后危机时代土地储备贷款融资面临的政策障碍

土地储备是政府对土地市场进行宏观控制的一种手段,但土地储备需要大量的资金来支撑,银行贷款作为土地储备机构融资的主要来源,在土地储备中发挥重要作用。土地储备银行贷款受金融、财政、土地等政策的影响和制约,在当前银根紧缩环境下,土地储备贷款受到严格监管,提高了门槛,土地储备机构要想继续获得储备贷款面临更多政策上的障碍。因此,在现行政策前提下,找出应对措施,筹集土地储备急需的资金,是确保土地储备机构健康运作的当务之急。     

关注欠发达地区土地储备贷款风险

近几年来,欠发达地区的各级商业银行加大向土地储备机构发放土地储备贷款的力度,增强土地储备机构资金实力、促进了土地资源的优化配置和保值增值,有效地满足了这些土地开发和市政建设的需要。但是也出现了诸种问题,致使银行信贷风险逐渐显现。本文通过对欠发达地区土地储备贷款特点的分析,揭示了这类贷款目前存在的问题及其风险隐患,并提出了相应的政策建议。     

土地储备贷款财务风险的研究

土地储备是具有一定垄断性质并且需要大量前期准备资金的土地流转方式,现阶段主要以银行贷款为主。然而由于银行内部控制系统薄弱又主要是事后控制,很容易因土地储备无法变现造成严重的经济秩序混乱,因此加强控制土地储备贷款财务风险变得非常重要。     

城市土地储备资产证券化的地价评估方法研究

到目前为止我国出台的土地政策及其相关财政金融宏观经济手段,基本上是指微观的协调,即对具体项目调控,或者是对某些具体行业的治理,其主要目的是有效调控不同区域不同用途的土地价格,使国民经济中不同产业协调发展。由于土地的特点,土地价格的形成主要遵循非价值价格理论,供求关系才是土地产价格形成的决定性因素,因此只有控制土地供应量才能要有效控制土地价格。土地储备是控制土地供应量的基本手段,要达到有效的土地调控目的必须储备大量的土地,为此,各城市均成立了收购土地储备机构,其主要目的就是为了宏观调控城市土地一级市场,但是目前国家的土地储备量有限,尚未能真正起到宏观调控的作用。一、城市收购土地储备资产证券化的必要性分析土地资产价值往往很高,因此土地储备需要占用巨额资金。目前土地储备资金除了少量的政府财政拨款外,主要来源是商业银行贷款,即土地所有权抵押贷款,融资渠道狭隘且不是很完善,融资金额有限,资金缺口很大。2004年6月中国人民银行颁发121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》,明确规定各商业银行审慎发放土地储备贷款(房地产贷款),土地储备贷款为抵押贷款且期限不能超过两年,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%...     

对吉安市土地储备贷款情况的调查与思考

由于土地储备机构与生俱来的缺陷,以及金融机构过分倚重土地抵押或地方政府的信誉,导致各银行竞相发放土地储备贷款并形成不少的不良贷款。因此,各商业银行要审慎介入土地储备贷款,加强对储备中心贷款资金的监管,同时人民银行要与各金融机构协同作战,确保储备贷款资金安全。     

储备土地的抵押贷款风险

2007年国土资源部、财政部和中国人民银行联合发布的《土地储备管理办法》,在规则层面确认了土地储备机构可以担保方式向金融机构申请贷款。实践表明,这种做法较为有效地破解了土地收储资金的来源问题,对实现土地储备、开发的良性循环,促进土地资源合理利用起到了十分积极的作用。与此同时,观察最近几年的储备土地抵押贷款实践,也出现了一些需要关注的问题,可能给未来的土地市场、金融市场的持续健康发展埋下隐患,需要加以研究和关注。储备土地抵押涉及的主体储备土地抵押融资,表面看是土地储备机构与金融机构两个主体之间单纯的担保法律关系,但土地储备机构自身法律地位模糊,加之土地储备机构背后政府时隐时现的身影,看似简单的法律关系在更多的时候变得复杂化。     

城市土地储备过程中证券化方式的选择

随着土地储备制度的深入发展，尤其是作为政府经营城市的主要手段，起初所采用的银行贷款为主的融资办法已成为制约城市土地储备机制发展与完善的瓶颈。拆迁成本的日益提高，储备成本的提高增加了对资金的需求量。银行贷款这样的间接融资方式由于额度小、融资成本高，而且与土地整理开发存在周期不匹配等不利因素，已经越来越不能满足资金的需求和对金融效率的要求。土地市场价格易受宏观经济波动的影响，投资面临较大的风险。对于银行来说，土地开放贷款数额大，开发周期长，流动性不足，风险增大，影响了银行贷款的积极性。     

当前欠发达地区土地储备贷款暴露的风险不容忽视

土地储备货款是指银行向上地储备机构发放的用于收购、整治七地，提升上地出让价值的短期周转贷款。近几年来，欠发达地区的各级商业银行加大向土地储备机构发放土地储备贷款的力度，增强了上地储备机构资金实力，促进了土地资源的优化配置和保值增值，有效地满足了土地开发和市政建设的需要。但是，由于欠发达地区的一些银行对工业园区、土地储备中心这类地方政府背景项目发放的此类货款较多，有的银行还在系统内对此类贷款采取倾斜措施，开辟“绿色通道”给予支持，贷款的审批环节存在缺陷，不注重风险保全措施，加上七地储备机构本身资金运作不规范等种种原因，银行信贷风险逐渐显现，需引起有关部门的高度重视。     

