建立农村土地流转新模式——以承包土地租金入股发展适度规模经营

建立农村土地流转新模式,将承包土地按承包期的剩余期限出租,按租金现值入股,发展适度规模经营,是推进中国特色农业现代化的有效途径.     

农业生产外包服务对农村土地流转租金的影响

对于中国农村土地流转租金的快速上涨学术界从不同角度给出了解释,但是鲜有从农业生产外包服务影响农户土地流转角度解释的文献。基于江苏、吉林和四川3个省份2003～2018年的4期跨时跟踪调查数据,本文采用固定效应模型和工具变量方法分析了农业生产外包服务对农村土地流转租金的影响。研究发现,农业生产外包服务对农村土地流转租金上涨有明显的促进作用,这主要是因为农业生产外包服务会明显增加规模经营农户的土地转入,从而引发农村土地流转市场供求关系的改变,导致农村土地流转市场上流转土地供不应求。但是,没有证据表明农业生产外包服务对小农户的土地流转行为有明显影响。另外,农业生产外包服务对农村土地流转租金上涨的促进作用在丘陵山区会被弱化。本文研究为解释近年来农村土地流转租金的快速上涨提供了一个新的视角,对进一步完善农村土地流转市场也有一定启示。     

农村土地确权对土地流转的影响分析

近年来,众多专家学者提出"确权是基础,流转是核心"的观点,指出"农村土地确权"与"农村土地流转"之间的紧密联系。研究了农村土地确权对土地流转的影响,旨在完善当前土地确权政策,促进农村土地流转,发展现代农业。     

农村土地流转模式研究

农村土地流转能够提高农业效率,增加农民收入。土地银行是农村土地流转的一种有效模式,有利于发展农业、统筹城乡发展及确保国家粮食安全。但是,目前在我国的发展实践中还存在属性、法律、业务、风险等诸方面问题。剖析存在的问题,提出发展构想,为农村土地流转模式做有益探索。     

甘肃省农村土地流转的根本性问题及对策

在建设新农村和发展现代农业的时代背景下,农村土地流转问题一直受到社会各界的广泛关注。近年来,甘肃农村土地流转主要表现为流转总体规模较小;流转方式多样化,以出租、转包、互换为主;经济相对发达地区流转规模大;承转主体以农户为主。通过与浙江、江苏等农地流转发展较快的地区对比,认为甘肃省农地流转中存在的根本性问题在于:农业生产的利益驱动性不强致使各类经济组织(特别是涉农企业)参与农业规模化经营的积极性不高从而对流转农地需求不足;落后的社会保障体系,特别是落后的非农业产业发展,致使甘肃省农民对土地具有过分的依赖性,加之思想认识上的局限,使农地供给积极性不高;而农地流转市场化程度低又进一步限制了农地流转供需主体交易的发生。最后,针对问题,提出了促进甘肃省农地流转的对策。     

设立土地流转中心促进农村土地流转

稳定和完善土地承包关系,是党的农村政策的基石,是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的制度基础。《农村土地承包法》从稳定、规范、维权、发展四个方面,全面规范了农村土地承包当事人的行为,对农村土地承包关系做出了法律规定。当前,农村土地使用权流转中,多数反映了生产要素的合理流动和优化配置,总体上是健康的。但是仍有一些问题亟待解决,不少地方农村土地流转的市场中介组织严重匮乏,土地流转行为极不规范,既影响了土地流转的速度、规模和效益,不利于土地资源的优化配置和农村经济的健康发展,也不利于农村的社会稳定。因此,配…     

我国农村土地流转及其发展趋势

农地在农业生产和农村经济中的特殊地位,决定了农村土地制度是农业和农村经济制度的核心和重要基础。随着经济体制改革的不断深化和农村社会的持续发展,现有农地产权制度和使用制度的内在缺陷逐渐显露,已成为我国农村经济和社会发展的障碍。应创新农村土地产权制度,分三阶段逐步推进,以保持农村经济发展的生机和活力。     

