商业地产业务特点解析(上)

广义的商业地产包括零售、酒店、写字楼等多种商业形态。狭义的商业地产指零售或批发用途的商业场所,不包括与住宅配套的裙楼底商,购物中心(MALL)是最典型的狭义商业地产。本文所指的商业地产是狭义概念。商业地产是以商业功能、商业需求为导向,     

商业地产业务特点解析（下）

四、招商阶段招商与住宅的营销相对应,同属于Markeing范畴,但做法与住宅营销有较多差异,招最大的特点是＂不公开、不公平＂。不公开。业态平面方案完成后,接下来招人员需要做的工作叫＂品牌落位＂,即在明确各商铺的业态后,明确需要引进的备选品牌。比如业态平面方案中明确了三楼的某商铺是运动牌店＂,品牌落位＂就是要选好拟引进的品牌名称,可以是耐克、阿迪达斯、茵宝,也可以是安踏、康威、黑豹。拟引进的品牌应当属于同一层次,至于是选一线品牌还是二线品牌需要根据购物中心的档次定位决定。“品牌落位”工作完成后,招商人员有目的地去接洽租户。     

深圳：商业地产趋于高速发展

深圳本土的零售品牌，在2005年加快了开店速度，纷纷抢占网点资源，这就使得市场对商业物业的需求变得非常急迫，有利于2006年商业地产的发展。那么2006年深圳商业地产将有何新动向？商业业态会有什么变化？2006年怎样做商铺投资？     

谈商业地产投资

采用逆向思维法,寻找同类型火爆商铺的经营缺档,反其道而思维,你搞粤菜,我开鲁味;你店铺设计民族风格,我装修偏要西洋风味。对方的缺档点寻找得越多,你评估对象的升值潜力就越大。     

漫话二三级城市商业地产开发

由于去年商业地产的异军突起，2004年被媒体称为长沙的商业地产年。轰轰烈烈过后，盘点长沙商业地产开发商们的收益，并不尽如人意。尤其是部分产权式商铺项目，又是铺天盖地的广告，又是引进主力商家，还有返租，甚至还寄希望于温州之类的炒房团——短短半年之后的今天，却都已鸦雀无声。     

商业地产能否顺利“过冬”?

眼下,曾经风光无限的开发商们都面临着"过冬"的压力。住宅开发商如此,商业地产开发商也是如此。商业地产遭遇"大风降温"各大购物中心面临的销售增幅放缓,使商业地产发展不得不面临"大风降温"的困境。金融危机让很多人捂紧了口袋,这直接影响了国内零售业的发展。中华全国商业信息中心统计数据显示,2008年10月份全国百家重点大     

2008年四季度商业地产租金及价格略有下降，未来供应量庞大

本季度，北京商铺市场整体延续了前一季度的平稳态势，受全球及国内的经济下滑因素影响较小。中高端商业项目的租金水平及空置率均未有较大波动，各主要商业中心市场表现依然活跃。虽然北京4环以外一些大型中端商业项目的租赁脚步有所放慢，市场需求表现放缓，零售行业潜在租客处于观望阶段，但整体来说还是看好北京商业零售市场前景，相信调整期将持续到明年首季度，之后零售商将有较明确的开店计划。     

万达打造订单式商业地产

"地产大鳄+商业巨头"的订单模式,解决了商业地产项目盲目开发、定位不明的问题目前国内比较主流的商业地产经营模式有:零散销售、统一经营,零散销售、各自经营等。随着商业地产的理性发展以及资金实力雄厚的开发商的进入,订单式的"万达模式"将更多地受到欢迎。"地产+商业"的订单式运营模式从整体上保证了所有权和经营权的统一,特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合,分工明确,实现了双赢。     

商铺，变革暗流涌动

深厚的商业底蕴成就了如今广州商业的繁荣，更刺激了广州人投资商铺物业和开发商开发商业地产的热情。然而，动辙几十万平方米的大型商业项目着想做到从规划到设计到业态经营的完美演绎，考验的不仅仅是开发商的智慧。     

破解商业地产过度供应困局

正我国的商业地产发展蓬勃。近年来不论在一线、二线甚至在那些不具备足够条件大量发展大型综合商业项目的三四线城市,均出现大量的城市综合体或是大型购物中心。鉴于商业地产项目在市场上的大量供应,加上很多开发商也是刚刚从住宅开发转型到商业地产领域,以致在项目规划设计、策划、招商、运营等各方面都要面对不少困难与挑战,而在现时商业地产市场上出现大量同质化竞     

挑战商业地产

与住宅开发相比,商业地产开发要复杂得多。大连万达集团的老板王健林有一个形象的比喻:住宅地产是小学生;商务地产、写字楼、度假村等是中学生;商业地产是大学生。住宅产品的使用功能就是居住,因此不管买房者是自住还是投资,开发商只要把房子卖出去,产品的价值就实现了,开发商的价值创造过程也就此终结。但商业地产不同。由于商业地产是商家经营的载体和平台,脱离商业运     

