商业抵押担保证券是有效的地产金融融资新方式

房地产市场是资金高度密集的运作体,可以说,没有资金就没有房地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大,并且急于扩大再生产,因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。目前我国房地产融资的途径比较单一,最传统的方法是自有资金 银行贷款,或者是自有资金 机构投资人 银行贷款,与国外相比还很落后。而随着银行体系对开发商贷款以及个人房地产贷款加大监管力度,一些先知先觉的开发商已经开始了各种房地产融资工具的探索,种种迹象表明,如何有效地拓宽融资渠道已经成为地产金融业内外普遍…     

房地产投资过热的金融风险及其规避

一、房地产经济过热带来的金融风险.房地产开发作为资金密集型行业，资金需求量大且周转期长，房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产开发不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具进行融资，但我国直接融资市场发展滞后，间接融资渠道单一，房地产业发展所需的资金一直是由银行体系来支撑。因此，目前的房地产过热也与银行信贷的过度投入密不可分。     

夹层融资:新宏观调控下地产融资的出路

2003年下半年开始,中国政府实施了一系列针对房地产业的宏观调控政策。其中,中国银监会相继出台了121号文件和212号文件,对于刚刚整顿完毕的信托行业而言,是一个典型的放收循环。央行 2003年6月出台的“121号文件”规定,银行发放开发贷款时要求开发商必须“四证齐全”且“自有资金达到30%”。监管层在将银行融资大门关小的同时,打开了信托融资的大门,以此考验刚刚规范完毕的信托公司,自此,房地产信托蓬勃发展,从起初的数亿规模一下子发展到2005年第三季度的350亿的规模,发展之迅速出乎监管层的预料。房地产从无到有的快速发展不可避免会出现一些问题,今年年初出现的个别房地产信托产品和证券投资信托产品到期不能兑付的风险事件引起了监管部门的警觉,最终导致银监会于 2005年9月出台“212号文件”,大幅提高了房地产信托的门槛,该文规定只有自有资金超过35%,四证齐全、二级以上的开发商才能以房地产信托形式融资。这一规定的严格程度超过了银行。至此,一批以房地产信托为核心业务的信托公司纷纷思变,以金融创新应对严格监管。其中,夹层融资就是一种非常可取的方向。     

国内Reits突破发展的限制因素分析

2003年6月,国家出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号),加强了对房地产业的宏观调控力度,严格控制银行对房地产开发企业的贷款。由于我国房地产企业70%以上的资金都来源于银行,这一举措无疑给众多房地产开发商以巨大打击,一时之间,资金紧缺成了房地产开发企业的一块心病。许多中小型房地产开发企业在调控中被迫出局,留下来的企业也面临如何融资促进企业继续发展的难题。与此同时,REITs作为一种新型有效的房地产融资和变现工具,得到了众多房地产开发商的青睐。然而,银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示…     

房地产金融风险的成因及防范

近年来,全国房价一路走高,房地产业作为支柱产业而得以大发展,与此同时,房地产金融也得到了大发展。因为支撑房地产价格的资金60%!70%都来自银行贷款,所以房价的不断上涨,使房地产金融风险也逐步增加。因此,研究房地产金融风险,加强房地产金融风险控制成为各家银行以及政府的一项重要措施。一、房地产业与金融业的关系由于房地产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点,所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行的。为了取得好的经济效益,房地产开发商不是将自己的全部资金都投入到房地产的开发中,而是利用部分自有资金…     

对房地产开发企业多渠道融资策略的探析

一、房地产业融资现状的分析 1.房地产业间接融资过多。目前我国房地产公司先以白有资金和银行流动资金贷款取得“四证”，再以开发贷款和垫资尽早拿到销售证，最后利用个人按揭贷款完成开发。按照以上的潜规则，房地产开发商只要有少数的自有资金就可以顺利地进行房地产的开发。目前，我国房地产企业70％以上的资金来自银行贷款，造成了房地产业极大的金融风险。一旦商品房滞销，开发商资金周转不灵，就易陷入资不抵债和银行债务难追偿并成为坏账死账的可能。     

房地产投资信托基金的发展模式及对策研究

2003年6月央行出台了121号文件,即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款等4个方面提高了信贷门槛;2004年4月国务院下发通知,“将房地产开发固定资产投资项目资本金比例从20％提高到35％及以上”。在经历了一系列土地、贷款政策变动后,房地产开发商资金普遍吃紧,前期资金运作面临着极大的考验,     

夹层融资:新宏观调控下地产融资的出路

2003年下半年开始．中国政府实施了系列针对房地产业的宏观调控政策。其中，中国银监会相继出台了121号文件和212号文件对干刚刚整顿完毕的信托行业而言，是一个典型的放收循环。央行2003年6月出台的“121号文件”规定，银行发放开发贷款时要求开发商必须“四证齐全”且“自有资金达到30％”，监管层在将银行融资大门关小的同时．打开了信托融资的大门，以此考验刚刚规范完毕的信托公司，自此，房地产信托蓬勃发展，从起初的数亿规模一下于发展到2005年第三季度的350亿的规模，发展之迅速出乎监管层的预料。     

