浅析房地产泡沫成因及治理措施

伴随着城市化进程和房地产市场的迅速发展,房地产业已经成为我国国民经济的基础性支柱产业,被称为国民经济的"晴雨表"。房地产市场的繁荣和萧条与金融稳定乃至整个国民经济的稳定密切相关。房地产泡沫,是指由房地产投机等因素引起的房地产商品的市场价格严重偏离市场基础决定的合理价格并且待续上涨,由此造成房地产经济虚假繁荣现象。这种价格难以长期维持,最终会像泡沫一样破灭。解决房地产泡沫的关键,在资金上采取从紧的财政政策,加强金融监管;加大保障房政策力度,增加经济适用房土地投入;开征物业税抑制投机过热等措施。     

服务业外商直接投资流入与房地产市场风险研究——以上海为例

我国房地产价格的持续攀升引起政府和社会的极大关注,其中以北京、上海等一线城市尤为典型。影响我国房价持续快速攀升的因素众多,着眼于服务业外商直接投资的流入对上海房地产价格的冲击及可能存在的市场风险展开分析。结果显示,外商直接投资的变动对上海房地产价格波动不构成显著性影响。这表明,目前我国政府的宏观调控措施成功规避了FDI流入可能产生的资产泡沫风险。但是,面对当前通货膨胀预期全面显现、房价居高不下的现实,政府应继续对各类以FDI名义的短期资本流动加以必要的管控;将利率维持在一个较为合理的低水平,以熨平国内宏观经济增长的大幅波动,确保房地产市场的稳定健康发展。     

房地产虚拟性与房地产泡沫问题综述

随着我国经济发展水平的不断提高,以及市场经济体制的建立和不断完善,房地产作为一种重要的投资对象,其虚拟性在逐步显现.本文从虚拟经济的含义、产生与发展着手,剖析了房地产具有虚拟性的原因,在此基础上.探讨了房地产价格形成机制、房地产泡沫的判别依据及其形成原因,揭示了房地产的虚拟性对房地产泡沫产生的影响,总结了学者们对于处理房地产泡沫的政策建议;考虑应对房地产泡沫问题、促进我国房地产健康发展的政策措施时,应充分考虑房地产的虚拟性.     

中国宏观杠杆率对房地产价格泡沫的非对称动态影响研究

本文从理论上分析资产价格泡沫与金融杠杆之间的定价关系,发现在违约概率为正的前提下,金融杠杆的上升会导致正向资产价格泡沫增大.为验证上述理论结果,本文采用NARDL模型实证分析了分部门宏观杠杆率对我国房地产价格泡沫的长、短期非对称影响.实证结果表明,首先,实体经济部门以及金融部门杠杆率的负向调整均会长期有效抑制房地产价格泡沫的持续膨胀,但"一刀切"的逆周期杠杆调整不利于房地产市场的长期稳定运行,因此应实行差异化的杠杆调控政策.其次,在长期可采用非金融企业部门向居民部门的杠杆转移来实现对房地产价格泡沫的温和平抑作用.再次,应有效、合理发挥中央政府杠杆的前瞻指引作用.同时,政策当局不应对地方政府施行强效去杠杆政策,应试图"熨平"地方政府债务波动以免引发局部房地产价格泡沫风险.最后,就金融部门而言,应对金融部门杠杆进行有效调控,谨防金融资产价格泡沫向房地产价格泡沫转移所引发的房地产市场泡沫风险.     

如何优化当前通货膨胀的控制措施

2010年底以来,各方面的经济数据表明,通货膨胀将是目前中中国经济面临的最大问题之一。这一轮的通货膨胀在2009年政府增发10万亿元信贷并投入4万亿元“救市”的时候就已经埋下伏笔了。天量的货币发行,自然会涌入各类市场。进入房地产市场,房价就飞涨,进入股市,股票价格就大涨,     

当前中国通货膨胀压力成因与治理——外汇储备和产能角度下的分析

由于治理全球金融危机的扩张性政策刺激,中国的宏观经济形势自2009年11月开始由通货紧缩向通货膨胀转变。原材料价格、农产品价格、股价、房价急速上扬,这些使人明显地感受到前段时间的经济衰退正在演变成资产经济泡沫和通货膨胀。在这种背景下,本文回顾中国经济理论界对通货膨胀的研究,探讨当前外汇储备过高和产能严重过剩形成通货膨胀压力的机制。最后,就如何缓解当前的通货膨胀压力提出了初步建议。     

