城市土地经营的新思考

城市土地是城市存在和发展的载体,是城市功能发挥和经济活动的基础。在工业化和城市化进程中城市土地变得更加稀缺。为此,城市政府在促进土地资源转变为土地资本的过程中,必须以经营理论和卓有成效的工作范式来配置稀缺的城市土地。然而,城市土地经营不是“炒地皮”,而是为产业集聚提供空间载体,在“优地优用”的土地资源配置中使土地收益最大化。因此,在城市土地经营过程中,把土地资源转变成为土地资本,无疑是一项系统工程,需要各方面的配置和协同。     

强化经营城市理念高效运作城市土地资本

经营城市作为一种全新的城市建设和发展理念,正在为人们所接受,并且在实践中产生了或正在产生着一定的经济效益和社会效益。 一、经营城市的核心内容是运作好城市土地资本和地域空间 城市土地是城市社会经营发展的基础,也是城市政府的最大资产。过去,在传统的计划经济体制下,城市建设用地大都是行政划拨,无偿使用的,大量城市基础设施和公用设施的建设资金也大多来自国家拨款和地方财政投入。“城市就像地铁一样,乘客付一次钱,只要不下车,就可以无限期享用。”这样做的直接后果是,政府对城市建设的资金包袱越背越重,城市发展欠帐越来越多。随着改革开放逐步深入,社会主义市场经济逐步形成,城市国有土地的使用由过去的无偿、无限期、无流动使用转变为有偿、有限期、可流动使用,并通过经营城市,把土地资产转化为土地资本。在香港,城市土地提供了近70％的财政积累。杭州市经营土地资本的收益每年以56％的比例递增,上交市财政的资金由1997年的几个亿上升到去年四十多亿,上交的比例是出让价的55％。     

对城市土地经营若干问题的探讨

城市土地经营与利用，直接关系到一个城市的发展空间、发展潜力和发展方向。要使有限的城市空间发挥最大的效用，就必须高度重视对稀缺城市土地资本的经营，“以城建城”，加强城市国有土地资产的管理，努力提高土地资本的利用效率，提高地域空间的生态环境效益、社会效益和经济效益，显化土地资产价值。     

城市土地管理:"三权分离"与收益分配

实行城市土地管理体制“三权分离”的理论依据是马克思的地租理论。按照所有者、经营者和使用者各自的权利和责任取得相应的土地收入。绝对地租归中央人民政府，级差地租(垄断地租)归地方人民政府，平均利润归城市土地的实际使用者。实行“三权分离”的城市土地管理体制，可以使城市土地所有权进一步明确，产权关系进一步清晰，有利于国家土地所有权的人格化。     

城市土地生态规划探析——以杭州市为例

土地生态规划是一门新的发展中学科。本文在探讨城市土地生态规划内涵、层次及基本原则的基础上，提出了城市土地生态评价的指标体系，以及城市土地生态分区的基本依据，并以杭州市为例，对城市土地生态规划及设计进行了实证研究。     

论城市土地资产经营与资源配置中的政府行政许可制度

经营城市的核心是土地的经营 ,本文从土地资源的本质属性和土地资产的社会属性为基点 ;以合理经营城市土地为核心 ;以经济、合理、有效经营城市土地为目标 ,论述了政府行政许可制度在城市土地资源配置和资产经营中的问题、作用以及改革完善的建议措施。     

土地经营权流转制度面临挑战

近几年来，关于我国农业的可持续发展，以及土地适度规模经营的理论探讨一直没有间断过。目前，被誉为“第三次上地革命”的土地经营权流转制度，在一些地方已经开始实施，短期优势已见端倪，长期成效尚拭目以待。 土地流转制度的核心，便是转让土地的承包权也即使用权，以促进农业规模化经营和产业化发展。土地使用权流转的具体操作方式，主要有土地折股和有偿转让土地承包权。土地析股，是指农民以自己的土地为股份，成为农业企业的股东。有偿转让土地承包权，则是指农民把土地承包权有偿转让给土地经营大户。 毋庸置疑，不管哪一种上地流…     

为适应经济的发展 对敦化市土地开发利用的建议

一、经营城市。本质是“经营土地”1．加大土地基础性开发力度。要抓住长吉图大开发、大建设、大发展的历史机遇,主动与长吉图开发战略对接,特别要加大规划框架内城市道路和区域道路的建设力度,通过道路建设带动土地开发,以提高土地价值,增加政府收益。     

统筹发展思路下城市土地经营体系建设

在新的发展观指导下 ,政府城市运营 ,开始从建设城市、管理城市向经营城市转变 ,经营土地是经营城市的核心和关键。文章提出宏观调控、规范机制、完善市场、强化管理、机制创新是加快土地经营步伐的关键环节 ,对在城市规划的指导下建立与完善规范的土地经营机制 ,加强政府对土地一级市场的垄断、实施土地“阳光工程”、土地经营中的机制创新等方面的理论与实践问题进行了分析。     

论城市经营的“政企银”联盟效应

在现行的经济与政治体制下，以地方政府或城市政府主导的、以土地作为直接载体和最重要工具的城市经营，已形成了政府、企业、银行的“政企银”联盟体，给经济与社会的发展产生了深刻影响。     

