《民法典》视角下借名买房行为的法律效果研究

现行法律规范尚未对借名买房行为作出具体明确的规定,这导致实务中出现同案不同判的现象,分析借名买房关系需认定借名买房合同的效力进而明确物权归属。借名买房合同包括内部借名合同与外部房屋买卖合同,内部借名合同应回归一般合同效力的判断规则,涉案房屋性质不同,借名合同的效力亦有所区别。房屋物权归属应当以外部房屋买卖合同有效为前提,若内部借名合同有效,不涉及第三人时,借名人原则上可以取得房屋所有权,涉及第三人时,出名人对房屋无权处分,善意第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,恶意第三人不能取得房屋所有权。若内部借名合同无效,借名人可向出名人主张不当得利返还以获得救济。     

简论我国不动产登记制度

不动产登记制度是不动产法律体系的核心内容。明确不动产及不动产登记的概念,了解不动产登记的性质与效力。正确对待我国不动产登记制度存在的缺陷并予以完善,既能保证交易安全又能保证登记公信力权威性,同时有利于房地产业的健康发展。不动产登记,作为重要的公示手段,既保障了权利人又保证了第三人的交易安全。     

五种二手房买不得

权属不明的不买 产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。按照物权法的规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,都应依照法律规定登记,经依法登记,才发生效力;而未经登记的,则不发生效力。因此买房前,要核对出卖人是否具有产权。     

几种有代表性的不动产登记制度及其利弊分析

一、不动产登记的概念及意义 不动产登记又称“不动产物权登记”，指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记对不动产物权的取得、丧失、变动（由于变动是不动产物权登记的主要内容，为便于阐述，故本文主要以“变动”谈登记）尤其是变动具有重要意义。因为，不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的基本根据。由于不动产是重要的社会生产和生活资料，物权又具有排他、追及等强大的效力，这就需要在不动产物权发生变动时，通过登记予以公示，使得当事人和第三人都可以通过公示信息的查询获知该物权变动前后的情况。尤其是通过登记将不动产物权状态明晰地记载于登记簿上，向公众公示，以确立和保护物权的存在，有利于保护交易安全，奠定信用基础，维持社会经济秩序的稳定。不动产登记有利于确定权利归属，促进社会安定；有利于维护交易秩序，保护交易安全；有利于降低交易成本，提高交易效率；有利于依法征税，调控市场。意义十分重大。     

完善立法,维护不动产登记公信力

正针对我国不动产物权体系和登记现状,要落实《物权法》和不动产登记承载的使命,还需有相关配套制度予以保障《物权法》第九条规定,"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外";第十六条规定,"不动     

城市房屋征收的依职权注销登记

正一、办理征收房屋注销登记所依据的法律规定因房屋征收导致的注销登记,是指房屋征收后,因房屋拆除导致房屋物权灭失,由申请人申请或房屋登记机构作出注销原房屋登记的登记。《物权法》第14条规定,不动产物权的消灭,依法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。但是对于房屋灭失的,《物权法》第30条规定,因房屋拆除等事实行为消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。即房屋征收后被拆除的,房屋物权就已不存在。     

登记机构应有自行记载异议登记的权利

异议登记作为一项保护真实权利人和利害关系人的措施,它不仅仅保护了真正权利人和利害关系人的利益,而且还起到减少纠纷的作用。但《物权法》第19条只规定利害关系人可以申请异议登记,而没有规定登记机构在某些特殊情况下,可以白行登记异议,笔者认为立法上应赋予登记机构在某些特殊情况下白行登记异议的权利,并且该项异议登记具有暂时阻断不动产登记簿公信力的效力。     

借名买房合同效力探析

借名买房合同，是指当事人双方约定借名人实际出资，以被借名人的名义购买房屋，并将房屋登记在被借名人的名下，借名人实际享有房屋权益，待时机成熟后再变更房屋所有权登记的合同。     

登记——不动产物权公示的表征方式

不动产物权的登记公示在物权法上是一个重要问题。不动产物权的公示，是指不动产物权在变动时将变动的事实向社会公开。不动产物权为了具有绝对排他性效力的权利，要发挥物权的排他作用，防止人对物的争夺及对他人财产的侵犯，法律必须明确物权公示制度及公示方法。任何当事人设立、移转物权时，都会涉及第三人的利益。例如，在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现该抵押权的存在，那么，     

不动产登记查询与政府信息公开之辨析

我国现行立法建立了不动产登记查询制度,但针对不动产登记查询与政府信息公开之间的关系仅有效力层级较低的国办公开办函[2016]206号复函予以明确。由于立法不够明晰,导致司法实践中各级法院就不动产登记资料查询是否能通过政府信息公开的方式查询形成了不同的判决。文章结合基本概念、立法目的、立法位阶与司法实践4个方面综合进行探讨,以明确不动产登记资料不能通过政府信息公开的方式进行查询。     