金融调控下拓宽房地产企业融资渠道的探讨

一、金融调控政策情况介绍从2003年下半年起,对房地产产业的宏观金融调控就已开始。中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,以下简称“121号文件”,加强了对商业银行房地产金融业务的管理。121号文件出台了一些新的政策,其调控范围不再局限于住房金融业务,而是涵盖了整个房地产金融业务,其主要内容有:一是规定房地产开发企业只能申请房地产开发贷款,获得的贷款只能用于本地区的房地产项目,并将房地产开发企业的自有资金严格限定为所有者权益;二是规定对建筑施工企业发放的贷款不得用于工程垫资;三是对…     

夹层融资:新宏观调控下地产融资的出路

2003年下半年开始,中国政府实施了一系列针对房地产业的宏观调控政策.其中,中国银监会相继出台了121号文件和212号文件,对于刚刚整顿完毕的信托行业而言,是一个典型的放收循环.央行2003年6月出台的“121号文件“规定,银行发放开发贷款时要求开发商必须“四证齐全“且“自有资金达到30%“.……     

城市人工水体旅游景观的观赏鱼种选择

随着城市旅游的异军突起,城市旅游景观逐渐成为都市旅游的新宠。在旅游者游览要求持续增涨、鉴赏品味不断提高的情况下,如何提升城市旅游景观的景观价值和文化内涵,成为城市旅游规划和城市景观设计面临的一大问题。针对城市人工水体旅游景观这一独特的旅游资源,提出了如何选用与水体景观搭配适宜的四种观赏鱼种(红尾副鳅、锦鲤、锦鲫和胭脂鱼)来增强景观品质的方法,以作参考。     

论确立国有企业改革的利益主体二重性

确立国有企业的利益主体地位不能单纯地注重在所有制的性质上,而应立足于财产的占有方式。由国有企业产权运动历史发展的四个特征规定,在再生产的过程中,其本身必然地会发生财产主体的背离。国有企业利益主体二重化是国有产权的异化,同时二重化的利益主体又是统一的,并对代表全民的国家利益主体进一步地规定。国有企业利益主体二重性跟马克思提出的“在协作和对土地及靠劳动本身生产的生产资料的共同占有的基础上,重建个人所有制”的预测是一致的。     

高校辅导员队伍职业化发展初探

高校辅导员是新时期大学生思想政治教育工作的排头兵,对大学生的健康成长起着至关重要的作用。辅导员队伍的专,Jk4~C、职业化建设有利于增强辅导员的归属感,对于提高辅导员的综合素质、拓展辅导员的职业发展空间、提升辅导员的职业声望、稳定辅导员队伍具有积极的作用。抓住当前辅导员队伍建设中的薄弱环节和存在问题,探索辅导员队伍建设职业化、专家化的实施路径,以期提高辅导员思想政治教育的针对性和实效性。     

论独立的公司内部经济监督体系建设

我国监事会弱化是公认的.通过对财务总监、内部审计、审计委员会和监事会职能的剖析,证明了多头监督,不便于建立经济监督责任制.监事会成员地位低、外部代表少、机构空、权威差,根源于原有的监督结构没发挥作用,从强化监事会组成与监督责任出发,本文提出内部审计和审计委员会并入监事会,扩大监事会成员,增强监事会权威,建立统一、独立的公司内部经济监督体系,加强"新三会"与"老三会"的联系、沟通,完善公司治理结构.     

谈单位负责人作为会计责任主体的职责

会计工作与会计资料的真实、完整是企业搞好经济管理工作的立足点。论述了会计信息失真的成因,以及单位负责人在本环节的重要作用,并提出了解决这一问题的对策。     

公共政策的经济学分析

任何一项公共政策的制定和实施都需要付出一定的代价,关键在于这种代价能不能承受,值不值得承受。经济学与公共政策有着密切的联系,即使是一些看起来与经济问题无关的公共政策,如果细心分析总是可以发现其中的经济学逻辑。这一逻辑告诉我们,公共政策是通过比较其成本和收益而产生的,公共政策存在的理由在于它的社会成本小于以市场和企业自行解决的方式来解决问题。     

跨国公司子公司发展中四大流派理论成因分析

在跨国公司的研究领域中，对于子公司的生存与发展问题，各国学者使用多种研究工具和方法进行研究。1999年波金绍等人通过研究提出了四大流派的理论。对此，有必要借鉴四大流派理论和近几年的研究成果对其形成的原因做进一步的分析。     

政府在老年产业发展中的作用研究

当老年产业受制于市场的不成熟、不完善而无法顺利形成良性互动式发展趋势时,由政府介入解开市场与企业间的“死结”就成为一种必然的要求。政府应针对不同性质的领域采取不同的对策。对老年产业竞争性领域的政府对策和非竞争性领域的政府对策问题作了分类研究,并着重对老年产业竞争性领域提出了发展思路和可以采取的具体对策措施。     

国外企业本质理论的演进与评述

本文在回顾企业理论演进史的基础上．比较与评述了各流派企业本质理论的主要观点。本文认为,各流派对企业本质的认识,从分析与讨论的焦点来看,集中体现为生产、交易与契约3个概念;而从认识与方法论来看．主要包括分工、交易成本与熊彼特传统3个角度。因此,对企业本质的认识还远未结束。     

刍议高校党外干部管理科学化

高校党外干部是国家干部人才队伍的有机组成部分,是高校统战工作的重点。加强高校党外干部管理,是坚持和完善中国特色政党制度的需要,是推动社会主义民主政治建设的需要,是推动高校统战工作和高等教育事业发展的需要。探索高校党外干部科学化管理的具体途径,构建高校党外干部科学化管理的体制和机制,具有重要的政治价值和现实意义。