世界上没有只涨不落的房地产价格

文章通过理论分析,认为我国房地产价格不会保持长期上涨,现阶段在部分大中城市确实存在着房地产泡沫,并提出了实现我国房地产市场稳定发展的政策建议。     

中国房地产价格泡沫原因分析

房地产业与其他行业联系密切,对国民经济发展具有明显的拉动作用。20年来,中国房地产业逐步发展壮大。伴随着中国房地产市场的强劲增长,其价格出现了泡沫化倾向。本文分析了我国房地产价格泡沫的原因,指出流动性膨胀、房地产市场虚拟化、虚拟经济部门资金错配、土地价格不断上涨和房地产市场需求刚性是房地产价格出现泡沫的主要原因。当前的挤出政策治标不治本,改堵为疏才是正确选择。     

房地产虚拟性与房地产泡沫问题综述

随着我国经济发展水平的不断提高，以及市场经济体制的建立和不断完善，房地产作为一种重要的投资对象，其虚拟性在逐步显现。本文从虚拟经济的含义、产生与发展着手，剖析了房地产具有虚拟性的原因，在此基础上，探讨了房地产价格形成机制、房地产泡沫的判别依据及其形成原因，揭示了房地产的虚拟性对房地产泡沫产生的影响，总结了学者们对于处理房地产泡沫的政策建议；考虑应对房地产泡沫问题、促进我国房地产健康发展的政策措施时，应充分考虑房地产的虚拟性。     

房地产价格变动与通货膨胀的关系分析

本文首先阐述通货膨胀的概念，然后分析通货膨胀和房地产价格相互作用关系，再结合我国的实际情况得出我国通货膨胀主要源干房地产价格上涨，最后针对我国当前的通货膨胀治理和房地产价格调控提出建议。     

我国调控房地产价格的货币政策分析

美国由于对资产价格做出的货币政策滞后给经济带来了很大负面影响,我国应该认识到积极的财政政策和货币政策会带来资产价格泡沫隐患,尤其是房地产泡沫问题应该受到关注。"现阶段货币政策调控房地产市场面临着放松调控,将导致房地产泡沫卷土重来;而过度调控会阻碍经济的持续发展,出现微观主体预期对货币政策有效性构成挑战,基层中央银行落实政策难到位等问题"。完善我国货币政策调控体系就要增强货币政策的连续性、一致性和透明度,防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡,还要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。     

从房地产成本构成角度浅析当前我国房地产价格

近年来，房地产业的迅猛发展，对我国住房经济的发展起到了举足轻重的作用。但是，商品房价格上涨过快，居高不下的价格远远超过了普通民众购房的承受能力，受到了社会各界的高度关注。本文通过对房地产项目成本构成要素和费用水平的分析，发现房地产市场价格泡沫现象严重，其危害和风险逐渐显现，因此，对房地产市场的治理和规范刻不容缓，必须遏制房地产市场的过度投机行为，促使我国房地产市场健康、理性的发展。     

从房地产成本构成角度浅析当前我国房地产价格

近年来,房地产业的迅猛发展,对我国住房经济的发展起到了举足轻重的作用.但是,商品房价格上涨过快,居高不下的价格远远超过了普通民众购房的承受能力,受到了社会各界的高度关注.本文通过对房地产项目成本构成要素和费用水平的分析,发现房地产市场价格泡沫现象严重,其危害和风险逐渐显现,因此,对房地产市场的治理和规范刻不容缓,必须遏制房地产市场的过度投机行为,促使我国房地产市场健康、理性的发展.     

物质性财富标志价格泡沫与银行金融风险关系研究——以房地产为例

房地产作为一种最重要的物质性财富标志,其价格波动乃至泡沫的产生会极大地损害居民、企业、金融机构的财富,对我国经济产生巨大影响。通过分析房地产价格泡沫与银行金融风险之间的相互关系,得出房地产市场价格短期内对银行金融风险产生较大影响,同时银行金融政策对房地产价格有明显推动作用。本文建议政府和银行应分别对需求型房地产和投资型房地产制定不同的政策,银行应大力发展非物质性财富标志,降低物质性财富标志价格泡沫,维护金融稳定。     

GDP与FDI对中国房地产价格影响效果的实证分析

我国房地产以20%的高发展速度持续增长七年,中国房地产"泡沫说"受到关注.选取1987-2005年我国GDP、FDI和房地产销售年平均价格的时序数据,利用误差修正模型对三者关系进行计量分析,得出协整关系的结论.定量结果表明,GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用,但GDP是主要影响因素.这个结果基本排除了境外"热钱"对房地产市场的冲击威胁假说,对政策制定有积极意义.     