“退出”决定“开始”——城镇化发展中的商业地产运营

正近年来,随着城镇化发展步伐的逐步加快,日益增多的开发商将关注点集中到购物中心(Shopping Mall)的开发当中。高品质商业项目的出现,会带给开发商可观的收益回报,同时也为城镇化发展作出了贡献。那么,开发者们如何将更多的精力集中到商业产品的开发和建设中?DTZ戴德梁行华北及华中区商业服务部主管甄仕奇向《中国地产市场》杂志谈到     

商业地产招商之道

这是一个商业地产"井喷"的时代。城市中商业项目建成之多,超过了以往任何时候。上海市的人均商业面积,已然超过香港。然而,项目的建成量并不代表商业气候的增量。有专业人士认为:"商业地产可以是救命稻草,也可以是穿肠毒药。"一语道出了商业地产的两面性。建成一个项目容易,但要做活、做好,却有相当大的难度。做活商业项目,一个关键环节是招商。现在的项目招商,面对的是商业用户占主导地位的买方市场,优质     

回归朴素运营互联网下商业地产突围之路

正前几日,与朋友聊起杭州某餐饮品牌进场装补已达天价,我们一方面感慨商业地产这个行业的浮躁,另一方面也促使我们对互联网背景下商业地产如何生存进行深层思考。当前,从微博到微信,自媒体充斥着每个角落,在手机掠夺我们大量时间的同时,众多传统媒体的传播效能在下降;从众筹茶馆、雕爷牛腩、黄太吉煎饼,到万科试错、良渚文化村的社区书店,说的最多的是互联网思维;再从诚品书店内地开的店、mini万象城西西弗书店、正佳花费2000万打造正佳海洋世界、购物中心养猪,到芳草地、K11,讲的最多的是体验式商业模式。在社会接纳这一切的同时,人们的生活和消费方式在悄然改变。     

主题式商业引领商业地产潮流

近几年的商业地产开发洪流中,"主题式商业"这一名词在各大购物中心、大型MALL项目、各类专业市场中,穿插出现的频率日渐升高。市场上大大小小的商业项目都将主题式商业打在宣传手册的最显眼位置。     

燕郊商业地产成开发热点

近两年燕郊的商业配套正在逐步改观并走向完善,据统计燕郊区域的商业面积放量已经达170万平方米,并在未来两年内陆续投入使用,这就意味着燕郊楼市的短板将彻底弥补。     

2004年北京商铺市场回顾新业态带动需求增长

北京房地产市场在宏观调控的影响下平安但不平静地走过了2004年。从统计局公布的数据上显示,北京房地产开发投资平稳增长,商品房销售供需两旺,但8·31大限和银行加息也着实让部分发展商紧张了一把。宏观调控的目的,一方面是给非理性的投资降温,更重要的是通过宏观调控,优化房地产市场的政策环境和竞争格局,实现土地、资金等稀缺资源向优质企业重新配置,在市场上表现为发展商的优胜劣汰和重组整合。但宏观调控政策和政府出台的所有政策一样,都是一把双刃剑,于是,专家和学者之间开始争论房地产是否存在泡沫和崩盘的危险,土地管理部门和发展商之间开始争论谁该对快速上涨的房价负责,凡此种种,当我们开始回顾2004年北京房地产市场的时候,不妨先来听听他们的总结。任志强:2004年的房地产行业是乱了政策,乱了市场,没乱发展商。潘石屹:2004年每出台一个政策,我们都很紧张,但最后还是“舞照跳,马照跑”。     

网购浪潮下的商业地产出路

网购对传统零售行业乃至商业房地产行业形成巨大冲击。中国互联网信息中心最新发布的第30次中国互联网发展状况统计报告显示,截至2012年6月底,中国网购用户规模已经突破3亿,网购的规模反超传统零售。2012年,仅上海嘉定区电子工     

商业地产的“持有战”

一贯以自己独特商业模式成功立足于商业地产开发的SOHO中国,其早期项目建外SOHO近日却面临集体退租的困境。从去年至今,建外SOHO租金价格一路下滑,每平方米租金从最高时的6元/天跌至3元/天左右,降幅达50%。有知情人士透露,建外SOHO物业管理混乱,导致项目商业价值大幅下降。按照SOHO中国的营销模式,项目散售后,     

捕获下沙商业地产“原始股”:洼地淘金正当时

有次在接受媒体采访时,我曾谈到下沙商铺未来租金的问题时说:看着吧,这还没有到顶,价格还会往上走。’这句话受到部分网友的关注,其是否意味着下沙商业地产洼地淘金正当时?在此,就这句话稍作解释,我所说的是下沙商业地产作为一只潜力股被看好,并非代表下沙所有的商铺。事实上,商业地产一边是天堂,一边是地狱。如果把商业地产的打造比作踢球的话,每一场都没有平局。定位精准,科学运营,商业项目就会寸土寸金,下铺难求。如