为什么土地流转中存在零租金?——人情租视角的实证分析

现阶段广泛存在着不收取实物与货币租的非正式土地流转,这种零租金流转有别于20世纪初期实物与货币租高昂的土地租佃。本文从土地价值、转出户的人情交换需求以及转出户找到亲友来承租土地的可能性3个方面,将零租金现象解释为城镇化背景下隐性的人情租替代了总额不高的实物与货币租。基于江苏省8市农户调查数据的对比分析,本文发现,零散土地流转中货币租与人情租的确存在替代关系:不收取货币租的土地流转更多地发生在亲属间,并且,在不收取货币租时,转入户给转出户的节日送礼、照看老弱、生产帮扶等人情交换内容增加。利用Probit模型分析影响租金形式选择的因素,结果显示:由村组土地流转的实物与货币租水平、流转地块面积和土壤质量等决定的流转地块潜在的实物与货币租水平负向影响转出户对流转地块采用人情租的可能性;举家外出或没有男性青壮年常住在村的转出户更可能采用人情租;村组内土地转出户与转入户的数量比越高,人情租发生的可能性越低。人情租是城镇化发展不完全的产物,有其存在的合理性,而城镇化进一步发展使租金朝货币化方向演变。相关政策需适应形势变化,为正规土地流转市场的发展提供必要的制度保障。     

正确引导农村土地流转

近年来,农村土地流转在一些地方特别是沿海发达地区和大中城市郊区明显加快。农村土地,一方面作为农民收入来源及社会保障,需要切实维护农民的承包权益和确保承包关系长期稳定。另一方面作为生产资料,在条件具备和农民自愿的前提下,应当允许土地使用权流转。正确引导农村土地流转,已成为农村土地承包管理的重要内容和任务,需要有正确的认识,给予高度重视,采取措施,引导健康发展。 　　一、对全国农村土地流转的总体形势要有正确和符合实际的判断。目前,农村土地流转主要发生在沿海发达地区和大中城市郊区。这些地方二、三产业发…     

农村土地承包经营权流转问题研究

家庭联产承包责任制,在坚持土地等主要生产资料集体所有制前提下,实行农民家庭承包经营,对我国农业发展和提高农民生活水平起到了很大的促进作用.然而,随着改革的深入与国情的变化,家庭联产承包责任制的诸多弊端不断显现.本文认为农村土地股份制改革是加强土地承包经营权流转管理和服务的有效形式,并对土地股份制改革的必然性和实质、土地股份制改革的基本要求及实现途径和实行土地股份制应注意的问题进行了深入的探讨.     

基于集体建设用地流转与土地征收视点探讨完善农村住房体系建设——以北京市为例

研究目的：从农村集体建设用地流转与土地征收的视点切入,分析完善农村住房体系建设的可能性,提出统筹城乡一体化住房体系建议。研究方法：文献资料法、比较分析法和调研相结合。研究结论：中国正处于城市化快速发展时期,大量人口从农村进入城市需要解决居住问题,而现有城市住房体系无法满足这一要求。完善农村住房体系,建设新农村,是推进城市化的有效途径。     

规范农村集体土地使用权流转管理研究

从分析目前农村集体土地使用权流转管理中存在的主要问题着手,就集体土地产权主体和权能、集体土地使用权制度改革、农村土地产权登记和产权转移审批管理、集体非农建设用地地价评估体系、征地补偿标准改革、土地收益分配与使用的监管等方面提出了对策建议,以期达到规范集体土地使用权流转管理、维护土地所有权和使用权者的合法权益、优化土地资源配置、促进土地市场健康有序地发展。     

我国农村土地流转问题及对策——以重庆市合川区为例

土地流转是我国改革开放以来农村土地改革的一大难题。通过对重庆市合川区农村土地流转问题的问卷调查,从中发现农村土地流转方式主要以出租为主,其中大部分农民都会选择中短期转让,并且土地转让后土地出现多元化使用,也适当的增加了农民的收入。研究探讨出土地流转过程中存在的主要问题,发现目前农村土地流转过程中正规化程度不高,规模化转让偏低,相关的服务与福利也不够完善等问题,并在已有问题的基础上给出了相应的对策建议,强调了政府在这一转让过程中所要发挥的重要作用和对相应政策的改进与大力宣传。     

