对房屋质量缺陷损失评估的探讨

随着北京房地产市场的发展，因房屋质量问题而导致的经济纠纷日益增多。为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决因房屋质量问题引发的经济纠纷，2006年，北京市建委先后颁布实施了《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》（简称《规程》）和《北京市建设工程施工质量投诉管理规定》，从技术和法规两个层面为房屋质量缺陷损失评估提供了理论依据。《规程》中对房屋质量缺陷损失评估（简称“质损评估”）的定义是“房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和鉴定，其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿额的参考依据。”笔结合在房屋质量缺陷损失评估中的一点体会对质损评估进行探讨。     

住宅常见建筑工程结构体系探讨

在房屋建筑物评估中确定成新率时，往往出现下列情况：两幢不同结构的房屋，墙体都出现了裂缝，一幢可评为危房，而另一幢则认为是局部问题，不影响房屋整体使用。这是因为不同结构房屋的承重系统不一样，前者墙体为承重，墙体裂缝很可能导致整个房屋的倒塌。而后者则是其他结构承重，墙体仅起围护作用，裂缝仅造成了使用功能的减迟。因此，了解不同房屋结构的类型和特征对正确评估房屋价值是非常必要的。     

住宅采光权纠纷的法律解决

一、采光权的内涵与性质 （一）采光权的内涵 采光权（也称为日照权）是指不动产的所有人或使用人为获得日照而要求邻人限制其房屋或其它构造物的距离或高度的权利。     

关于发布北京市工程建设标准《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的通知

各区、县建委，各局、总公司，各有关单位：根据北京市建委京建科教【2005】293号文件的要求，为了维护房屋买卖人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理。受市建委委托，由北京房地产估价师和土地估价师协会等单位主编的《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》已经有关部门审查通过。现批准该规程为推荐性北京市工程建设标准，编号为DBJ／T01—103—2005，自2006年1月1日起执行。     

“房屋质量缺陷损失评估”咨询宣传活动近期在国贸举行

随着房地产市场经济的发展，房屋买卖当事人因房屋质量缺陷损失赔偿额不能达成一致意见而引发的经济纠纷日益增多。2005年12月北京市建委颁布了《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》，2006年4月又相继印发了《北京市建设工程施工质量投诉管理规定》，为房屋买卖当事人解决因房屋质量缺陷引起的经济纠纷与矛盾，指出了一个新的途径：由专业的房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行评估。     

开展房屋质量缺陷损失评估实务的几点认识——从三例估价实例谈起

在北京市建设主管部门的有力推动下，社会各界与房地产估价业关注并期待已久的“北京市房屋质量缺陷损失评估规程》（以下简称《规程》）正式实施了。     

企业处置固定资产涉税事项处理

固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有;（2）使用寿命超过一个会计年度。主要包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。为便于说明问题,本文从税务处理的角度出发,将企业的上述固定资产重新划分为以下三种类型：（1）不动产类固定资产：主要指企业拥有的房屋、建筑物、构筑物等;（2）机动车、摩托车、游艇类固定资产;（3）除机动车、摩托车、游艇之外的其他机器、机械、设备、器具、工具类固定资产。     

浅谈房产评估与耐用年限

目前，许多评估人员对确定建筑物的成新不是很慎重，特别是对一些超过耐用年限的房屋评估时，常采用“房屋现值=房屋重置完全价×残值率”这一个公式来计算，而对于该超过耐用年限的房屋的现状却不重视。不久前，笔曾看到几份评估报告，均是采用这种方法计算房屋的现值，而报告中却描述该标的主体结构、设备等均处于完好状态、房屋可供人居住等等。因此，仅仅根据耐用年限来决定房屋的成新，在评估中不仅不够全面，而且有时颇有偏差。那么如何合理确定房屋的成新呢?     

政策

国有土地上房屋征收评仨办法发布6月7日,住房和城乡建设部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》,2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迂估价指导意见》同时废止,但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目继续沿用原有规定。办法规定,被征收房屋价值评估应当考虑陂征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,     

企业改制资产评估应把握四个环节

一是资产清查。在资产评估工作的整个程序中，资产清查是关键的一环。评估机构接受委托后，首先应到改制企业召开有关人员会议，由企业按资产类别成立几个资产清查小组，由评估人员牵头，对企业申报清查过的资产进行抽查核实，抽查面不应低于75%，抽查合格率不应低于95%。在抽查过程中，由企业工程技术人员对产品的性能、销路、市场价格进行系统介绍。对于机器设备、房屋建筑物等固定资产，评估人员更应摸清购置时间、目前运行状况、大修（或维修）情况等。至于机器设备，还应知晓生产厂家及该类设备在目前的先进程度，是否是淘汰产品等。以…     