产能过剩治理研究

(一)产能过剩原因与机理分析。1.产能过剩的周期性和阶段性原因:(1)产能过剩标志着中国第三个增长周期的结束。从中国经济增长周期看,2008年后出现的低增长,是中国经济自身周期调节与国际金融危机冲击的叠加效应。目前的产能过剩既有市场周期的因素,也有2008年以来刺激经济留下的后遗症。(2)产能过剩与我国资源要素市场化改革滞后有关。(3)产能过剩与我国科技创新动力不足、能力不强有关。2.中国产能过剩属于"体制性产能过剩"。过度使用政策杠杆,形成了政府大于市场的"政府价格信号"。进入21世纪以来,各级政府为了追求经济快速增长,过度使用各种经济政策杠杆,大幅降低了投资要素价格,政府创造的价格信号成为引导企业投资的重要调节信号,使许多投资不是依据市场信号,而是依据政府价格信号进行。从这个意义上讲,目前中国产能过剩属于"体制性产能过剩"。3.逆向激励的政绩考核机制,成为过度投资的内在动力。经济"追赶"在相当长时期内构成了中国的首要发展要务。尤其是在中国特色政治体制和行政管理体制下,由中央政府始作俑,每层级政府都为下级政府,制定一套以GDP增长为核心的政绩考核评价体系,打造出一种竞争性干部晋升机制。加之,大力发展更能带来GDP和财政收入高速增长的重化工业。从而为产能过剩的异军突起埋下体制伏笔。可以说,这种GDP导向的政绩考核评价体系在推动"经济赶超"的同时,对行业产能的过度膨胀产生了巨大的逆向激励作用,即引致不断加剧的产能过剩。4.扭曲的财政体制,导致政府行为经济人化,是政府盲目追求投资的深层原因所在。房地产泡沫已经形成对政府财政的捆绑。地方政府之所以有抑制不住的负债投资的冲动,根源于两大原因:一是外部的因素,即缺乏刚性约束的金融融资体制和政府负债的管理体制;二是内部的原因,房地产催发的土地财政收益的驱动,使政府行为经济人化。在现有土地财政带来巨大吸引力下,政府变成了以实现土地增值为目标的经营,由公共人角色,变成了经营土地资本、追求土地收益最大的经济人。5.从经济系统看,产能过剩不是经济问题的根源,是系统危机的先兆。不能以一般产品过剩的标准,来判断房地产过剩。房地产具有的虚假繁荣掩盖其的过剩,往往使我们忽视它危机。把产能过剩放在经济系统去考察,产能过剩只是房地产泡沫破裂前夜的前兆。房地产泡沫是产能过剩的深层原因。化解房地产泡沫是从根源上化解产能过剩的关键。(二)以长短结合、内外兼治的思路化解产业过剩的对策。1.总体治理思路:围绕四个主体进行标本兼治。政府是宏观上推动产能过剩的宏观主体。市场是经济系统周期性调节形成产能过剩的客观主体。企业是化解产能过剩的终端和微观主体。员工是化解产能过剩的相关利益主体。上述四个主体是化解产能过剩的着力点和路径,按照长短结合、表里兼治的思路进行,是课题组研究治理产能过剩的主要思路。2.短期治理对策:以法律和行政手段进行应急式治理。治理产能过剩,目前最需要的就是要启动对已经"大出血"的经济系统进行应急治理。遏制住产能过剩、投资盲目扩张的势头。围绕短期应急治理,需要合理使用行政手段和严格利用法律手段。一是坚决遏制产能盲目扩张;严禁建设新增产能项目;妥善处理在建违规项目。二是清理整顿建设违规产能。三是要进行点对点的分业治理。3.长期治理对策之一:给"高烧病"经济系统降温。从中医系统辩证思路诊断中国经济系统,产能过剩是多年来多种因素导致经济系统"高烧病"的结果。要从宏观、系统上为中国经济高烧病降温。(1)战略降温:调整大力热推的城镇化战略。需要把热推的城镇战略调整为降温、整顿、稳步发展的城镇化战略。(2)系统降温:主动降低经济增长速度,为整个系统降温,为中国经济过冬做好准备。(3)预期降温,中国需要有限市场化的房地产管理模式。让中国房地产回归消费品角色、弱化其资本属性,强化房地产行业的福利性质、弱化其盈利性。4.长期治理对策之二:把纠正政府行为经济人化上升为当前改革的首要任务。一是深入推进财税体制改革,弱化地方政府收入与经济增长之间的关联程度。二是加大地方政府负债管理和政府融资体制改革。三是改革官员政绩考核体制。5.长期治理对策之三:在经济转型升级中化解产能过剩。(1)推进价格改革,发挥市场价格在化解产能过剩与产业升级的作用。(2)大力促进科技创新,推动过剩产业整合升级。(3)以生态文明建设为指导,推动产能过剩产业生态化、节能、绿色发展。6.长期治理对策之四:利用国际市场化解产能过剩。(1)通过海外投资,与非洲、拉美等地建立产业垂直分工体系,以带动我国技术和设备出口。(2)实施"中国式马歇尔计划",以商品输出方式对外援助,以消化过剩产能。(3)如果是信贷援助,应设立"定向采购"绑定方案。(4)通过发行人民币计价的债券,将过剩的国内过剩产能转化为国家债权。7.长期治理对策之五:制定应对经济系统危机预案。(1)要关注与产能过剩相关联的房地产泡沫破裂带来的系统风险的应对预案。(2)要研究随着房地产泡沫破裂引发系统经济危机之后应对预案。(3)要研究淘汰落后产业、压缩产能过剩,形成连锁反应带来的危机。     