农村大学生土地流转与水库移民安置结合机制研究

在分析现有国内外农村水库移民安置过程中土地取得方式利弊的基础上,结合我国现有移民法律政策及移民安置实践经验,为农村水库移民安置解决承包地问题提供新途径.采用理论分析法、文献资料法,根据农村大学生土地流转和水库移民安置两者的各自特点及相结合的需要,设计出“移民-农村大学生”和“农村大学生-国家-移民”两种土地流转模式.结果表明,农村大学生土地流转和水库移民安置相结合,能够实现国家、业主、移民、农村大学生四方利益共赢;同时该模式可以避免我国现有土地调整、土地开发等方式解决移民土地问题的弊端,实现大学生承包地与移民之间的有效配置,增进社会福利.     

农村宅基地使用权流转的公平与效率分析

研究目的：分析现行的禁止农村宅基地流转制度对农村宅基地利用效率与公平性的制度绩效。研究方法：文献资料法、对比分析法。研究结果：禁止农村宅基地流转的制度导致了农村宅基地超标利用、居民点布局分散和村容村貌差,存在严重的宅基地利用效率损失;同时在城乡居民市场主体地位、城乡土地产权地位、农民土地权益等方面也存在严重的不公平性。研究结论：基于对农村宅基地流转公平与效率的改进出发,取消限制农村宅基地流转的相关规定,允许农村宅基地入市交易,并严格管理农村宅基地。     

土地成建制流转问题探析——以湖南省郴州市为例

土地成建制流转既带来经济效益,也带来社会效益,但是土地承载的社会保障功能、农村富余劳动力就业不稳、产业带动牵引作用不强等因素影响了土地成建制流转的进程。以郴州为例,针对该市土地成建制流转中:山地多、耕地少;租赁多、转让和入股少;短期流转多、长期流转少;自然人多、法人少等现状,提出在坚守土地底线的前提下,加大政策宣传,实施产业带动、发展合作社、完善社会保障,加速推动农村土地成建制流转等一系列措施。     

宅基地使用权流转制度和模式创新研究

为提高宅基地使用效率和促进汶川地震灾后农村房地产的恢复重建,运用文献检索与综合分析方法、调查研究法、观察研究法,从宅基地使用权流转的主体、客体、方式、权利期限、收益权能等方面构建了宅基地使用权流转制度,分析了以联建为主的味江模式对宅基地使用权流转的创新意义,为宅基地使用权的流转提供依据与借鉴.     

基于农地流转市场分析的区域土地利用变化研究--以上海市、南京市、泰州市农户调查为例

研究目的:基于农地流转的市场分析探讨区域土地利用变化的微观机理.研究方法:农户调查法和模型模拟法.研究结果:农地流转的驱动因子表现出一定的区域差异性;随着农地流转率的增加,农地利用变化率虽然在各地均表现出"凸"型非线性增加态势,但是在增加幅度上也表现出区域差异.研究结论:要进一步优化农地利用结构,可以从刺激农地流转的微观因子角度寻找突破口.     

基于内容分析法的集体建设用地流转政策演进分析

研究目的:总结中国农村集体建设用地使用权流转政策的演进趋势。研究方法:采用内容分析法和概括总结方法,以59份相关政策为样本,从出台时间、纵向层级和文本横向构成等方面构建分析框架,将政策文本内容进行编码统计获得定量化数据。研究结果:(1)政策数量由1978—1994年间的合计4项演变为1995—2014年间的年均3项,国家、省级及市县层面的分别占32.20%、11.86%和55.94%,涉及17省份;(2)政策形式多为通知、意见、管理办法等,效力层级较低;(3)政策内容经历了由禁止、严格限制再到探索规范流转的过程,涉及流转条件、方式、程序,交易主体、地价、收益及税费,法律责任及监督管理等方面。研究结论:现有政策体系不够完善、缺乏细则,难以有效应对新形势下集体建设用地流转的复杂性,提出科学开展政策评估、加快修改相关法律、出台国家层面指导意见及加强监管力度等建议。