我国房地产市场博弈分析

近年来房价一路上扬,而今年年初开始,我国各地房价开始出现不同程度的回落。房价的高低对人民生活产生的影响是不言而喻的。而房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制,地方政府、购买者、开发商等是市场中主要的博弈参与者。在此,本文对房产市场中地方政府、购买者、开发商三方的相互博弈和内部博弈进行分析,并提出相关对策建议。     

房地产市场利益主体博弈分析

中国房地产市场出现的房价过快上涨是中央政府、地方政府、开发商、投机客、自住客等多方利益主体复杂博弈且利益格局严重失衡的结果。房价持续上行以至调控难以奏效的重要原因之一,是地方政府对土地供给的垄断经营以及由此衍生的反市场化行为。     

房地产市场利益主体博弈分析

中国房地产市场出现的房价过快上涨是中央政府、地方政府、开发商、投机客、自住客等多方利益主体复杂博弈且利益格局严重失衡的结果。房价持续上行且调控难以奏效的重要原因之一是地方政府对土地供给的垄断经营、以及由此衍生的反市场化行为。     

房地产市场中开发商与消费者之间的博弈分析

国内一些城市相继推出限购令,但房价并没有如预期般得到有效遏制。文章以国内房地产市场为研究对象,从供需角度对房地产开发商和消费者的市场行为进行博弈分析,探索开发商将房价维持在高位的原因,并在此基础上对房地产市场的发展做出大胆预测,为政府规范房地产市场体系降低房价提供一定的决策参考。     

博弈在上海房产市场

在中国经济飞速发展、GDP继续高位增长的2005年,一场针对房地产业的宏观调控不期而至。如果将这次宏观调控看成是一场声势浩大的博弈,那么,中央政府、地方政府、银行、开发商、海外资金、购房者,则都在博弈中扮演着各自的角色。房价涨幅大、房价绝对值高、市场交易量连年居于首位的上海房地产市场,首当其冲地承受了各方博弈的直接压力。     

是土地供应量与房地产税赋提高了房价吗

自分税制实施后,“土地财政”成为我国地方政府获取收入以支撑财政支出的主要选择,而与此同时房价也在不断上涨。中央政府从民生角度要求地方政府对房价实施调控,地方政府则主要通过调整土地供给量和房地产税税赋来施加影响。土地供应量和税赋会影响供需双方从而影响房价,反过来房价又会影响税收收入及开发商对土地的需求,进而影响社会民生。本文对我国东、中、西部地区住房价格和土地供给量、房地产税税赋之间的关系进行分析,探讨各地区的住房价格上涨原因。通过构建住房价格和土地供给量、房地产税税赋之间的PVAR模型,利用格兰杰因果检验、脉冲分析和方差分解方法来透视地方政府行为对住房价格的影响。分析结果显示,地方政府行为和房价之间存在着联动关系,但在推动住房价格上涨的原因上存在着区域差异：在东部地区,土地供应量影响房价;中部地区,二者联合推动了房价上涨。而在西部地区,房地产税税赋对房价的影响明显。在政策建议上,对地价推动房价的地区要从丰富住房来源和数量入手,而税赋影响房价的地区则要完善相关税制改革。     

房地产金融风险传导机制研究

房地产市场上房价的短期波动会对自住型需求者以及房地产开发商、投资性需求者、商业银行、地方政府等主体产生相反的影响,而房价虚高背后隐藏的金融风险是难以预估的。本文分析了房地产金融风险的四大传导机制,即土地市场推动机制、垄断定价权推动机制、资本市场推动机制和调控政策推动机制,并由此得出了需加快建设金融风险预警和控制体系等结论。     

楼市博弈:到底谁扛不住了?

就在一年前,北京新开盘的部分项目还曾一度出现过彻夜排队抢购的"壮观场景",开发商还在与银行过着"你好我好大家好"的日子,而政府也在为房地产市场的过热头疼。时隔数月,房价即将崩盘的消息便甚嚣尘上:银行信贷的从紧、开发商资金困难、购房者的观望到底、政府越来越完善的金融风险防范、房价回落、交易量萎缩……在楼市博弈中,政府、开发商、银行、购房者,到底谁扛不住了?     

房市在官商勾结的羁绊下趔趄蹒行

当前的房地产市场存在着严重的官商勾结已成为不争的事实，官商勾结已成为潜法则，是这个行业赢取暴利的基础。地方政府在土地开发一级市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价；开发商则不仅在土地二级、三级市场通过炒卖土地，而且通过炒卖楼花等众多手段，牟取暴利。地方政府的行为提高了房地产开发的土地成本，开发商的行为直接导致房价节节攀升，两者共同作用的结果是房价更快地上涨。     

开发商不要高估自己的“绑架”能力

许多人判断房价走势的时候，都会考虑两大因素：一是地方政府。“土地财政”使得地方政府处处袒护开发商。结论：开发商绑架了地方政府。二是银行。我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。结论：开发商绑架了银行。     

房产新政对房地产市场的影响——基于利益相关者博弈行为分析

房地产市场是老百姓关心的特殊市场,有众多利益相关者参与其中。该文从利益相关者角度对政府宏观调控政策着力点是否精准进行了探讨。通过中央政府与地方政府、开发商与购房者之间的博弈分析,找出宏观调控失效的成因,并在此基础上提出解决中国房地产市场问题的长远对策。     

六月迎来房价拐点?