土地财政、虚高城市化与土地粗放利用

本文从我国当前土地利用低效的现实出发,借助制度经济学和博弈论等理论方法,分析了我国体制转型期土地财政、虚高城市化以及土地粗放利用之间的因果联系。研究表明,我国在城市化过程中出现的种种土地低效利用现象,与体制转型期地方政府的行为,尤其是追求土地财政的冲动密不可分。城市化虚高除表现在城市拓展与产业结构升级背道而驰、人口城市化明显滞后于土地城市化之外,更直接的表现则是许多地方热衷“摊大饼”式的城市化扩张模式。在以经济增长为导向的发展目标激励下,作为城镇建设土地的所有者、供给者与垄断者“三位一体”的政府,会倾向于通过权衡土地的成本和收益,从而赋予土地宏观方面的增长功能。由于中央政府对地方政府的软预算约束,在城市化过程中,地方政府采取“经营城市”、“经营土地”的策略行为就成为题中应有之义,土地的粗放利用也成为必然之后果。     

浅谈城市土地储备制度中存在的问题及对策

一、城市土地储备制度建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新,其基本思路是由城市政府的委托机构,如土地储备中心,通过征用、收购、置换等方式,将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,在完成一系列前期开发整理工作后,变成可建设的“熟地”,根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。     

温州市城市土地经营探讨

通过分析温州市城市土地经营中存在的非市场行为，认为城市土地经营需要适度的政府干预，指出城市土地经营可供选择的交易方式和客体类型，并商讨发展城市土地经营的主要对策：整顿土地市场秩序，控制建设用地供应总量。以多种形式经营划拨用地等。     

对当前深化农村经济体制改革几个主要问题的建议

党的十八大三中会提出要加快构建新型农业经营体系。要构建新型农业经营体系，当前，首先要理顺土地所有权，建议把中国现行的国有、集体所有的土地“二元所有制”改为全部国有化的“一元土地所有制”。在此基础上构建国营农场、合作社、家庭农场“三结合”的具有中国特色的新型社会主义农业经营体系。同时深化改革国家对农业的投资，以促进加速实现中国农业现代化。     

深化改革完善体制依法管好用好一方土地--漳平市创建"土地执法模范市"的主要做法和经验

漳平市位于福建省西南部的九龙江北溪上游，地处闽西南“金三角”圈缘。全市土地面积2951．07平方公里，人口27万人。人均耕地面积0．76亩，低于全国人均耕地水平。土地利用呈“九山水半分田”的格局，人地矛盾十分突出。几年来，漳平市委、市政府一直把加强土地管理工作作为事关漳平改革、发展与稳定大局的重中之重摆上重议事日程，不断探索深化改革土地管理的新体制、新机制，促进土地管理与执法职能的全面到位。1993年起，漳平市在创建全国“三无”开展创建土地执法模范县（市）活动。1996年3月漳平市首先通过福建省人民政府组织的土地执法模范县（市）的检查验收，被授予土地执法模范县（市）称号。之后，漳平市根据当地实际和存在的薄弱环节及时提出立足保旗争先，加大执法力度，巩固土地执法模糊县（市）成果，争创全国土地执法模范县（市），取得了明显成效。全市耕地总量实现动态平衡，确保了全市人民的“米袋子”和“菜蓝子”。城区面积扩大到6．78平方公里，城市基础设施得到根本改善。几年来共为国家、集体建设提供用地572公顷，为漳平方经济建设持续快速发展提供了用地保障。近几年漳平市直接土地受益金达16000万元，直接增加了市财政收入。通过加强队伍建设和法制建设，提高了依法管理水平。     

农地经营制度创新：解决“三农”问题的重要前提

击地和粮食是人类生存的根本，如今人类所需食物的98％源于土地。在我国人地关系日益紧张的情况下，农地产权制度已成为解决我国“三农”问题的重要前提。我国农地产权制度变迁的过程，我国农地经营制度的对策建议。     

中心城市土地拍卖制度辨析

我国多数中心城市近年来推行的“价高者得”的土地拍卖制度，虽然使各地政府从城市的土地资源中获得了大量的收益，从而用以城市的整体建设，美化了城市，提升了城市形象。但是，我们也应该理性地看到，正是由于这种“价高者得”的土地拍卖制度，抬高了城市地价、提高了城市经营及生活成本、降低了城市竞争力，直接引发房价虚涨，加重了百姓的生活负担，     

要重视土地经济理论的研究

一、土地经济学产生和发展 土地经济理论独立于政治经济学而成为一门独立的学科,便产生了土地经济学。而以往政治经济学中的土地经济问题一般都是指农业土地经济问题,因此,土地经济无异于农业经济或农村经济。资本主义商品经济是建立在工业经济和城市经济基础上的,因而在古典政治经济学体系中,土地经济问题和地租理论并不占有核心位置。随着资本主义城市经济的发展,城市土地问题越来越显示出它的重要性,随之,土地经济门题也提到了城市资本主义商品经济的“议事日程”。土地经济学是与城市土地经济学一同产生的。美国经济学家伊利和莫尔豪斯1924年     

如何实施城市土地经营战略

所谓城市土地经营，即在市场经济条件下，在坚持城市土地国有的前提下，由城市政府将城市土地整合为一个有机整体，引入市场机制，综合运用经济杠杆和各种市场竞争手段运行土地资本，逐步显化土地资源的资产价值，从而实现整个城市土地资本效益的最大化和城市社会经济的协调发展。     

城市土地经营制度创新探讨

随着城市化进程的日益加速,城市土地经营的治理理念正被越来越多的城市认可、接受和推崇。分析城市土地经营中存在的主要问题,进而探讨城市土地经营的制度创新,可为新一轮城市改革提供新思路。