范的条件下急速膨胀,目前已在地方财政收入中占据着半壁江山。对我国地方非税收入规模和征管两方面进行分析,发现地方非税存在法制欠缺、规模过大、征管透明度低等问题,因此应尽快形成非税收入法律配套体系,加强非税征管电子化进程改革地方税体制,推广地方PPP模式的运用。