随着万科、绿地等一线房地产公司开始加入降价行列,6月房价还将呈现明显下降趋势。而对于地方政府来说,虽然目前还"扛得住",但是房地产投资规模将触顶,开发商购置土地愿望开始下降,地方政府土地财政压力将在1-2个月后呈现。     

反思房市调控，路在何方

当今，对中国房地产市场的看法，几乎是个“万花筒”。宏观决策者、地方政府、开发商企业、行业主管、投资投机者、低收入百姓及各种媒体等，对过去和当下的房价与房价政策，众说纷纭，公婆说理各有一套。过去不一样，现在仍不一样。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”，一边是低收入百姓拼命感叹房价太高，     

“国五条”背景下楼市调控热点问题讨论

作者以楼市调控“国五条”为例,澄清了楼市调控中围绕中央一地方政府、政府一开发商等利益主体的流行谬误,探索“新城镇化”下房地产调控长效机制。文章认为,房价高企、调控落空,责不全在地方政府,甚至与开发商关系不大,中央政府的土地计划供给、政策出台频繁仓促难辞其咎,而媒体推波助澜,加剧了市场波动。房地产调控下三四线城市将比一二线城市面临更大的财政危机,房荒和“鬼城”将同时出现。     

“限购令”三年后自动退出历史舞台？

房价下跌,政府喊疼：地方政府救市缘何比2008年更着急？房价下降、楼市下行,谁最着急？理论上,开发商应该受到最直接的影响,最着急的应该是开发商群体,但在本轮楼市的调整潮中,相较于开发商,地方政府在救市上表现得更积极。多地掀起突破楼市限购令大潮在实行了三年之后,楼市限购令正在多个地方以各种各样的形式退出历史舞台。     

房地产市场分割理论初探

随着家庭结构的变迁及城市化水平的不断提高,人们对住房需求不断增加,而高企的房价却令大多数消费者望而却步。中央政府为了抑制房价过快增长不断地进行宏观调控,然而宏观政策却在房地产利益集团的规避下收效甚微,房价持续走高。在这样的背景下,本文针对房价过高的原因进行总结,分析房地产利益集团的房地产商、地方政府、商业银行、投资者等利益主体以及消费者在房价博弈中所处的地位,提出对房地产市场进行分割的方法,在加大保障性住房建设的同时引导房地产利益集团的转移,从而达到降低房价的目的。     

热钱流进中国民间借贷市场

【英国《金融时报》7月7日】进入2008年之后，广大中小房地产开发商的日子越来越难过。中国政府针对房地产行业的宏观调控，与应对通货膨胀压力的从紧货币政策叠加在一起，导致中小房地产商的资金链濒临断裂。在开发商与潜在购房者针对房价的博弈中，备受流动性困扰的开发商可能最终缴械。     

浅析政府与房地产开发商的博弈现象

经济运行中的各行各业,在发展过程中,都需要资源和市场的整合,房地产市场作为高速发展中的产业,由于土地资源的稀缺性和市场风险大、资金运用额度大、回报高的独特性,更是成为研究的热点问题.一方面,中央努力调控过热的房地产市场,另一方面,房价逐年高涨,房屋空置率上升,房地产泡沫的味道越来越浓.政府与开发商的市场博弈加剧.     

2006年，走向理性的宁波房地产市场

【记者的话】有人这样对2005年中国房地产市场进行概括:这是市场"无形之手"与政策"有形之手"博弈最惨烈的一年;是开发商与政府、购房人与开发商对峙最极端的一年;是房价涨跌预期无数次浮现,又无数次被颠覆的一年;是楼市拐点最繁多、最具戏剧性的一年。2005年对宁波房地产业同样是非同寻常的一年。这一年宁波房地产市场竞争剧烈,企业间竞争上升为品牌、公司治理、产品创新、人才等全方位的竞争,一批批高品质的楼盘推向市场。房地产业从来没有像现在这样引人注目;围绕房地产到底有没有泡沫,政府对房地产业该管还是不该管等一系列问题,业     

浅析政府与房地产开发商的博弈现象

经济运行中的各行各业，在发展过程中，都需要资源和市场的整合，房地产市场作为高速发展中的产业，由于土地资源的稀缺性和市场风险大、资金运用额度大、回报高的独特性，更是成为研究的热点问题：一方面，中央努力调控过热的房地产市场，另一方面，房价逐年高涨，房屋空置率上升，房地产泡沫的味道越来越浓。政府与开发商的市场博弈加剧。