试说所有权人放弃房屋所有权申请的物权登记

正《中华人民共和国物权法》首次建立了不动产登记簿制度,规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。所有权人放弃记载于不动产登记簿的房屋所有权,申请房屋所有权注销登记时,不少不动产登记机构都主张,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》规定的"认定财产无主案件"程序,将该财产判决收归国家或者集体所有。对此,笔者想谈谈不同的看法。"认定财产无主案件"涉及的"财产无主",是     

商品房预售合同登记备案制度的不足——以预告登记为视角

商品房预售合同登记备案常被认为与预告登记的性质、效力一样,实则二者截然不同。设立商品房预售合同登记备案的初衷是为维护房地产交易市场的正常秩序,但该制度因购房人无预售合同登记备案的申请权及其效力规定模糊等不足,在房开商一房多卖时,让善意购房人合法权益得不到有效保护。《房屋登记办法》规定商品房预售合同必须经过了登记备案才能办理预告登记,而预告登记与商品房预售合同登记备案的功能近似,这样规定不仅有重复之嫌,对保护购房人也没多大作用,商品房预售合同登记备案没有再继续存在的必要。     

不动产预告登记制度探析

不动产预告登记制度,民法中的一项重要的物权制度,它将物权法理论和债权法理论结合起来,赋予债权请求权以物权的排它效力,有利于不动产交易当中各方利益的平衡。本文通过对不动产预告登记制度的概念及起源的分析、探讨了预告登记的制度功能和性质,论述了预告登记制度的构成要件和法律效力。     

浅谈不动产登记审查的公信与效率

根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，不动产登记，并不影响合同效力，仅产生物权变动的法律后果。可见，不动产登记行为本身并不在当事人之间设定民事权利义务关系，亦不对不动产权属状态进行设定或改变，而只是通过登记，使不动产权利具有一种公示、公信的法律效力。它是对不动产权属法律关系的确认，是对权利人合法拥有不动产权利的证明。它体现了国家行政权力对房地产物权关系的合理干预，起到了保护物权的作用，对物权的变动加以公示，其交易的主体能了解权力归属的状况和物权人的身份，减少欺骗交易的发生，有利于保护第三者的权益，维护交易安全。     

不动产预告登记制度研究

<正>不动产预告登记制度是不动产物权变动中的一项重要制度。在不动产变动中,从交易双方达成债权合意到办理物权变更登记,两者之间常会有很长的时间间隔,在此期间容易出现危害不动产债权人请求权实现的情形。如我国房地产交易领域经常出现的房地产开发公司"一房二卖"售后抵押"等严重损害购房人利益的现象。为了保护债权请求权最终得到实现,保障当事人的权利,预告登记制度应运而生。大陆法系国家如德     

浅析异议登记

异议登记是物权法上的重要制度，是指在不动产登记簿上记载对该不动产登记正确性的异议，破除登记的权利推定和公信力，排斥善意第三人的信赖，以此保护权利人和利害关系人的利益。它是为更正登记之前所采取的一种临时措施。于2005年正式实施的《无锡市城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《办法》）增加了异议登记这项新的登记制度。     

规范制定不动产登记条例

正目前我国还没有制定专门的不动产登记法,因此需要一套完整的登记制度来予以配套顺利建立并实施不动产统一登记制度,需要解决好协调现有各类登记机关利益关系、设置不动产统一登记机关、规范制定不动产登记条例等相关问题。在不动产登记制度的法律体系中,不动产登记条例是最基本、最重要的法律,对于保护不动产交易的安全起着关键的作用,但目前我国还没有制定专门的不动产登记法,因此需要一     

规范制定不动产登记条例简

目前我国还没有制定专门的不动产登记法,因此需要一套完整的登记制度来予以配套顺利建立并实施不动产统一登记制度,需要解决好协调现有各类登记机关利益关系、设置不动产统一登记机关、规范制定不动产登记条例等相关问题。在不动产登记制度的法律体系中,不动产登记条例是最基本、最重要的法律,对于保护不动产交易的安全起着关键的作用,但目前我国还没有制定专门的不动产登记法,     

商事登记效力体系之构建

商事登记制度改革应重视商事登记效力体系的构建,唯有科学合理的商事登记效力制度,才能确保商事登记所具有的公信力,并发挥商事登记制度的功能。经正确登记的事项,除法律规定自登记时发生生效效力者外,自商事登记机关发布公告之日起,登记义务人得以之对抗善意第三人。应登记而未登记的事项,除法律规定不发生效力者外,在当事人之间发生效力,但不得对抗善意第三人。登记错误事项,登记义务人不得以之对抗真正权利人以及善意第三人,但善意第三人得援引该错误登记事项对抗登记义务人。善意第三人基于对错误登记事项之信赖而取得权利者,其权利保护应适用善意取得之规定。错误登记应属无效登记,但仅在裁判宣告后方可主张。     

房屋登记实务中预告登记的几种情形

《物权法》第20条规定：＂当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的，不发生物权效力。＂