资产价格波动与货币政策调控

我国以利率为代表的价格型调控工具对资产价格泡沫有显著的正向影响,且股价波动对利率政策的影响程度高于房价。而资产价格波动则对数量型调控工具产生明显的反向冲击,且数量型调控工具对房价泡沫膨胀更为敏感。股市与房市泡沫抑制了实体经济的发展,但却对通货膨胀产生助推作用,这表明我国货币政策通过影响资产价格而作用于实体经济的效用不强,反而加剧了通胀压力。我国货币政策应"关注"而非"盯住"资产价格波动,同时应构建包含资产价格的广义物价指数,构建多层次资本市场并发挥资产价格的辅助监测指标作用,提高货币政策调控的前瞻性及有效性。     

房地产市场理性泡沫分析

在目前我国居民消费平淡、投资渠道有限的情况下 ,发展房地产业 ,拉动内需 ,带动经济整体增长显然有着重要的意义 ,但促进地产市场健康发展的同时也要防止房地产过热 ,尤其是要防止出现严重的地产泡沫。本文以这一迫切的现实问题为导向 ,在回顾和借鉴有关经济“泡沫”的基本理论的基础上 ,构造了一个房地产市场的局部均衡模型 ,给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件 ,以及导致泡沫破灭的相应条件。在理论上我们的模型为行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中的重要作用提供了一个简明、统一的分析框架。模型的基本结论对历史上几次著名的房地产泡沫也有较强的解释力。在理论和实例分析的基础上 ,文章的最后给出了目前我国房地产市场是否存在泡沫的基本判断 ,以及如何进行宏观调控的几点建议。     

浅谈我国房地产业与泡沫经济的关系

房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。从理论上讲,任何商品都有发生经济泡沫和泡沫经济的可能性,每个商品产生泡沫机会的多少及其对国民经济的影响程度也是不同的。根据世界各国和地区的实践经验分析,股票和房地产是产生泡沫几率最高的,所以房地产和股票是泡沫经济的主要载体或“多发区”。     

现阶段我国房地产泡沫的综合测度及治理 ——基于中日两国历史数据的比较分析

中国房地产业的发展存在一定的泡沫化倾向,中日两国的房地产市场数据,具有一定的历史相似性,因此,日本房地产泡沫形成和破灭的教训对中国具有一定借鉴意义.文章将日本历史数据纳入分析框架,与中国的数据进行对比,得出中国房价收入比、房地产开发投资/GDP和货币供应量增长率均处于较高水平,这些指标从侧面反映了中国房地产市场的泡沫化程度.为治理房地产泡沫应继续保持稳健的金融政策,同时还应构建土地自由流转制度,破除地方财政过于依赖土地的困局;另外,保障房建设可以缓解房地产供需矛盾,房产税的实施则可抑制炒房投机行为,均是治理房地产泡沫的有效手段.