工程量清单计价评估房屋建筑物

采用成本法评估房屋建筑物时，常采用定额法计价（以下简称定额法）。自从2003年7月1日开始实施国家颁布的《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2003）（以下简称规范）以来，采用工程量清单法计价（以下简称清单法）也已成为评估人员常用并需要深入研究的课题。     

投资性房地产公允价值计量模式刍议

一、相关概念 （一）投资性房地产的概念。房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国,土地归国家或集体所有,企业只能取得土地使用权。因此,房地产中的土地是指土地使用权,房屋是指土地上的房屋等建筑物及其构筑物。投资性房地产,就是指为赚取租金或资本增值,又或者两者兼有而持有的房地产,新会计准则规定,投资性房地产包括已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物三种。     

闲置设备该不该计提折旧

闲置设备是指企业存放的除房屋、建筑物以外的未使用、不需用的固定资产。对于这类固定资产，我国长期以来是不提折旧的。而在《企业会计准则第Ｘ号＿＿固定资产（征求意见稿）》（以下简称准则）第十三条规定“企业下列固定资产应提折旧：房屋、建筑物、机器设备、仪器仪...     

基准价修正法与市场法之区别

基准价修正法是指中国特色房地产市场评估基准价修正法简称；市场法是指市场比较法的简称。笔者已通过中国房地产及住宅研究会主办的《房地产评估》杂志发表了相关基准价修正法题为《议中国特色房地产市场评估基准价修正法》（2005年第六期）；《基准价修正法应用实例》一、二、三（2005年第十一期、第十二期连载）；《议中国式市场法——二议中国特色房地产市场价格评估基准价修正法》（2006年第四期）；《房屋基准重置价修正法学成本法》（2006年第七期）等共四篇7万字学术论文。     

房屋拆迁估价采用评估方法遇到的尴尬与对策

城市房屋拆迁补偿评估与其他估价目的(例如抵押贷款目的、拍卖底价目的、保险目的)的评估相比，委托方与相关当事方对评估值是否公正的关注程度要高得多。城市房屋拆迁补偿评估的评估值往往可能成为拆迁人与被拆迁人进行货币补偿的金额，评估     

房地产房屋开发成本的核算

房屋开发是房屋开发和房屋再开发的统称。房屋开发是指城市各种房屋建设从可行性研究、规划设计、建筑安装工程施工到房屋建成竣工验收的全过程。房屋再开发是指对旧城区成片地进行更新改造,拆除原有的房屋建筑物,按规划设计要求重新建造各种房屋。房屋开发是房地产开发企业的主要经济活动。     

海外如何征收房产税

美国是对土地和地面建筑物都征税的几个国家之一（英国、法国、德国等国家类似）,所征税名称为物业税。各个州对物业税的征税标准和税率千差万别,占房屋评估价值的1．2％～6％不等,新泽西州和纽约是美国房地产物业税最高的地区,而路易斯安那州则是缴纳房地产物业税最少的。     

议基准价修正法应用实例——政府指导价专家论证

龙井市人民政府授权龙井市正同房地产评估事务有限责任公司制定本标准。一、房产 （一）商服用房（商业、服务）：是指各类商店、门市部（或店铺、铺面店）、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、书店、浴池、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。     

乡镇企业固定资产评估操作流程

一、资料的收集与整理1．收集待评估资产的一般资料。为了使资产评估达到规范，操作简便，可设计固定资产评估申报表，主要内容包括：（）资产名称、价值（原值、净值等）；门）资产使用时间（已使用时间，尚可使用时间）；（3）资产技术能力（规格、型号及其它技术指标）。资产评估申报表可按房屋及建筑物、机械设备等分别提出明细表，根据各种明细表汇总编报固定资产评估申报分类汇总表。2．收集待评估资产的综合资料。主要是会计报表，如资金平衡表、利润表等。3．收集待评估资产的产权资料。主要是反映房地产所有权归属及其变更情况的综…     

深圳MLS交易流程设计

一、MLS对现行交易模式的影响 MLS建立后，现行的交易模式将受其影响，产生以下两方面的改变： 一是房源的独家代理制。只有独家代理房源。才能够使中介机构将自己的房源信息完全公开在共享数据库中。而由于是独家代理，中介机构可以放心地向买方提供诸如房屋改良、评估、价格选择等方面的服务。而不用担心自己提供服务后房屋却被其他中介卖出。