土地支持证券化产品分析

目前,我国土地储备贷款的整体运行情况仍存在诸多不完善之处,其中一个主要问题表现在土地储备贷款的最长期限较短,存在贷款期限与土地开发周期的期限错配.2007年,人民银行、银监会在<关于加强商业性房地产信贷管理的通知>中再次强调了土地储备贷款的最长期限为2年,但在实际中容易形成银行贷款期限无法覆盖土地储备项目全部时间段.     

土地储备贷款潜在风险值得关注

政府土地储备贷款是商业银行向政府土地储备机构发放的用于土地收购储备、前期开发、整理的贷款。近年来,伴随着房地产市场的快速发展,各商业银行政     

土地储备制度下的信贷风险防范对策与建议

当前我国土地储备资金主要来源于金融机构发放的土地储备贷款，而土地储备贷款又隐藏诸多风险。因此，金融机构一方面要积极开展土地金融业务。加大土地储备贷款力度；另一方面又要认真研究防范土地储备贷款风险对策。为此，笔者在对土地储备贷款风险及其成因调查的基础上，对当前我国防范土地储备贷款风险提出如下对策建议。     

房地产通过民间融资的合法性研究

房地产是一个资金需求量非常大的行业,近年以来,由于宏观调控和房地产调控的需要,国家继续加大了对房地产行业借贷包括信托贷款的控制,银行贷款、信托投资房地产都要符合四证的要求,并不得发放土地储备贷款。可以说从     

《土地储备资金会计核算办法（试行）》简介

近日,财政部发布了《土地储备资金会计核算办法（试行）》（以下简称《办法》）,自2009年1月1日起施行。土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。制订发布土地储备资金会计核算办法是完善土地储备制度体系的重要举措,对于贯彻落实科学发展观,增强政府对土地市场的调控能力和管理水平具有重要意义,     

项目融资模式在土地储备中的应用

我国土地储备的资金渠道单一而单凭政府的信誉从银行贷款又增加了银行、土地储备中心的风险。项目融资作为一种中长期的融资方式在国际上日益受到借款人的欢迎。尤其是BT、产品支付、远期购买、ABS等模式尤其适合我国的城市土地收购储备。     

关于湖南土地储备情况的调查报告

湖南土地储备机构的设计情况、运行模式、资金管理方式；建行对土地储备中心的业务开展情况，遇到的问题；土地储备贷款的风险点及对策建议。     

土地储备贷款风险及控制

土地储备贷款是银行向政府授权、委托的企事业法人发放的贷款,它旨在提供对城市规划区内的城市国有土地或农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿及市政配套设施建设后有偿出让或转让所需要的资金。一、土地储备贷款风险(一)内在风险1.土地的收购风险。在土地收购过程中     

浅析土地储备开发贷款风险及控制

近年来,随着房地产市场的发展、壮大、活跃,推动了土地市场的发展,土地储备中心为了储备土地,大量筹集资金,通过购买、置换、征用等形式储备土地,在资金筹集中申请银行贷款,给银行业务拓展了新的领域和新的信贷业务品种——土地储     

关注和防范土地储备贷款风险

随着国家宏观调控政策的陆续出台,房地产信贷风险将逐渐凸显,从而形成土地储备贷款风险。土地储备贷款风险来源于土地储备的制度模式、土地储备机构的角色定位、土地储备的数量和资金来源、贷款抵押过程控制、市场风险、政策风险等,商业银行必须采取有效的应对措施,积极加以有效防范。     

河北省土地储备贷款情况调查分析

加强房地产金融管理,加大对“土地、信贷”两个闸门的有效监控,抑止全社会固定资产投资过热状况,是当前人民银行基层分支行贯彻落实国家宏观调控政策的主要措施。该文在对河北省金融机构土地储备贷款情况调查分析基础上,指出了当前土地储备贷款业务存在的问题并提出措施建议,供参考。     

土地收购储备中的贷款风险探讨

自1996年上海市建立第一家土地收购储备机构--上海土地发展中心以来,目前,全国已有近半数的市、县建立了土地收购储备制度,成为调控土地市场的有力工具.而土地储备工作的开展离不开巨额资金的支持,为此,各地政府纷纷与当地商业银行建立密切的联系.由于土地收购储备中心是经政府批准成立的,并且有大量土地这一稳定而可靠的抵押物,因而各商业银行也认为:土地储备机构是政府的特殊单位,不同于一般企业,有政府的强有力支持,具有相对稳定性,金融风险相对较低.因而各家商业银行争相来分食这块"蛋糕",有的不惜以低于规定利率标准提供巨额贷款.那么,土地储备中心是否真象人们所想象的那样是一块"肥肉",能源源不断地为商业银行带来稳定而可观的利息收入而毫无风险呢?其实不然,从法律上对目前的土地储备情况进行全面的分析,可以发现这里面问题不少.