承租土地使用权及其评估辨异

国土资源部在《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发[1999]第222号文)中明确，国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁承租人取得承租土地使用权。     

论国有土地租赁状态下的房地产价格评估

《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定,国有土地使用权的使用方式有三种,即划拔、出让、租赁。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充,其具体含义是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。这项土地使用制度改革,发生在《房地产估价规范》发布之后,如何评估租赁土地状态下的房地产价格已是亟待解决的技术问题,引起了房地产估价界的关注。笔者在此提出“预扣租赁储备金”估价法,以期抛砖引玉,达到相互学习,共同提高的目的,改进和完善我国房地产估价技术。     

试析租赁土地使用权的性质

本文所称的租赁土地使用权,是指国家将国有土地以一定年限出租给土地使用者,土地使用者依法对国有土地享有的占有、使用和收益并排斥他人干涉的权利。租赁土地使用权是随着上海土地使用制度深化改革产生的有偿使用新形式——国有土地租赁而出现的。正确认识租赁土地使用权的性质,有助于顺利贯彻今年9月1日起施行的《上海市国有土地租赁暂行办法》。     

浦东新区国有土地年租制课题研究报告（上）

1996年浦东新区首次批准上海港机股份有限公司以土地租赁方式使用南码头街道449街坊11宗地块，从此开始了国有土地租赁制度的尝试。1999年7月国土资源部颁发了《规范国有土地租赁若干意见》，同年，上海市《国有土地租赁暂行办法》出台，浦东新区被作为本市国有土地租赁试点区。此后浦东新区国有土地的租赁面积、租赁金额方面每年都有一定的进展。全区2002年征收土地租赁费用金额为967．5万元，2003年为1334．13万元，至2004年末，租赁国有土地达152幅，土地总面积219．5万m^2，征收土地租赁费用金额达1758．6万元。     

承租土地使用权价格及其评估方法

承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一，承租土地使用权可以依法转租、抵押和转让。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土     

承租土地使用权价格及其评估方法

承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一，承租土地使用权可以依法转租、抵押和转让。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土     

租赁国有土地使用权及其租金的计算方法

租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。特别需要注意的是，租赁土地使用权的出租人为国家，因而属于一级土地市场；土地使用权租赁发生在二级土地市场，其出租人是出让国有土地使用权人。     

土地设定抵押的法律思考

根据《担保法》、《城市房地产管理法》、《规范国有土地租赁若干意见》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列国有土地使用权可以设定抵押权：一是单独的土地使用权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的土地使用权或通过国有土地租赁方式取得的承租土地使用权。二是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让、国有土地租赁还是划拨，只要房地产权属合法，     

我国规范国有土地租赁行为

国土资源部最近印发了《规范国有土地租赁若干意见》,要求各地结合本地实际认真贯彻执行。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。《意见》对原有建设用地法律规定可以划拨使用的仍维持划拨,不实行有偿使用,也不实行租赁;对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁;对于新增建设用地,重点仍应是推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方式的补充;对于经营性房地产开发用地,无论…     

划拨土地取得费不等于划拨土地使用权价格

划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地，获得划拨土地使用权的土地使用者，称为划拨土地使用权人。按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权的取得方式可以通过征用农村集体土地获得，也可以通过获得在划拨土地上建成的房屋建构筑物所有权而随之转移土地使用权获得，也可以通过实现抵押权获得，也可以通过实施旧城改造拆迁房屋获得。     

试论土地使用权制度的改革

一、土地使用权划拨 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》中“国有土地使用权划拨”的定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。     

浅论国有土地使用权出让合同的法律性质

国有土地使用权出让合同足指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的协议。国有土地使用权出让合同是20世纪80年代末以来我国国有土地使用制度改革的产物，是国有十地使用制度改革的最终法律载体和表现形式。并且它已成为了一种新型的土地管理模式，在十多年的土地使用制度改革实践中起到了十分重要的作用。     

关于土地使用权出让金含义的探讨

出让金是在土地管理中经常遇到的名词，其概念早在1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令，以下简称条例）中就曾明确提到，但是直到市场经济飞速发展、土地使用权招拍挂普遍开展的今天，一些人对出让金含义的理解依然比较模糊。     

增加建筑容积率 怎样合理补地价

2006年8月1日实施《协议出让国有土地使用权规范》以来，出让土地改变土地使用条件，补缴土地使用权出让金（以下称补地价）的情况较多，尤其是用地单位（土地婕用权人）申请增加建筑容积率，经出让方和规划管理部门同意，涉及补地价的现象较为常见，对增加建筑容积率、怎样合理补地价，是广大土地管理工作者及评估人员在工作实践中经常遇到的问题。     

试论招标、拍卖方式出让土地使用权中地价的确定

改革开放以来，随着我国土地使用制度改革的深化，土地资源的资产价值日益得到体现，土地市场逐步规范。据不完全统计，截止到２００１年底，全国开展土地使用权招标、拍卖的省份超过了９０％，已有１４３５个市（县）实行了土地使用权招标拍卖，１５个省（区、市）明确规定出让经营性用地必须招标拍卖。国家正是在吸收上述各地实践经验基础上，提出土地供应制度的重大变革的。２００２年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部１１号令），明确规定：“自２００２年７月１日起，全国范围内凡商业、旅…     

土地市场的问题及对策——以重庆市渝北区为例

目前我国处在从计划经济向市场经济的交替转换过程中．土地使用制度改革、土地市场建设正在探索中发展和逐步完善。国土资源部2002年7月1日发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（国土资源部第11号令），近年来．国家在治理整顿土地市场中先后出台了一系列文件，但土地市场仍然存在诸多问题。本文通过对渝北区2003年-2006年土地供应情况和土地市场存在问题的分析．提出解决问题的对策。     

土地征用制度:在博弈中演替

就其实践表现和社会认同而言，发端于计划经济时代的土地征用制度目前已逐渐成为我国土地制度体系中一个充满隐患的环节。土地征用制度的改革无论是对于地方政府、国有土地使用者，还是被征地农民而言，都是关乎切身利益的重要举措。近些年不断出台的一系列文件如《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、     

浅淡土地出让金收支管理

一、国有土地使用权出让收入的概念 1988年的《宪法》和《土地管理法》确立了我国国有土地有偿使用制度。 1989年财政部发布的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》对土地使用权出让收入明确定义为：各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人。     

“土地出让金”流失应引起重视

“土地出让金”是指国家在一定年限内将某种国有土地使用权出让给土地使用者时向收取的该项国土的有偿使用资金。很显然，此种国有土地出让金是财政预算收入的重要组成部分。     

如何确定土地使用权出让底价

2002年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。”由此，土地供应机制的变革步入了规范化，把我国土地使用制度的深层改革又推进了一步。